浙江
之前我一直說中國房價最大的問題，在于租售比太低，一線/二線/三線的合理租售比應該是3%/4%/5%，應該沒有一個城市能夠達到。
但實際上這是表象，真正的底層問題，用一句話可以形象地形容：用成長股的估值，走出藍籌股的業績。
我之前說現在上海房價太高了，年輕人壓力大。然后就有老一輩出來教育說我，上海房價哪里貴了，房價漲了10倍，工資也漲了接近10倍好不了。你們現在用30年收入買房，我們當年也是30年收入買房，上海房價一直都這么高！
這句話表面上看，確實有道理。
下圖是2002年12月上海房產雜志的照片，2002年上海大學畢業生工資普遍1.5k，假設要買閔行的匯金公寓（100㎡），用當時房價算下來要340個月，也就是28年。
現在上海大學畢業生工資普遍9k，要買當年金匯類似的地段（近郊，以泗涇為例），泗涇這些地方的新盤單價4.2萬左右，算下來要467個月，也就是39年。
從28年到39年，年輕人要努力的年份增多了。但考慮到現在父母普遍還能幫忙給點首付，所以買房難度貌似也是30年左右，跟之前差別不大。
但是有個巨大的問題，就是工資增速大幅減緩了。
2002年工資1.5k，隨著中國加入WTO，上海經濟騰飛，可能每年工資增速都有20%。但是現在呢，年輕人工資很難有大幅增長。之前跳槽，漲50%以上很常見。現在跳槽，很多公司漲薪幅度限死在20%以內，更不要說還有降薪裁員的風險。
簡單來說，之前的30年，是“虛假”的30年。大家都知道之后工資會上漲，可能10年就能提前還完房貸。但是現在的30年，是實打實的30年，沒有任何提前解放的可能性。
這也是為什么，我在2022年左右，當工資不再大幅上漲的時候，就提出要趕緊賣房。現在買房的都是大冤種
因為30年工資買房，本身就是個偽命題。過去買房的人，其實大家都心知肚明隨著工資上漲，還房貸根本就不需要30年，沒人愿意真的辛苦30年就為一套房子。
現在的年輕人也一樣，甚至還沒有老一輩能吃苦，更是不可能用30年的幸福去換一套房子了。
時代變了，上海（包括全國）的房價，估值體系也變了。應該從成長股的估值，切換到藍籌股的估值。由于樓市流動性比股市小，所以這個切換估值的時間要長一些。
最后回到租售比這個話題，20年前，東京的租售比也是上海的3倍。
但是那個時候，上海GDP年均增長10%，加上5%的貨幣增發，合計15%的M2增長，也就對應了15%的租金和工資增長。在15%增長情況下，只需8年，就可以讓租金上漲3倍，從而追平東京的租金回報。
2018年左右，鏈家APP還有一個功能，就是按照現在的租金，和過去十幾年的租金增長為依據，算這套房子多長時間能回本。
當時算下來，北京大多數房子20~25年就能回本，意味著4~5%的資產回報率。日本的租售比也是5%，但是日本房租是零增長的。也就是說，如果北京房租增速能夠維持20年，北京和東京的房產價值就是相等的；如果租金增速能夠持續比25年還長，那北京房產就更劃算。
所以這也是為什么，北京、上海房子一直是30年收入買（租金回報率保持在2%左右），但是現在突然就不合理了。
朋友們，邏輯變了，房租增速沒有了。房子不再是成長股了，已經是藍籌股了。賽道變了，估值體系需要切換了。
現在GDP增長變緩，人口結構開始惡化，年輕人躺平傾向嚴重。小紅書上面一堆“985畢業在家啃老”、“大廠裸辭”、“提前退休生活”，超級多的點贊。一旦這代年輕人開始躺平，未來的低增長就會變成常態。
現在觀念還沒有完全形成，但是我也觀察到“房子是賠錢貨”這件事情正在逐漸蔓延，而且每過一年，這種觀念就越統一。
可以說房價連跌幾年后，開始真正實現了房住不炒。當房子變成消費品而非投資品之后，估值體系就一定會發生改變。
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