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歷史總是驚人的相似。

昨天下午，北京通州九棵樹6016地塊落槌，招商蛇口力戰四家房企，最終以10.217億元拿下，溢價率21%。

它的樓面價約3.03萬元/平方米，比南面的中海玖樹滿和高出7400元/平米。

一年多前，通州梨園6007地塊土拍成交。中鐵建地產鏖戰招商蛇口等3家房企，最終以7.755億元摘得，溢價率21.94%。

它的樓面價3.58萬元/㎡，比東面的招商云璟攬閱貴了7000元/平米。

這兩宗地對比，實在是太像了。

只不過，這次招商蛇口，成了那個幸運兒。（詳見《招商蛇口，終于笑了》）

它上一次拿地，還是在去年4月8日，以27億元拿下朝棠攬閱地塊——持股50%，溢價16%。

雖然目前它手握8個在售項目，但亟需補倉。

在前兩個月的新地土拍中，招商蛇口積極參與，發出過7份招標計劃，但恪守投資紀錄，沒有盲目追高。

這次，在福地通州，因6016地塊價值的確定性很大，它勢在必得。

對2026上半年北京土拍市場而言，招商蛇口的表現，算是秀了個翹尾動作。

但，它拉不動整個大盤。

賣地339.5億元，跌66.23%

一起來看下今年上半年北京土拍成績單：

共計賣地21宗。

它們共計占地71.96公頃，規劃建面135.04萬平米，起價329.253億元。成交價在339.526億元左右，整體溢價3.5%。

至于它的成色如何，須看2025年同期表現：

2025上半年，北京賣宅地22宗，占地111.22公頃，規劃建面220.756萬平米，起價938.25億元，成交價在1005.48億元左右，總溢價約6.7%。

兩者一對比，全線下跌：

1、土地面積跌35.3%；2、規劃建面跌38.8%；3、成交金額跌66.23%。（詳見《北京上半年土拍，大跌66%！》）

跌！跌！跌！這是今年上半年北京土拍的關鍵詞。

按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公頃。

實際上，2026年北京宅地真正的掛牌量，同比估計將縮水約15.4%。（詳見《北京供地計劃，太精確了》）

有了縮量之策，出現這個成績單，也就不足為奇了。

冰火兩重天

今年上半年北京的土拍成績，還有一個關鍵詞：冰火兩重天。

1、海淀朝陽零供地

21宗地里，朝陽區只有一宗，東壩地塊被中國金茂底價摘得，這宗地，還是去年的遺珠；而海淀是零供地、零成交；其余，分散在各個區。

反觀2025上半年，海淀成交6宗、朝陽區成交3宗。

2、豐臺區獨火

海淀朝陽斷供，豐臺是唯一可穩定放量的內城板塊。

保利發展41.544億元拿下太平橋地塊，舉牌151輪，溢價15.40%；河北鑫界拿下蒲黃榆地塊，舉牌165輪，溢價16.4%；廈門國貿拿下泥洼地塊，實舉牌148輪，溢價15.65%。（詳見《北京土拍，鬧了個烏龍》）

雖然華潤置地底價拿下萬泉寺地塊，也是捆綁了豐臺萬象城。

它們都位于西南二三環，位置上盡可能讓開發商投資避險，也有西城、海淀置換的外溢需求。

3、溢價兩極分化

上半年成交土地中，6宗溢價。除了豐臺三宗溢價超過15%，通州九棵樹溢價最高，達到21%。

反觀2025上半年，成交22宗地，有9宗溢價成交，溢價率超過10%的有7宗，最高溢價是中海安瀾北京，溢價27.95%。

由于海淀與朝陽零供地，很多大牌企業只能退而求其次，選擇豐臺地塊。

截至目前，建發房產、中海地產、越秀地產、中建壹品、中建玖合等，皆已一年沒拿地了。

這次通州九棵樹土拍，建發和招商蛇口拼得最猛。

朝陽已登場，海淀有多遠

2026年時間過半，北京土拍成色，只能看下半年了。

先看一下供地情況：

1、去年供地轉入今年，共計13宗地——已成交8宗；今年前六輪供地清單看，共計27宗——已成交13宗。

言外之意，有19宗地會進入下半年土拍市場，共占地66.89公頃，規劃建面132.44萬平米。

這19宗地里，朝陽區4宗、通州和石景山各3宗、豐臺和大興各2宗，順義、海淀、東城、房山、門頭溝各1宗。

目前已確定上架土拍的，有兩宗：

1、大興新城DX00-0201-0209地塊，占地2.01公頃，規劃建面3.62萬平米，起拍價7.2億元，7月22日開拍；

2、酒仙橋1019-0013-1地塊，占地2.31公頃，規劃建面5.78萬平米，起拍價37.2億元，7月28日開拍。

當然，甩入下半年土拍市場里的，還有一些老大難：

1、朝陽區的永安里舊城改造0401-01地塊：在2024年第2、3輪，2025年第7輪供地出現過，一直沒有被激活。

原因是，建面16.1萬平米，體量大、緊挨長安街，施工難度大，開發周期長。

2、東城區西革新里危改項目：在2024年第4輪，2026年第1輪供地出現過。

遲遲沒有面市的原因，大概是地塊太小，且北面地塊很不方正。

3、海淀區東升鎮0001、0002地塊：在2025年第9輪供地出現過。沒有上架的原因，難道為了給臻澐和建發海晏，留出更多去化時間？

除此之外，朝陽區的王炸地塊將臺629地塊、化石營6002地塊、甜水園地塊，也尚未進入供地清單。

而海淀的西北旺D1地塊、四季青西冉片區地塊，也未見蹤影。

最后，花姐和大家一樣，十分期待海淀王炸地塊早日登場。