今天，廣東省高級人民法院發(fā)布首批物業(yè)服務糾紛“示范性訴訟+批量化調解”典型案例，涉及物業(yè)收費標準、物業(yè)服務管理、追繳物業(yè)費、新舊物業(yè)銜接、專項維修金使用等常見物業(yè)糾紛，展現了通過示范性訴訟促推物業(yè)矛盾糾紛批量化調解的創(chuàng)新成效。

此次共發(fā)布8個案例，聚焦廣東法院堅持和發(fā)展新時代“楓橋經驗”，統籌優(yōu)勢資源，探索源頭治理，助力物業(yè)解紛多元化的個案實踐。在開發(fā)商承諾贈送物業(yè)費糾紛案中，佛山法院組建“法官+調解員”協同化解專班，依托和解中心一體推進一審、二審及關聯業(yè)主糾紛調解，通過“示范性訴訟+批量化調解”，促成87戶業(yè)主全部調解結案。在業(yè)主不滿物業(yè)服務拒繳物業(yè)費糾紛案中，韶關法院通過“示范訴訟+鄉(xiāng)賢調解”模式，聯合鄉(xiāng)賢、業(yè)委會等基層力量深入社區(qū)，采取“法官說法、鄉(xiāng)賢說理”的方式批量解紛，取得“處理一案、治理一片”的良好效果。在某物業(yè)公司催繳物業(yè)費糾紛案中，江門法院打造社區(qū)駐點“安居法官”工作機制，搭建線上訴求收集通道，聯合社區(qū)實地調查，開展“示范訴訟+類案同調+普法宣傳”工作，助力新舊物業(yè)順利交接。

近年來，廣東法院持續(xù)深化物業(yè)糾紛治理改革創(chuàng)新，在全國率先構建省級平臺的“黨建引領+行政規(guī)范+多元調解+司法保障”多元化解機制，不斷夯實物業(yè)糾紛前端治理，促進社區(qū)治理水平和治理效能有效提升。2025年，全省法院依托綜治中心設立物業(yè)糾紛專業(yè)調解室57個，成功調解糾紛約7.8萬件。

01

珠海法院“府院聯動”化解物業(yè)費欠費糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務，部分業(yè)主不滿物業(yè)公司提供的服務，拒繳物業(yè)費共計34萬余元。后物業(yè)公司向法院起訴百余名住宅和商鋪業(yè)主，要求支付物業(yè)費。

化解方式

一是深入調查找準癥結，多方聯合聚力解紛。立案后及時聯系某物業(yè)公司了解情況，多次與住建局、社區(qū)等單位進行聯動，共同做好物業(yè)公司和業(yè)主的調解工作。二是建立示范判決機制，引導依法理性維權。為了提高調解實效，選取了幾件具有典型性和代表性的案件進行審理。法院經審理后認為物業(yè)公司管理服務不到位，遂判決其按照合同約定標準的70%收取拖欠的物業(yè)費。該生效示范判決為后續(xù)調解工作提供了明確的法律依據和裁判標準。三是釋法說理耐心引導，批量調解化解糾紛。再次與住建局、社區(qū)等單位對其他業(yè)主進行批量聯動調解，通過示范判決、物業(yè)費繳納倡議書等對物業(yè)公司和業(yè)主進行類案普法，引導當事人理性預判訴訟結果，最終促成大部分業(yè)主主動結清欠繳的物業(yè)費。

工作成效

通過“示范訴訟+府院聯動”機制，一方面有利于物業(yè)服務糾紛專業(yè)、高效調處，另一方面也有利于行政主管部門履行監(jiān)管職能，促進物業(yè)服務水平提升。本案中，近百名業(yè)主與物業(yè)公司達成了和解協議。通過“示范訴訟+府院聯動”的模式化解物業(yè)糾紛，從“個案辦理”向“類案治理”拓展，實現源頭減少同質化、批量化訴訟案件，也促進了物業(yè)服務行業(yè)良性發(fā)展。

02

佛山法院“三方聯調”化解開發(fā)商承諾贈送物業(yè)費糾紛案

基本案情

某小區(qū)開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房預售合同時約定贈送業(yè)主一定期限的物業(yè)費。因開發(fā)商未履行，9戶業(yè)主請求支付相應財產利益。一審法院作出判決后，開發(fā)商提起上訴。

