可以認定案外人與被執行人簽訂房屋買賣合同的時間早于人民法院的查封。

閱讀前瞻

不動產房屋排除強制執行，是執行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費者購房人生存權保護……每類情形都牽動著復雜的權利博弈。司法實踐中，能否阻卻執行，往往取決于登記外觀與真實權利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執行的裁判邏輯與實戰攻防，助您理清維權路徑、守住房產安全線。干貨集結，歡迎點贊推薦！

裁判要旨

案外人與被執行人就執行標的簽訂房屋買賣合同之時，雖然人民法院已向不動產登記中心送達查封裁定，但由于不動產登記中心與房地產交易所并未實現數據信息實時共享，對不動產登記中心送達的查封裁定效力尚未及于房地產交易所，故可以認定案外人與被執行人簽訂房屋買賣合同的時間（與在房地產交易所進行商品房銷售備案登記時間為同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，有權排除法院強制執行。

案件簡介

1. 2019年7月25日，某建筑安裝公司因與某房地產開發公司合同糾紛一案申請財產保全，一審法院（黑龍江省海林市法院）裁定，查封包括某公元小區1102室在內的部分房屋。

2. 2019年7月29日，一審法院向海林市不動產登記中心送達上述民事裁定書及協助執行通知書。

3. 2019年7月30日，信某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房屋，并向該公司法定代表人左某支付28萬元。同日，某房地產開發公司向信某出具了購房收據，并開具了商品房銷售備案登記表。自2019年8月1日起，信某開始持續交納案涉房屋的電費、水費、取暖費等相關費用。

4. 2019年8月2日，一審法院向某房地產開發公司送達案涉房屋查封裁定書。

5. 2020年12月24日，信某在接到辦理不動產權證照的通知后，前往某不動產登記中心辦理變更登記并繳納稅費，但因案涉房屋被查封未能辦成。

6. 信某對案涉房屋提出執行異議被駁回后，依法提起案外人執行異議之訴，請求解除查封、停止執行。

7. 2022年6月9日，黑龍江省海林市法院一審判決駁回信某的訴訟請求。信某不服，提起上訴。

8. 2022年11月25日，牡丹江中院二審判決駁回上訴，維持原判。信某向黑龍江高院申請再審。

9. 2023年8月31日，黑龍江高院提審后判令撤銷原一、二審判決，改判不得執行案涉房屋，原執行異議裁定于本判決生效時自動失效。

爭議焦點

查封裁定已作出但效力未及于房地產交易所，案外人所簽購房合同能否認定為查封前簽訂？

裁判要點

法院查封裁定雖已作出并送達不動產登記中心，但效力未及于房地產交易所。案外人在此情形下簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記、付清全款，且名下無其他居住用房，符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定，其消費者物權期待權應予保護，可排除強制執行。

經查，2019年7月30日，信某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，購買某公元小區14號樓1單元1102室，面積126.01平方米，總價款226,818元。信某以銀行轉賬方式支付給某房地產開發公司的法定代表人左某280,000元（包括購房款、物業費、電梯費、聲控燈、裝修清理垃圾費、裝修保證金），某房地產開發公司為信某出具了226,818元的三聯單購房收據,并于當日到某房地產交易所開具《商品房銷售備案登記表》。黑龍江省海林市法院于2019年7月25日裁定查封了某房地產開發公司包括案涉房屋在內的部分房屋，并于2019年7月29日向某不動產登記中心送達了該民事裁定書和協助執行通知書。2019年8月2日，黑龍江省海林市法院向某房地產開發公司送達該查封裁定。《執行異議和復議規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持： (一)在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”本案中，信某與某房地產開發公司簽訂案涉房屋《商品房買賣合同》后，亦向某房地產交易所辦理商品房銷售備案登記并交付了全部購房款，且無其他用于居住的房屋，符合上述法律規定的消費者物權期待權保護情形。某不動產登記中心及某房地產交易所均系辦理房屋交易及產權登記的政府工作機構。黑龍江省海林市法院向某不動產登記中心送達的民事裁定書和協助執行通知書的效力尚未及于某房地產交易所。故可以認定信某簽訂案涉合同發生于人民法院查封之前，信某對案涉房屋享有的民事權益足以排除強制執行。信某再審請求有理，法院予以支持。綜上所述，原審判決適用法律有誤，再審予以糾正。

