廣州“地產一哥”越秀地產在上海的下滑速度有點出乎意料。

2026年1-5月的銷售業績出爐。根據中指研究院的數據，越秀地產實現銷售額370億元，同比下跌27%。其中，越秀上海的銷售額為31.6億元，同比下跌近65%！

前五月，越秀上海的銷售額對越秀地產的銷售貢獻僅約8.5%，權益銷售額的占比更是低到只有6%。

也就是說，今年前五月，上海市場的貢獻，在越秀地產的占比已經不足10%！

這是什么概念？

2025年，越秀上海以211億元的銷售額，對越秀地產全年業績的貢獻占比達19.44%，權益銷售的占比也達14%。

排名也是直線下降。2025年，越秀上海在上海房企權益銷售金額排行榜中好不容易擠進前八，剛過去5個月，排名已經跌出前二十，直線降到二十二位，堪稱“滑鐵盧式” 下跌。

今年4月，越秀地產剛把原來華發股份的首席產品官黃鳳彬挖過來，出任越秀地產華東區域董事長。曾經以聯席總經理身份共同主持華東區域工作的閆強和詹瑞林，則分別接手上海和杭州，擔任城市公司總經理。

把黃鳳彬放到華東區域，可見越秀地產對提升華東區域產品力的迫切心情。畢竟，無論是上海還是杭州，開發商在產品上的競爭已經到白熱化的程度。

如今，面對越秀上海如此拉垮的銷售業績，黃鳳彬+閆強的“雙強組合”，是應該先把銷售業績拉上來，還是先提升產品力呢？

更重要的是，越秀今年還能保住在上海的江湖地位嗎？挺難的。

今年1-5月，除4月份勉強賣了17.1億元外，越秀在上海的單月銷售金額都不足10億元。

5月份，越秀上海的權益銷售金額更是不足1億元！讓人大跌眼鏡。

這家廣州市屬國企的標桿，在上海，正面臨新的困局：

• 在售項目去化不暢；
• 產品力的進化跟不上規模的增長；
• 過度依賴合作開發，獨立開發能力受限；
• 投資拓展不給力……

5月28-29日，上海第四批次土拍，參拍的房企熱情高漲，尤其是對于有規模訴求但土地儲備不足的房企來說，如果這次能拿到地，按照5個月的開盤周期，還能趕上11月左右開盤，年內即可形成銷售業績和回款。越秀也不例外。

虹口和浦東的三幅地塊，越秀上海都報名了，但最終還是因為出價保守，空手而歸。

到目前為止，越秀今年在上海，僅成功入手了浦東高行一塊地。這還是在1月初，其他房企投資意愿都低迷的時候，越秀上海底價拿下的。

越秀在上海也不是沒有“余糧”，核心是，這些在售的項目，賣的都不太好。

曾經被寄予厚望的和樾長寧項目，和招商合作，越秀占股70%，目前是長寧唯一的在售新盤，一共170余套房源，本來是一個可以快速去化的高周轉項目，卻因為各種原因，讓越秀在上海栽了大跟頭。

和樾長寧去年6月首次開盤，目前推盤三次，共計推出118套房源，還有65套房源可售。也就是說，賣了將近一年，只賣掉了53套房子，去化率不足45%。

為了快點賣房，越秀上海也挺拼的。去年9月第二次開盤時，和樾長寧還直降1萬元/平米，從之前13.88萬/平米的均價，降到只有12.88萬/平米，推出的22套房源，目前“網上房地產”顯示，還有12套房源可售。

降價也賣不動，這就很難了。

馬上，保利發展在長寧中山公園板塊的新項目也即將上市。這個項目位于內環內，相比中環邊的和樾長寧，位置更好，周邊配套成熟度更高。

曾經的長寧唯一新盤，將迎來一個強有力的競爭對手，對本就去化艱難的和樾長寧來說，大概是又一輪暴擊。

不只是和樾長寧，越秀和北京城建在上海楊浦區合作開發的翎翠濱江，越秀占股49%。去年3月和5月兩次開盤，推出總共262套房源，到目前為止，還有180套房子沒有賣掉，去化率約31%。

開盤14個月，只賣掉了82套房子，算下來月均不足6套。按照這個速度，翎翠濱江剩余的房源，還得再賣至少30個月！

賣得好的項目，也不是沒有。越秀上海和華潤、中能建合作的翡雲悅府一期、二期，越秀分別占股29%和51%，現在銷售已接近尾聲，而且，項目的產品研發和營銷都是華潤主導。

在售項目指望不上，新項目也是“青黃不接”。

去年越秀上海聯合招商、星獅及瑞城一起拿下的靜安蘇河灣“地王”項目，今年2月已經發布規劃公示，擬新建3棟38-41層的高層住宅，樓棟高度接近150米，以及部分商業文化設施。

但是，最新的消息顯示，受到住建部新版《住宅項目規范》中關于“住宅建筑高度原則上不超過80米”的限制，項目進展緩慢，入市進度大概率也將延緩。

今年，越秀在上海最大的指望，就剩下今年1月份剛拿到浦東高行項目了。如果按7萬元/平米的銷售均價算，這個項目能給越秀上海帶來的貨值大約44億元。

但是，“獨木難支”。去年，越秀在上海至少有5個新項目打底，今年，如果只靠這個全新的項目支撐，全年銷售業績的大幅下滑將難以避免。

更大的不確定在于，越秀在上海非常喜歡合作開發，這還不是重點。重點是，越秀操盤的項目，目前來看，賣的都不太好，比如和樾長寧。

浦東高行項目作為越秀上海全資拿地且獨立操盤的項目，能不能打破這個“魔咒”，對越秀上海的產品力及操盤能力，都是不小的挑戰。

而且，越秀在上海第一批交付的項目，包括上海第一個項目天樾園，和保利發展合作開發的和樾天匯、嘉悅云上等，都因為各種質量問題遭遇業主維權。

到目前為止，越秀在上海已經開發及在售的項目超過12個，但是，越秀的產品在上海市場上并沒有形成口碑，購房者對越秀上海的產品印象也模糊不清。

所以，越秀地產把曾在華發股份主導產品體系優化及“華發好房子”戰略落地的黃鳳彬放到越秀華東區域，大概也是對他寄予厚望。

如果說，閆強還有去年上海銷售金額排名沖到第六的業績傍身，那么，今年銷售業績大幅下滑，對剛剛履新的黃鳳彬來說，他要和閆強一起面對的，將是穩住上海的銷售，以及提升產品力的雙重壓力。