化解方式

一是繪制“訴訟脈絡+案件體量”糾紛圖譜。經全面梳理案情發(fā)現，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司已有多輪訴訟,有78戶業(yè)主案件處于一審階段，其余業(yè)主觀望，故本案的二審處理結果具有示范效應。二是組建“法官+調解員”專班協同化解。將案件委托至和解中心進行調解，法官與調解員共同推動司法規(guī)則、調解實踐和社會治理相融合，一體推進一審、二審及關聯業(yè)主糾紛調解。三是制定“協議重構+源頭化解”調處方案。將物業(yè)公司列為第三人，尋求開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主三方利益最大化。根據“示范性訴訟+批量化調解”機制，先行促成二審中的9戶業(yè)主與開發(fā)商達成調解，并與物業(yè)公司簽署三方和解協議下調物業(yè)費。其余78戶業(yè)主參照示范案例全部調解結案。

工作成效

開發(fā)商承諾贈送物業(yè)費糾紛糾涉及開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間的多方利益平衡問題。本案將物業(yè)公司列為第三人參與調解，開發(fā)商同意履行贈送物業(yè)費承諾，物業(yè)公司調整物業(yè)費標準，87戶業(yè)主全部調解結案，連同觀望的其他業(yè)主依據調解方案完成物業(yè)服務協議修訂，糾紛得到了實質化解，為解決同類糾紛起到了良好示范作用。

03

韶關法院“示范訴訟+鄉(xiāng)賢調解”化解物業(yè)費欠費糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司為某小區(qū)三百余戶業(yè)主提供物業(yè)服務，部分業(yè)主認為某物業(yè)公司在綠化維護、衛(wèi)生管理等方面服務質量未達預期，拒繳物業(yè)費，某物業(yè)公司將三十余名業(yè)主起訴至法院，要求支付物業(yè)費、公共維護費、滯納金等費用。

化解方式

一是深入調研，邀請鄉(xiāng)賢參與調解。通過實地走訪，全面摸排糾紛背景與群眾訴求，掌握小區(qū)管理現狀與矛盾癥結，邀請具有較高威望的鄉(xiāng)賢或業(yè)委會骨干參與調研，為后續(xù)引入鄉(xiāng)賢參與調解奠定基礎。二是審慎研判，示范判決確立標尺。確立“首案示范判決+鄉(xiāng)賢調解”化解路徑，選取典型案例先行審理，以首案示范判決確立法律適用標準和責任認定規(guī)則，闡明雙方權利義務，增強當事人對裁判結果的預期與認同，為類案調解提供標尺。三是協同聯動，釋法說理批量解紛。發(fā)揮首案示范作用，聯合鄉(xiāng)賢、業(yè)委會等基層力量深入社區(qū)，采取“法官說法、鄉(xiāng)賢說理”的協同方式，引導雙方消除對立情緒、回歸理性協商，促成其余案件參照首案標準和解撤訴。

工作成效

鄉(xiāng)賢通常來自社區(qū)，熟悉當地習俗和居民的切實需求。本案中，新舊物業(yè)交接、項目移交等歷史遺留問題的處理存在分歧，通過“示范訴訟+鄉(xiāng)賢調解”模式，法官與鄉(xiāng)賢聯合調解，后續(xù)案件以首案為示范快審快結，30余名涉訴業(yè)主中僅8名業(yè)主案件進入開庭程序，其余業(yè)主均參照首案標準主動履行繳費義務，物業(yè)公司撤回起訴，該系列案件得以順利化解。

04

河源法院“法院+住建”三級糾紛化解機制化解物業(yè)費欠費糾紛案

基本案情

某小區(qū)部分業(yè)主因認為小區(qū)物業(yè)公司存在物業(yè)費標準偏高、服務質量欠佳等問題，拒繳物業(yè)費。物業(yè)公司向法院起訴13件案件，要求業(yè)主支付物業(yè)費及違約金。

化解方式

一是多方參與，凝聚共治合力。針對糾紛爭議焦點，聯合住建局、物業(yè)協會，構建“法院+住建”三級物業(yè)服務糾紛化解機制，通過物業(yè)公司自行調解、物業(yè)協會行業(yè)調解、法院示范性裁判解決糾紛的分層遞進方式推動化解。二是開誠布公，搭建對話平臺。聯合住建局多次組織物業(yè)協會、物業(yè)公司及業(yè)主代表“面對面”協商、引導雙方換位思考，法院以示范案例為依據釋明裁判規(guī)則，厘清權利義務邊界；物業(yè)協會從行業(yè)監(jiān)管角度解讀物業(yè)服務規(guī)范，督促物業(yè)公司進行整改；業(yè)主代表坦誠表達對物業(yè)服務的意見建議，為批量調解奠定了基礎。三是示范引領，推動實質解紛。經多方調解，物業(yè)公司及業(yè)主最終達成按商鋪、住宅、地下車位等不同類型進行劃分、適當降低物業(yè)收費標準的調解方案，物業(yè)公司主動減免了部分物業(yè)費及全部違約金，13起案件在開庭前全部撤訴。

