現(xiàn)在咱們聊城市發(fā)展，早就不是比誰建的樓更高、圈的新區(qū)更大了。這年頭不管發(fā)達還是發(fā)展中國家，城市都在變老，更新升級是所有人躲不開的難題。外國的難題有多難你可能想不到，紐約百歲地鐵三天兩頭壞，巴黎裝個電梯審批要等兩年，孟買連片缺水缺電的貧民窟，改了八年都沒動靜。這事放到中國，不一樣的玩法已經(jīng)來了。

放眼全世界，能拿出大規(guī)模系統(tǒng)性方案搞城市更新的，目前真就只有中國。2026年5月28日，國務(wù)院正式發(fā)了城市更新“十五五”規(guī)劃，萬億級投資直接開閘。正好這段時間樓市也在回暖，4月小陽春之后行情還在延續(xù)，一線城市成交量的韌性遠超很多人預期。這兩件事碰在一起，真不是巧合，2025年年底就有預判2026年樓市會有新轉(zhuǎn)機，如今一步步都應(yīng)驗了。

這一輪樓市啟動，和之前三年多那種脈沖式的短暫回升完全不一樣。政策合力已經(jīng)攢出了質(zhì)變，市場也沒有普漲，分化才是現(xiàn)在的主基調(diào)。2026年4月底中央政治局會議明確提了要努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，廣深這些核心城市馬上跟進，核心區(qū)限購松綁、公積金提額、稅費下調(diào)。這不是零敲碎打的小動作，是自上而下的系統(tǒng)性托底，正好趕上城市更新規(guī)劃落地，從中央到地方就是一條心一盤棋。

數(shù)據(jù)其實最能說明問題，2026年1到4月，全國20個重點城市二手住宅累計成交48.9萬套，同比漲了0.8%。單看4月，同比增長達到13.4%，是年內(nèi)第一次實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。4月一線城市新建住宅價格環(huán)比漲了近0.4%，同比漲了6.21%，妥妥的量價齊漲，市場信心已經(jīng)在慢慢回血了。

外國搞城市更新，大多都是修修補補，到最后要么做成擠走原住民的富人游戲，要么就是走個過場沒實際變化。歐美老牌城市產(chǎn)權(quán)太分散，一棟樓幾十戶人家，想達成一致比登天還難。倫敦一個老舊街區(qū)改造，從規(guī)劃到落地花了12年，成本直接翻了一倍，改完全是高端公寓，原住民早就走光了。印度孟買貧民窟改造推了8年，完成率還不到10%，巴西里約的更新更是只做表面功夫，新城舊區(qū)完全割裂。

全球搞城市更新的痛點就那幾個，缺錢、規(guī)劃散、平衡不了民生和發(fā)展、沒有全產(chǎn)業(yè)鏈支撐。到最后全變成想改沒能力，敢改沒效率的雞肋工程。中國能做成這事，手里握了三張實實在在的底牌。第一張就是頂層設(shè)計，規(guī)劃里部署了6方面重點任務(wù)、7項政策舉措、14項重大工程，全國27個省份都劃好了本地的更新目標，2026年一季度，城市更新專項債就發(fā)了近1200億元。

第二張底牌是足夠的資金規(guī)模，央視新聞測算過，十五五期間總投資至少15萬億元，每年能投3到4萬億。這些錢全都砸在民生實處，11.5萬個2000年前建成的老舊小區(qū)、50萬套C/D級危舊房、36.5萬公里地下管網(wǎng)，全都是老百姓實實在在能摸到的好處。第三張就是完整的全產(chǎn)業(yè)鏈，從建材到施工再到后期運營，咱們國內(nèi)有完整的供應(yīng)鏈條，不管多大項目都能接得住。陜建股份2025年在西安完成118個保回遷項目，惠及十萬余戶居民，建發(fā)合誠今年1到4月城市更新相關(guān)新簽合同已經(jīng)大幅增長了。

樓市回暖正好嵌進了城市更新的大布局里，現(xiàn)在市場分化特別明顯。一線和強二線的表現(xiàn)比三四線好太多，核心地段的房子比遠郊剛需盤靠譜，二手房整體走勢也比新房穩(wěn)。這種分化不是壞事，反而是市場慢慢回歸理性的表現(xiàn)。普通人買房再也不能盲目跟風瞎沖，多做功課擇優(yōu)選房，才是守住自己錢袋子的正確做法。