案例來源

《信某與某建筑安裝公司、某不動產登記中心、某房地產開發公司案外人執行異議之訴案》（人民法院案例庫入庫編號：2024-16-2-471-003）

實戰指南

一、合同簽訂時間與查封效力的認定，關鍵在于查封裁定的送達對象及其效力范圍。

查封裁定作出后，須送達特定協助執行義務人（如不動產登記機構）方能產生對抗第三人的公示效力。若查封裁定僅送達至不動產登記中心，而房屋交易備案在職能分離的房地產交易所進行，且兩機構間信息未實時共享，則查封效力未必能及時覆蓋交易環節。在此情形下，案外人在交易所簽訂合同并辦理備案的時間，可能被認定為早于查封效力到達交易節點的時間。當事人需密切關注當地不動產登記與交易管理的機構設置與信息聯動機制，在涉及查封房產交易時，應審慎核實查封信息是否已全面覆蓋相關交易平臺，必要時通過專業法律途徑確認權利狀態。

二、消費者購房人生存權的優先保護，是排除強制執行的核心法理依據。

根據《執行異議和復議規定》第二十九條，對于房地產開發企業名下的商品房，若購房人在查封前簽訂合法書面合同、所購房屋系用于居住且其名下無其他居住房屋、并已支付超半數價款，則其消費者物權期待權可排除強制執行。該規則體現了生存權優于普通債權的價值取向。購房人欲主張此項權利，必須嚴格滿足上述三項法定要件，缺一不可。尤其需注意保留完整的購房合同、付款憑證、實際居住證明（如水電費繳納記錄）等證據鏈，以證明自身符合“消費者”身份和實際居住需求。

三、權利主張的成敗最終取決于證據的有效組織與裁判尺度的精準把握。

司法實踐中，法院會綜合審查合同簽訂時間、價款支付方式、房屋占有狀況等事實，并權衡登記外觀與真實權利之間的沖突。即便合同簽訂與官方查封記錄存在時間差，如能證明交易發生在查封效力實際觸及交易環節之前，仍有獲得支持的可能。案外人應系統梳理并固化所有關鍵證據，確保其能清晰、連貫地證明權利取得的先后順序和真實性。鑒于此類案件法律適用與事實認定極為復雜，強烈建議在訴訟前進行全面的證據評估與策略規劃。

1.買受人從第三人處購得案涉房屋，雖其與開發商補簽買賣合同發生于法院查封之后，但因第三人在查封前已與開發商訂立合法有效合同、支付購房款并實際占有房屋，故應認定買受人符合《執行異議和復議規定》第二十九條第一項規定情形。

案例1：某信托公司、于某等案外人執行異議之訴民事二審民事判決書

最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。具體到本案中，就案涉房屋，于某與某驛公司補簽的《商品房買賣合同》雖在一審法院對案涉房屋查封之后，但鑒于于某并非直接向某驛公司購房，而是向案外人蘇某購買，再與某驛公司補簽買賣合同，而蘇某在案涉房屋查封前已與某驛公司簽訂了買賣合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一審法院據此將于某與某驛公司補簽的《商品房買賣合同》視為符合《執行異議復議規定》第二十九條第一項規定情形并無不當，法院予以維持。于某與蘇某的房屋交易行為發生在案涉房屋被查封之后，該行為雖不為法律所鼓勵，但本案作為案外人執行異議之訴，審查重點在于某對案涉房屋是否享有排除執行的民事權益。某信托公司以蘇某、于某的房屋交易行為發生在案涉房屋被查封后為由主張一審法院適用法律錯誤理據不足，且本案與某信托公司所稱的另案情形也不完全一致，對其該部分上訴理由，法院不予采信。