工作成效

法院聯合住建部門構建“法院+住建”三級糾紛化解機制，深化訴調對接，充分發(fā)揮住建、物業(yè)協會等力量，推動類案批量化解。本案中，該小區(qū)已有近70名業(yè)主主動補繳物業(yè)費，物業(yè)公司主動優(yōu)化物業(yè)服務，取得了良好的社會效果。

05

東莞法院“1+N”解紛網絡化解管道堵塞物業(yè)糾紛案

基本案情

2024年7月，謝某發(fā)現其收樓后從未入住的精裝房因單元樓的主下水管道嚴重堵塞，廁所污水反涌倒灌，房屋被污水浸泡數日嚴重受損。謝某認為物業(yè)公司未盡到維護管理職責，故將其訴至法院，要求賠償財產損失7萬余元。案件受理后，謝某認為管道堵塞與樓上住戶不當使用密切相關，申請追加36戶樓上業(yè)主為共同被告，要求其承擔共同賠償責任。

化解方式

一是精準研判，啟動“示范調解”機制。考慮到案件涉及面廣、對立情緒大、責任界定難、訴訟成本高，且判決可能激化鄰里矛盾、難以實質化解糾紛，決定先行開展調解工作。二是多方聯動，構建“1+N”解紛網絡。主動對接街道、社區(qū)、司法所、物業(yè)管理協會等多方力量，組織召開聯席會議，共同參與矛盾化解。三是分類施策，推行“線上+線下”調解模式。由法官、社區(qū)工作者、調解員分別下沉至社區(qū)或通過視頻會議，逐戶聽取意見，引導換位思考。四是靶向解紛，探索“責任分擔+源頭治理”方案。促成各方達成一攬子調解協議，受損業(yè)主獲得賠償，物業(yè)承諾整改，鄰里關系得以修復。

工作成效

面對責任難以準確界定的物業(yè)糾紛，東莞法院通過構建“1+N”解紛網絡，主動對接多方力量，形成基層社會治理合力協同化解。本案從受理到成功調解用時不到一個月，調解協議當場履行完畢，受損業(yè)主的合法權益得到及時保障。同時引導物業(yè)公司完善了管理，提升服務質量，強化業(yè)主的公共意識和法律意識，發(fā)揮了“審理一案、治理一片”的積極作用。

06

江門法院“示范訴訟+安居法官”機制化解催繳物業(yè)費糾紛案

基本案情

某小區(qū)開發(fā)公司與某物業(yè)公司的物業(yè)合同于2021年8月解除。新物業(yè)公司未及時進場，某物業(yè)公司繼續(xù)提供服務，但小區(qū)業(yè)主認為某物業(yè)公司在合同解除后無權再收取物業(yè)費，集體拒交物業(yè)合同解除后至某物業(yè)公司退場前的物業(yè)費。經催討無果，某物業(yè)公司起訴了其中1名業(yè)主。

化解方式

一是聯合社區(qū)實地調查，全面梳理矛盾癥結。建立駐點“安居法官”工作機制，法官通過便民服務卡、普法宣傳、走訪調研、法官接待日等方式收集居民與物業(yè)公司意見，經聯合社區(qū)實地調查發(fā)現，有百余名業(yè)主以同樣理由拒交費用，存在群體性訴訟風險。二是示范判決賦能調解，助力矛盾批量化解。雙方調解未果后，法院依法認定原物業(yè)公司在不存在故意拖延交接的情況下仍繼續(xù)提供服務，業(yè)主應支付物業(yè)費，遂作出示范判決?！鞍簿臃ü佟甭搫咏值擂k等部門走進小區(qū)開展“示范訴訟+類案同調+普法宣傳”專項調解，引導未訴訟業(yè)主主動履行義務。三是秉持一體解紛理念，源頭預防關聯爭議。判決生效后，“安居法官”從資料交接、設備查驗、責任劃分等方面提供詳細指引，推動新舊物業(yè)順利交接，并梳理本案糾紛化解過程中的治理難點，形成工作經驗推廣。

