快訊背景：2026年5月28日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，作為國家層面首份城市更新專項頂層文件，其核心導向是從增量開發轉向存量提質，將住房租賃深度嵌入城市更新、產業升級、民生保障與資產盤活的全鏈條，不再是簡單配套，而是城市更新體系中的關鍵抓手。

▲國務院關于印發《城市更新“十五五”規劃》的通知

本期，URI城市租住從供給、格局、運營、政策、風險五大維度，完整梳理該政策對住房租賃行業的影響，客觀研判行業趨勢與現實挑戰。

國務院關于印發《城市更新“十五五”規劃》的通知.pdf

01

戰略地位躍升

住房租賃成為城市更新核心支點

十五五規劃將住房租賃從房地產市場補充角色，提升至支撐城市高質量發展的戰略位置。

圍繞構建房地產發展新模式、優化住房供給結構、保障新市民安居等目標，租賃住房被全面納入老舊街區、低效園區、完整社區、城中村、危舊房治理等各類更新場景，成為盤活存量資產、促進職住平衡、吸引青年人才、培育新質生產力的重要載體。規劃設定的2030、2035階段性目標中，人居環境改善、新舊動能轉換、治理效能提升均與租賃供給、社區運營、服務配套緊密綁定，政策確定性、資源傾斜度、考核權重顯著提高。

URI銳評：

細看文書，住房租賃正式進入國家戰略主賽道，政策紅利顯著，但責任同步加碼。行業不再只是“收租運營”，還要承接民生保障、資產盤活、社區治理多重任務，能力門檻與合規成本同步抬升。

02

供給邏輯重構

全面轉向存量盤活 多元場景釋放房源

十五五階段，租賃住房供給徹底告別新建主導模式，全面進入存量盤活為主、新建適度補充的新階段。

城市內各類閑置低效資產被系統性納入供給來源：老舊街區、廠區、低效樓宇經功能轉換后，可用于建設租賃公寓或產業配套住房；老舊小區通過整合零散房源、完善適老化與配套改造，整體納入租賃化運營；閑置公房、商業物業、酒店、廠房等優先改建保障性租賃住房或市場化長租公寓；城中村、危舊房在整治提升過程中，配套建設一定比例租賃住房。新建房源僅作為補充，且嚴格面向新市民、青年人，主打小戶型、低租金產品，形成存量多元釋放、新建精準補位的供給新格局。

URI銳評：

發文顯示，未來供給端迎來革命性變化，企業競爭從拼拿地、拼規模，轉向拼存量資源獲取、合規改造與成本控制。雖然政策放開多類資產改建，但權屬、消防、規劃、配套仍是現實障礙，能落地、可盈利的項目才是真機會。

03

市場格局重塑

（保障+市場）雙軌并行、主體分化、區域差異凸顯

政策明確構建保障與市場雙軌并行的租賃體系，保障性租賃住房聚焦低收入家庭、工薪群體、新市民，以小戶型、低租金為核心，享受財政補貼、專項債支持、稅費減免等傾斜，由地方國企、平臺公司主導建設運營，以保本微利、民生優先為原則。市場化租賃住房則面向改善型、品質型需求，依托完整社區、一刻鐘便民生活圈，打造中高端公寓、服務式公寓、產業人才公寓等產品，依靠服務溢價與品質競爭獲取收益，以民營品牌機構為主力。

市場主體呈現明顯分化：國企憑借低成本資金、存量資源與政策優勢，主導保租房與大型存量改造項目；頭部民企深耕運營能力、品牌建設與社群服務，聚焦市場化細分賽道；中小機構因資源、資金、合規能力不足，將加速出清或轉向輕資產托管、社群運營等細分環節；傳統房企則加速轉型，依托資金與資源優勢跨界布局租賃業務。

區域層面分化加劇：一線與城市群核心城市高密度推進存量改造，租賃供給規模大、需求旺盛；普通二線城市重點區域適度布局，以保租房為主、市場化為輔；三四線城市堅持量力而行，優先推進危舊房、老舊小區改造，避免大規模投資；資源枯竭城市則將租賃安居作為危舊房改造配套，保障居民基本居住需求

URI銳評：

未來，市場格局走向強者恒強、弱者淘汰。國企吃政策紅利，民企必須走差異化、精細化路線，三四線盲目擴張極易陷入空置與現金流壓力，深耕本地、輕資產運營才是穩妥路徑。所以企業在投資項目上，應該結合自身的優勢，錨定適合自己的細分賽道，精準布局城市及區位，切忌盲目擴張。

04

運營模式升級

從空間出租到全鏈路生態構建

規劃推動住房租賃運營從單一空間出租，向居住、服務、資產、產業融合的全鏈路生態轉型。

硬件層面，圍繞“好房子”建設要求，租賃住房需達到安全、舒適、綠色、智慧標準，推進裝配式裝修、適老化與無障礙改造、智慧家居與社區安防配套，強化房屋全生命周期安全管理，落實定期體檢、抗震加固、消防升級等要求，筑牢居住安全底線。

軟件層面，依托完整社區與一刻鐘便民生活圈建設，租賃運營延伸至社區服務全場景，整合養老、托育、健身、文化、小微公共空間等配套資源，打造青年社群、鄰里交流平臺，增強租客粘性，推動公寓從物理空間向社區服務中心、青年會客廳轉變。

產業層面，租賃住房深度嵌入老舊廠區、產業園區更新，打造職住一體的產業公寓、人才公寓，配套創業孵化、政策咨詢、投融資對接等服務，形成居住、辦公、創業一體化閉環，助力產業集聚與人才留存。