2.案外人在案涉不動產被查封前，已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同并已支付全部價款。即便后續合同對付款方式作出變更，也不影響查封前合同已有效成立的事實。

案例2：某銀行安寧支行、胡某等案外人執行異議之訴民事二審民事判決書

最高法院認為，胡某與某都公司于2015年11月3日即簽訂《車位認購協議》，胡某當時就通過銀行轉賬方式支付了定金，在某銀行安寧支行沒有提交其他證據推翻相關事實的情況下，足以認定車位訂購及定金支付的相關事實。同理，雙方于2016年6月7日的《商品房購銷合同》的當日，胡某通過銀行轉賬支付了剩余車位價款，也足以認定車位買賣及價款支付的事實。即便此后2016年10月25日簽訂的《商品房購銷合同》《商品房購銷合同補充協議》，將付款方式由分期付款變更為一次性付款，不能僅僅以付款方式出現變化就認定合同是事后補簽。而無論依據2015年11月3日簽訂的《車位認購協議》，還是2016年6月7日的《商品房購銷合同》，或是2016年10月25日簽訂的《商品房購銷合同》《商品房購銷合同補充協議》，時間均遠在查封之前。雖然胡某提交的兩份《商品房購銷合同》簽訂時間和付款方式約定不同，但某銀行安寧支行主張案涉《商品房購銷合同》存在事后補簽的理由并不成立。

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業律師結合具體案件事實、具體法律規定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結論。

劉夢陽律師，畢業于中國人民大學法學院民事訴訟法專業，團隊常駐北京執業，法律服務輻射全國，深耕京津冀及全域民商事法律市場。專業主攻保全與執行、民商事訴訟與仲裁，擅長處理建設工程糾紛、執行異議復議監督、各類商事合同糾紛等疑難法律事務。依托扎實法學功底與多地辦案實務經驗，常年對接最高人民法院、全國各省級高級人民法院及各地仲裁委辦案，專注處置大額標的、案情復雜疑難案件，累計經辦案件標的總額超十億元。

法院應當對買受人的總體付款情況進行審查判斷。

閱讀前瞻

不動產房屋排除強制執行，是執行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費者購房人生存權保護……每類情形都牽動著復雜的權利博弈。司法實踐中，能否阻卻執行，往往取決于登記外觀與真實權利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執行的裁判邏輯與實戰攻防，助您理清維權路徑、守住房產安全線。干貨集結，歡迎點贊推薦！

裁判要旨

買受人與被執行人簽訂多份合法有效的書面房地產買賣合同時，人民法院可以結合多份合同的總金額、買受人總共已支付金額等情況，對買受人的付款情況是否滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第三項的規定，進行審查判斷。

案件簡介

1. 2006年6月8日，李某水等三人與某某公司簽訂多份《商品房買賣合同》購買案涉房產及車位并支付了相應購房款。

2. 2007年9月21日，案涉8套房產及4個車位交付李某水等三人占有使用。

3. 2008年5月7日，廈門中院根據申請執行人廈門某公司的申請，查封了登記在某某公司名下的案涉房產及車位。

4. 2009年9月16日，因某某公司未依約辦理權屬登記，李某水等三人向廈門仲裁委申請仲裁。

5. 2010年5月15日，廈門仲裁委作出裁決，確認李某水等三人與某某公司的商品房買賣合同關系真實有效，明確案涉房產及車位于2007年9月21日由李某水等三人占有使用，并裁決某某公司協助辦理權屬登記手續。

