北京
房價什么時候真正見底？
這個問題，這兩年我被問了不下100遍。
今天，和大家說一個房價見底的硬指標--人口年齡中位數。
年齡中位數：將全體人口按年齡大小的自然順序排列時居于中間位置的人的年齡數值。
聯合國人口司的最新報告，2026年中國年齡中位數為40.6歲。
拆哥認為：
當人口年齡中位數觸及47歲，房價才會出現不可逆的回落。
為什么是47歲？
國人的一生，首次置業和改善換房的高峰，基本鎖死在25到46歲。
一旦一個社會一半的人都邁過47歲，購房主力和需求結構，就會從根部發生質變。
那時候的房價回落，不是周期調整，是時代的轉身。
先看日本。
日本總務省統計局數據顯示，1990年泡沫頂點時，日本人口年齡中位數只有37.6歲。
真正房價雪崩，在2005年之后的45+階段。
那一年之后，日本在瘋狂變老，整個國家的房價，再也沒有回到青春。
在年齡中位數一步步向上的過程中，日本不動產研究所的數據是冷冰冰的：
2020年全國住宅地價指數，仍只有1991年的大約39%。
東京核心區有回暖，但整個國家的房價，再也沒有回到過青春。
再看韓國。
距離47歲的臨界點，只剩一步之遙。
韓國房地產院的數字，首爾公寓價格在2022年沖頂后急轉直下，
過去兩年首爾房價跌了30%-40%，核心區也沒能幸免。
單身家庭占比沖上40%，婚育率全球墊底，老齡人口還在急速擴張。
真正的底部崩塌，是來自需求結構的銹蝕。
日韓的劇本已經攤開，那我們呢？
2020年的七普數據顯示，北京常住人口年齡中位數在不到39歲，
即便這幾年略有抬升，目前也就在41歲上下。
所以，北京不是日本1990，也不是韓國2022。
北京當下的波動，更像是結構性分化，而非系統性的坍縮。
北京5月二手住宅網簽站穩1.6萬套，環比有回升，但成交價還在小幅下跌。
新房網簽4500套+，過了4月幾個熱銷新盤集中入市的周期，網簽量變慢，但好產品依舊不愁賣。
兩股力量非常清晰——
剛需在等更低，改善在悄悄進場，搶占優質資產。
好房子，依然稀缺。
這也是我最近一直在跑新盤的原因。
市場越混沌，選籌越要精細。
像海淀的0702地塊，緊挨著101新校，產品打磨得很克制，很尊重居住本身，之前寫過詳細介紹→
，天壇醫院和口腔醫院邊上的洋房新盤，價格硬剛周邊二手房，宋式美學實景示范區質感是近幾年少見的好。
東小口城建龍樾海序，五月開盤狂簽500套+超過北京總網簽1/10，盡管有不利因素，但擋不住好產品+好位置+好價格的沖擊，剛需剛改依舊愿意入手下定。
懋源的松榆里地塊，一定在憋大招，老牌豪宅開發商，這次要認真起來了。
北京買房還有哪些新盤值得入手，超哥后邊會持續關注。
拆哥說的這些數據和圖表，不是販賣焦慮。
是為了在買房時心里有數，手里多一張清晰的地圖。
如果你也在看房，加拆哥微信menglin_2019，
我整理了一份這幾個盤的真實測評對比。
我們專業的選房師幫您，選到真正適合自己的房子。
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