大家最關(guān)心的肯定是房價到底漲沒漲，給大家擺點真實數(shù)據(jù)。北京西城區(qū)樺皮廠胡同8號樓，是首個裝配式危舊樓改造項目，改造完房價直接漲了12%。貝殼研究院2026年5月的數(shù)據(jù)顯示，完成系統(tǒng)性改造的老舊小區(qū)，二手房價格平均漲了8%到12%，核心地段的小區(qū)能漲到15%到25%。裝了電梯的老小區(qū)整體漲幅8.3%，頂樓房源能漲15%到20%。

無錫梁溪區(qū)有個老小區(qū)，政府補貼了超過90%的改造費用，居民每戶只掏了很少一點錢，就完成了電梯加裝和整體環(huán)境改造。后來轉(zhuǎn)手賣的時候，直接多賣了二十多萬。這就是實實在在的城市更新紅利，普通人伸手就能摸到。城市更新和穩(wěn)樓市本質(zhì)上就是一件事，讓老百姓手里的資產(chǎn)能保值，才能讓大家敢生活敢消費。

對2026年5月之后的市場，整體態(tài)度還是樂觀的。5月本身可能會有小幅的自然回落，但整體活躍度會維持在高位。想要把這股回暖的勢頭徹底穩(wěn)住，還得把幾件關(guān)鍵的事做實。

房貸柔性處置要跟上，銀行可以用“以時間換空間”的思路，給符合條件的做貸款展期之類的安排，別讓普通人因為收入驟減就被迫低價拋房。基本盤穩(wěn)了，價格才能真正企穩(wěn)。官方要出手收儲房源，阻斷法拍房的降價沖擊。現(xiàn)在法拍房是樓市最大的隱患，大量低價入市會直接拉低片區(qū)房價，很容易引發(fā)踩踏。

可以用央行再貸款支持組建專門的收儲機構(gòu)，把存量房、法拍房批量收回來改成保障房。現(xiàn)在市場信心剛好一點，正是大機構(gòu)收儲的絕佳窗口期。還要打通賣舊買新的堵點，把大家的改善需求激活。廣州已經(jīng)出了政策，賣舊買新高能補3萬元，這種好政策真的值得全國推廣。

最后要持續(xù)治理刻意唱衰樓市的言論，那些故意制造焦慮的網(wǎng)絡(luò)黑嘴，誤導了太多普通人。得把市場環(huán)境凈化干凈，才能讓大家看清楚真實的行情。穩(wěn)樓市本質(zhì)就是穩(wěn)財富穩(wěn)民生，一點都錯不了。

往遠了說，中國這套城市更新模式，未來還能走出國門。和歐美高成本的市場化玩法不一樣，咱們能提供規(guī)劃施工運營融資一條龍服務(wù)，剛好適配“一帶一路”沿線國家的需求。現(xiàn)在中國建筑已經(jīng)給東南亞、非洲好多國家提供了方案，還能推動海外項目用人民幣結(jié)算，給人民幣國際化打基礎(chǔ)。

當然也不能盲目樂觀，現(xiàn)在市場化的商業(yè)模式還沒完全跑通，社會資本的積極性還沒完全調(diào)動起來。不同區(qū)域發(fā)展不均衡，三四線城市資金缺口大，得走小規(guī)模漸進式的路線，不能盲目跟風大拆大建。長效管理機制也得跟上，不能讓改造完的小區(qū)又快速老化，白白浪費了前期投入。

2026年是十五五開局之年，樓市復蘇的大趨勢已經(jīng)定了，政策工具箱還有足夠的發(fā)揮空間。從過去的大拆大建到現(xiàn)在的存量提質(zhì)，從造城到營城，中國正用萬億級投入打造全球第一個城市更新王國。這張關(guān)鍵的牌，現(xiàn)在牢牢攥在咱們中國人手里，屬于樓市的夏日陽光，已經(jīng)在路上了。

參考資料：央視新聞 《城市更新“十五五”規(guī)劃》相關(guān)報道