6. 2014年5月26日，廈門中院對案涉房產及車位進行續封。李某水等三人提出執行異議，主張其對案涉房產及車位的權利足以排除強制執行。

7. 2016年8月26日，廈門中院裁定駁回李某水等三人的案外人異議請求。李某水等三人不服，提起執行異議之訴。

8. 2018年10月30日，廈門中院一審判決駁回李某水等三人的訴訟請求。李某水等三人提起上訴。

9. 2020年3月30日，福建高院二審判決撤銷一審判決，判令不得執行案涉房產及車位。廈門某公司不服，向最高法院申請再審。

10. 2021年3月29日，最高法院裁定駁回廈門某公司的再審申請。

爭議焦點

與被執行人之間存在多份不動產買賣合同的買受人提出執行異議之訴，其價款支付情況應如何認定？

裁判要點

一、多個買受人共同簽署多份不動產買賣合同的，應視為同一整體交易。法院按交易總額認定已支付首期款具有事實依據，買受人同意將剩余價款交法院執行，符合司法解釋規定精神。

李某水等三人共同在案涉8份針對房屋的《商品房買賣合同》以及4份針對車位的《商品房買賣合同》的買受人簽字處簽字，就案涉房屋以及車位買賣而言，李某水等三人可以被共同視為一方當事人，并且12份合同也可以被共同視為一個交易。因此，二審判決根據案涉交易的總金額認定李某水等三人已經按照合同約定支付了首期購房款，具有事實依據，且李某水等三人同意將剩余購房款按人民法院要求交付執行，符合執行異議和復議規定第二十八條的精神。

二、買受人已提交轉賬憑證證明付款事實，申請執行人僅以發票所蓋印章號碼與稅務機關網站查詢結果不一致為由主張發票系偽造，但未能提供充分證據，不足以否定發票真實性，對其相關訴請不予支持。

廈門某公司主張李某水等三人提交的《廈門市不動產轉讓（銷售）專用發票》不具有真實性，無相應銀行轉賬憑證，二審判決僅以該發票確認購房款支付時間及金額存在錯誤。其一，根據雙方舉證情況，李某水等三人已經提交了支付相關購房款的轉賬憑證；其二，廈門某公司沒有提交充分證據證明前述發票系偽造，廈門某公司主張發票所蓋廈門某某公司專用章號碼與稅務機關網站查詢號碼不一致問題，不足以否定前述發票的真實性。對于廈門某公司的前述主張，不予支持。

案例來源

《廈門某公司訴李某水等案外人執行異議之訴案》（人民法院案例庫入庫編號：2024-10-2-471-001）

實戰指南

一、同一交易主體間的多份不動產買賣合同，人民法院會將其作為同一整體交易審查總體付款情況。

多個買受人共同購買多宗不動產，多份合同屬于同一整體交易的，法院會以全部交易總金額為基礎，核算已付價款是否符合排除執行的法定要件。交易參與方應當梳理留存證明交易整體性的全部證據，剩余價款未付清的，需提前明確愿意將剩余價款交付法院執行，相關操作細節可與專業律師溝通確認。

二、買受人對已付購房款的事實承擔舉證責任，對發票真實性的異議需提供充分證據才能成立。

買受人已提交轉賬憑證證明付款事實的，僅以發票印章編號與查詢信息不一致等形式瑕疵，主張發票偽造、付款不實的，不足以推翻已付款的既定事實。意圖否定買受人付款事實的一方，應當收集足以否定付款真實性、關聯性的實質證據，對舉證方向把握不準的，可尋求專業律師協助。

三、不動產查封后的不當付款以及剩余價款交付后的反言主張，均無法得到人民法院支持。

不動產被查封后，買受人仍向被執行人支付尾款且未盡合理注意義務的，該筆款項不計入已付價款；買受人自愿將剩余價款交付法院后，又主張不應支付該款項的，人民法院不予支持。買受人支付購房款前應當查詢不動產權屬及查封狀態，交付剩余價款前需謹慎考量法律后果，爭議問題可提前咨詢專業律師。

1.案外人主張已支付全部購房款的，應舉證證明已依約付款。若其在執行異議審查階段自愿將剩余價款交付法院以符合前述規定條件并獲得支持，嗣后又以不應支付該款項為由申訴的，人民法院不予支持。