資產層面，依托規劃提出的投融資支持政策，打通改造、運營、增值、退出閉環，推動租賃資產從重資產持有向重資產開發、輕資產運營、資產證券化退出模式轉變，提升資產流動性與資本價值。

URI銳評：

運營升級絕非各類服務的簡單堆砌，而是實現三重質變：主體從二房東轉向專業化社區運營商、載體從物理空間延伸至完整產業生態、價值邏輯從存量資產運營邁向資本化運作。

URI觀察到，當前行業多數企業仍困于基礎物業服務階段，欠缺社群深耕、產業資源聯動與資本操盤能力，偽生態建設、產品同質化已然成為住房租賃行業發展的核心桎梏。行業企業應錨定租客服務本源，務實精細化運營，摒棄重形式、輕實質的粗放式虛假造生態。

05

政策支持加碼

金融土地全面賦能，降低盤活門檻

《十五五規劃》構建了財政、金融、土地、審批全方位支持體系，為租賃行業減負賦能。

財政端，中央預算內投資、中央財政專項資金、地方財政統籌投入形成合力，支持符合條件的租賃項目；專項債可用于項目建設并允許作為資本金，進一步拓寬資金來源；稅費減免政策落實到位，降低改造與運營成本。

金融端，鼓勵金融機構提供銀團貸款、項目融資等市場化服務，支持住房公積金擴大覆蓋范圍，惠及靈活就業群體；REITs、資產證券化、公司債、中期票據等退出渠道暢通，助力資產盤活。

土地端，政策明確支持土地混合開發與空間復合利用，建立功能轉換過渡期機制，存量土地房產轉型租賃等支持產業，可享受最長5年過渡期且不改變用地主體；推行長期租賃、先租后讓、彈性年期供應等靈活供地方式，簡化不動產登記流程，適配混合利用、立體開發需求，降低存量資產盤活的土地與審批門檻。

URI銳評：

政策支持力度空前、覆蓋全鏈條，但資金不是免費的、土地用途變更也有合規紅線。企業需嚴控成本、測算好現金流與回報周期，拿政策紅利不難，做出可持續盈利項目才是關鍵。

06

合規監管趨嚴

全周期管控筑牢安全底線

十五五階段，住房租賃徹底告別野蠻生長，進入強監管、嚴合規時代。

規劃建立房屋全生命周期安全管理制度，推行定期安全體檢、專項維修資金、質量安全保險機制，對C、D級危房動態管理，優先拆除改造D級危房，推進預制板房治理與地震易發區房屋抗震加固，租賃住房安全合規實行一票否決。

消防、管網、應急等配套要求全面升級，老舊管網更新、生命線安全監測、應急避難場所建設、高層建筑防火能力提升等成為硬性要求，合規成本顯著上升。同時，社會治理要求同步提高，強調居民、產權人、企業、專家多方參與，完善社會風險評估與矛盾化解機制，改造過程中堅決杜絕大拆大建、拆真建假，避免過度商業化與同質化，平衡好民生、商業與歷史保護關系。

URI銳評：

行業進入合規高壓期，安全、消防、維穩成為不可觸碰的紅線。任何僥幸心理都將面臨停工、罰款甚至追責，合規能力將成為企業生存的基本門檻。

07

行業展望

行業機遇與挑戰并存 出清加速

從機遇看，存量資產釋放萬億級市場空間，保租房賽道具備政策確定性、低風險、穩現金流優勢；運營價值重估，服務溢價、資產增值、資本收益成為新增長點；資本化通道打通，輕資產、快周轉、可退出模式成熟；新市民、青年人租賃需求長期剛性，產業公寓、人才公寓等細分賽道前景廣闊，租賃場景深度融入各類城市更新項目，應用空間持續擴大。

從挑戰看，存量改造投入大、周期長、回報慢，回本周期普遍較長；老舊資產權屬復雜、多方協調難度大、審批鏈條冗長；區域分化明顯，三四線需求不足、租金水平低，易出現空置風險；合規成本持續攀升，監管趨嚴帶來運營壓力；市場同質化競爭加劇，價格戰壓縮利潤空間；地方配套細則滯后，政策落地存在溫差，部分利好難以轉化為實際項目。

URI銳評：

機遇是結構性、長周期的，挑戰是系統性、現實性的。行業洗牌已成必然，能抓住機遇、化解風險的企業將實現跨越，反之將被市場邊緣化。

十五五城市更新規劃，是住房租賃行業二十年未有之變局，它終結了行業野蠻生長、重規模輕運營的舊時代，開啟存量為王、運營制勝、合規為本、資本驅動的新階段。政策給足了空間、資金、土地與退出渠道，但從來不是普惠福利，而是對企業資源整合、成本控制、合規管理、運營服務、資本運作能力的全面篩選。

更直白地說，未來五年，住房租賃行業沒有弱者的位置，也沒有僥幸的空間。國企憑資源躺贏，民企憑運營突圍，中小玩家加速離場。能活下去的，只有懂政策、懂資產、懂運營、敬畏合規、尊重市場的專業玩家。

十五五不是風口，是分水嶺；不是盛宴，是淘汰賽。誰能跳出房東思維、創造真實價值、平衡民生與商業、實現可持續盈利，誰才能穿越周期、立足行業，否則再大的政策紅利，也救不了沒有核心能力的企業。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:韓曉

運營編輯:樹懶