工作成效

“安居法官”訴訟服務工作機制由江門法院聯合街道辦等部門創(chuàng)新建立，為居民化解“急難愁盼”問題。本案中，百余名業(yè)主主動繳納物業(yè)費，某物業(yè)公司放棄起訴，小區(qū)新舊物業(yè)得以順利交接?！笆痉对V訟+安居法官”聯動機制跳出“就案辦案”思維，深入分析物業(yè)糾紛成因，為推動物業(yè)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，為政府部門加強社會治理提供參考，有效助力從源頭處減少糾紛。

07

茂名法院“以判促調”化解物業(yè)費欠費糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務，部分業(yè)主以物業(yè)公司對房屋維護服務不到位、車位未辦理產權登記等為由，拒繳物業(yè)費。物業(yè)公司向法院提起百余件訴訟，要求業(yè)主支付物業(yè)費及違約金。

化解方式

一是類型識別。立案后對該批案件進行類型化識別并組織調解，在調解過程中梳理爭議焦點、了解業(yè)主拒繳物業(yè)費原因以及物業(yè)服務質量，并向雙方釋法明理，力促開庭前達成調解。二是示范判決。在前期調解陷入僵局情況下，選取1件示范案件，邀請平行案件當事人、社區(qū)代表參與旁聽開庭，在充分查明案件事實、準確歸納爭議焦點的基礎上，判令業(yè)主支付物業(yè)費及違約金。案件上訴后，二審法院進行優(yōu)先辦理，及時作出示范判決。三是批量調解。以示范判決為樣本，組織平行案件當事人進行集中調解，引導當事人合理調整訴訟預期，并要求物業(yè)公司整改服務，最終促成百余名業(yè)主與物業(yè)公司達成和解，補交拖欠的物業(yè)費，物業(yè)公司向法院申請撤訴。

工作成效

良好物業(yè)服務質量是繳納物業(yè)費的前提，但若業(yè)主拒繳物業(yè)費，物業(yè)公司可能無法維持正常運營導致服務質量下降。本案通過“示范性訴訟”以判促調，厘清雙方權利義務，經調解后撤訴百余起案件，不僅解決了物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)費糾紛，還促使小區(qū)物業(yè)服務質量大幅提升，取得了良好的社會效果。

08

肇慶法院“多維共治”批量化解住宅專項維修資金糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司在未告知、未征求某小區(qū)業(yè)主同意、未向住建局報備的情況下，擅自將小區(qū)消防改造工程發(fā)包施工。工程竣工后，物業(yè)公司向住建局申請住宅專項維修資金應急使用，審批未獲通過，遂起訴要求業(yè)主分攤支付工程費49萬余元。

化解方式

一是充分研判，分類施策。在立案階段，一方面向業(yè)主溝通釋法、疏導情緒，另一方面向物業(yè)公司核查消防管理情況，制定工作方案，確保案件審理平穩(wěn)有序。二是府院聯動，協同化解。主動協調綜治中心、住建局、司法所、街道和社區(qū)居委等會商研究、做好調解工作。街道、社區(qū)居委派員下沉小區(qū)直面業(yè)主，聽取意見，溝通引導；司法局會同律師做好應訴釋法工作。三是準確查明，依法判決。就消防改造工程、住宅專項維修資金的應急使用，法官通過實地勘驗、向住建局函詢等方式開展調查核實，組織庭前會議全面梳理、準確回應各方訴求，確保審理有序高效。遂依法判決駁回物業(yè)公司的訴求，并在判決中明確住宅維修資金應急使用應遵循告知及報備程序，同時對小區(qū)業(yè)主作出溫馨提醒，建議盡快采取有效措施消除小區(qū)的消防隱患。

工作成效

消防工程和住宅專項維修資金使用涉及面廣，與每一位業(yè)主切身利益息息相關，需要多部門協同配合處置。案件判決后，法院加強宣傳力度，充分發(fā)揮判決示范作用，推動物業(yè)公司在消防工程發(fā)包、施工、驗收、住宅專項維修資金使用等全流程合法合規(guī)，轄區(qū)內類案得到有效化解。小區(qū)新業(yè)委會也已著手對消防設施進行維修保養(yǎng)，切實提升了小區(qū)居民的安全感、幸福感。

審核：黃慧辰

編校：何雪娜

采寫：陳虹伶 譚振州

圖片：攝圖網