案例1：尤某偉、李某龍其他案由執行監督執行裁定書

最高法院認為，依據生效刑事判決，白山中院在執行過程中對李某龍名下案涉房屋采取查封措施。尤某偉以其已購買案涉房屋為由主張排除執行，對此，異議、復議程序適用《執行異議和復議規定》第二十八條規定，對尤某偉是否享有足以阻止執行的實體權利予以審查，并基于尤某偉向白山中院交付剩余23萬元購房價款的有關事實，裁定對案涉房屋中止執行，符合法律規定。

在吉林高院已裁定支持尤某偉排除執行的主張后，尤某偉又向本院申訴，主張其不應補交購房價款。但是，根據異議、復議查明的款項轉賬及支付有關事實，并無證據顯示尤某偉已依合同約定將全部購房價款直接支付李某龍，李某龍亦只認可尤某偉代為償還50萬元借款。尤某偉主張剩余購房價款已支付給他人及抵償相應欠款，但未提供充分證據證明款項支付與案涉房屋買賣合同履行相關。尤某偉在已自愿將剩余23萬元購房價款交至白山中院的情況下，現又主張吉林高院復議裁定認定錯誤，法院不予支持。

2.買受人在房屋已被查封、開發商未依約交房及辦理權屬登記的情況下，仍支付購房尾款，未盡到善意的合理注意義務，該款項不應再計入買受人已支付的價款。

案例2：何某、陸某等案外人執行異議之訴民事二審民事判決書

最高法院認為，按照本案業已查明的事實，2014年3月31日，何某與某源公司訂立《補充協議》，約定在原總房款143091元的基礎上優惠45000元，并于同日重新簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋的總價調整為98091元，付款方式調整為首付43091元，余款55000元于2017年11月20日前付清。房屋的交付日期為2014年9月30日前，并應在商品房交付后365日內辦理權屬登記。2014年3月26日，何某向某源公司現金繳納了購房首付款43091元，2017年11月16日，何某向某源公司現金繳納了購房款尾款55000元。根據何某提交的年度物業管理費收款收據顯示：何某已于2017年11月辦理了案涉房屋的入住手續。何某自述，其于2021年3月14日將案涉房屋以123000元的價格出售給案外人安某，安某在向其支付購房款118000元后已在案涉房屋內居住。何某現居住于另一處房產。另因陸某訴某源公司等當事人民間借貸合同糾紛一案，一審法院裁定凍結包括被告某源公司在內的相應財產，并于同日作出協助執行通知書，責令某住房和城鄉建設局協助查封了包括案涉房產在內的某源公司名下的財產。查封期限為三年，自2015年5月25日始至2018年5月24日止。因此，2017年11月何某向某源公司繳納購房款尾款55000元時，案涉房產實際已經處于查封期限內。何某明知房屋買賣合同約定了房屋的交付日期為2014年9月30日前、且應在商品房交付后365日內辦理權屬登記，在某源公司實際并未依約交付房屋和辦理權屬登記，案涉房產已被查封的情況下，依然于2017年11月向某源公司繳納購房款尾款，此付款行為難謂已盡到善意的合理注意，該款項即不應再計入買受人已支付的價款。……故何某對登記在被執行人名下的不動產提出的異議既不符合《執行異議和復議規定》第二十八條第（三）項之情形，也不符合第二十九條第（三）項的情形，一審認定其對案涉房產所享有的權利并不足以排除強制執行，并無不當。

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業律師結合具體案件事實、具體法律規定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結論。

劉夢陽律師，畢業于中國人民大學法學院民事訴訟法專業，團隊常駐北京執業，法律服務輻射全國，深耕京津冀及全域民商事法律市場。專業主攻保全與執行、民商事訴訟與仲裁，擅長處理建設工程糾紛、執行異議復議監督、各類商事合同糾紛等疑難法律事務。依托扎實法學功底與多地辦案實務經驗，常年對接最高人民法院、全國各省級高級人民法院及各地仲裁委辦案，專注處置大額標的、案情復雜疑難案件，累計經辦案件標的總額超十億元。