研究員 |黃怡博 審校 | 張旭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：廣州“穗八條”拉開舊房換新序幕，兼顧市場(chǎng)回暖與民生保障，短期成效顯著。不過這場(chǎng)存量市場(chǎng)探索仍潛藏多重結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，值得行業(yè)深入探究。

繼年初上海推出舊房換新政策之后，廣州近日也推出“穗八條”，正式啟動(dòng)“舊房換新”：由廣州安居集團(tuán)牽頭，定向收儲(chǔ)環(huán)城高速以內(nèi)建筑面積70㎡以下、總價(jià)300萬以內(nèi)的老舊住宅，并嘗試通過資金托管、180天限時(shí)置換新房、改建保障性住房盤活“老破小”。

據(jù)了解，山東、杭州、成渝等地也陸續(xù)開展類似試點(diǎn)。

一場(chǎng)全國性的“老破小”騰籠換鳥、深化城市更新的探索正逐步展開。

紅利惠及誰？

全國主要城市“舊房換新”模式對(duì)比表

在本次舊房換新試點(diǎn)中，最直接的受益者是符合收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)的核心區(qū)老舊小戶型老百姓。這類房源的特點(diǎn)是轉(zhuǎn)手難、價(jià)格持續(xù)走低。此番國企入場(chǎng)收購，直接開辟了穩(wěn)妥的置換通道。交易由第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估定價(jià)，資金專戶監(jiān)管。業(yè)主免去中介費(fèi)，也無需與買家漫長(zhǎng)議價(jià)，疊加財(cái)政補(bǔ)貼后，置換成本顯著下降，也避開了市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，持有新房庫存的開發(fā)商亦可受益。180天限時(shí)置換規(guī)則，為新房市場(chǎng)精準(zhǔn)導(dǎo)入穩(wěn)定的置換客源，加速新房去化和資金回籠，緩解房企流動(dòng)性壓力，也有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。同時(shí)，國資背書的置換模式有助于提振市場(chǎng)信心，為新房市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行提供了支撐。

第三，以廣州安居集團(tuán)為代表的國資保租房專業(yè)公司也從中受益。通過市場(chǎng)化收儲(chǔ)，能以合理成本拿下核心地段資產(chǎn)，改造后再次推向租住市場(chǎng)，可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，為未來REITs擴(kuò)募儲(chǔ)備資產(chǎn)。另外，此類資產(chǎn)既可以作為城市人才招引的條件，亦可以在核心區(qū)域做養(yǎng)老、文旅類產(chǎn)品，與城市更新其他業(yè)態(tài)自然融合，滿足民生、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)等多種訴求。

對(duì)地方政府而言，“以舊換新”不同于20年前的片區(qū)舊改，是對(duì)住房體系、財(cái)政結(jié)構(gòu)與城市運(yùn)營的長(zhǎng)期優(yōu)化。一二手房聯(lián)動(dòng)流轉(zhuǎn)，可以盤活樓市存量、釋放置換需求，緩解新房與土地市場(chǎng)的供需壓力，穩(wěn)固土地財(cái)政基本盤；通過將存量舊房改造為保障性住房，還能夠低成本、高效率補(bǔ)齊城市住房體系的短板，優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)，維持城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

居民怎么想？

睿和智庫分析認(rèn)為，“以舊換新”的政策意圖是好的，一方面能穩(wěn)住城市房?jī)r(jià)，一方面可有序推進(jìn)城市更新。

但在實(shí)操中，舊房業(yè)主可能頗為糾結(jié)。這些“老破小”的住戶多數(shù)是本地原住民，對(duì)原住地的“鄉(xiāng)愁”讓他們“故土難離”。加之，此前高價(jià)套現(xiàn)離場(chǎng)的預(yù)期無法達(dá)成，因此預(yù)計(jì)這項(xiàng)政策的推進(jìn)速度不會(huì)太快。

對(duì)非核心區(qū)業(yè)主而言，則是“沉默的受損者”。國企資金大量涌向核心區(qū)“托底”，虹吸效應(yīng)下非核心區(qū)的房源需求被進(jìn)一步稀釋，成交周期拉長(zhǎng)、房?jī)r(jià)陰跌恐成常態(tài)。“內(nèi)穩(wěn)外弱”的樓市格局讓他們的資產(chǎn)貶值之路看不到盡頭。

另外，優(yōu)質(zhì)剛需小戶型被批量收儲(chǔ)后，核心區(qū)性價(jià)比房源供給收縮，剛需年輕人首置門檻被動(dòng)抬升。雖然新增保障性住房定向面向新市民，但受準(zhǔn)入門檻、房源總量、產(chǎn)權(quán)規(guī)則等約束，難以全面承接需求，可能會(huì)加重青年群體的置業(yè)成本和通勤壓力。

此外，依賴小戶型快進(jìn)快出的投資客，以及靠核心區(qū)老房交易為生的中小中介，生存空間會(huì)被急劇壓縮。前者失去了炒作標(biāo)的和套現(xiàn)路徑，后者則被官方一站式交易平臺(tái)直接取代。

深遠(yuǎn)影響：從穩(wěn)樓市到城市治理優(yōu)化

這一模式遠(yuǎn)不止于短期穩(wěn)市。它更像一把手術(shù)刀，試圖切入樓市多年形成的頑疾。

首先，該模式有望破解地方財(cái)政的“不可能三角”。以往穩(wěn)樓市、擴(kuò)容保障房、壓降地方負(fù)債難以同步落地；如今依托存量房源改造，無需新增土地和大規(guī)模基建，即可補(bǔ)齊保障房缺口。同時(shí)，一次性財(cái)政投入轉(zhuǎn)化為國企長(zhǎng)期持有的經(jīng)營性資產(chǎn)，可借助保租房REITs等工具提前回籠資金、拉長(zhǎng)償債周期，從而優(yōu)化財(cái)政穩(wěn)健性。

其次，“低擾動(dòng)、可持續(xù)的有機(jī)更新”得以實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。國企收儲(chǔ)存量舊房并改造為保障性住房，保留了原有社區(qū)肌理與鄰里關(guān)系，避免了大規(guī)模動(dòng)遷帶來的社會(huì)摩擦，也減少了對(duì)單一開發(fā)主體的依賴。這種“微更新+運(yùn)營”的模式更貼合當(dāng)下財(cái)政承壓、社會(huì)訴求多元的現(xiàn)實(shí)。

再者，可以重構(gòu)城市的人口與空間邏輯。收回的舊房可作為核心區(qū)保租房的穩(wěn)定房源，降低了新市民、青年人的租房與通勤成本。后續(xù)可接入多層次租賃住房體系，強(qiáng)化外來青年群體的歸屬感，有助于留住人才，促進(jìn)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。

但是，政策背后的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)仍需重視。

其一是定價(jià)的“鋼絲繩”與業(yè)主的“被動(dòng)上車”。本次收儲(chǔ)采用“兩次評(píng)估＋協(xié)商確認(rèn)”定價(jià)規(guī)則，以市場(chǎng)成交價(jià)為基準(zhǔn)，目前暫無官方統(tǒng)一折價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為保障國有資產(chǎn)安全，傾向于壓低收購價(jià)，而業(yè)主希望接近市場(chǎng)價(jià)變現(xiàn)，雙方訴求形成分歧。定價(jià)過低則政策淪為雞肋，定價(jià)過高則可能造成國有資產(chǎn)流失。更棘手的是180天限時(shí)置換規(guī)則也催生了“為了換而換”的被動(dòng)需求。購房者若在倉促中做出錯(cuò)誤決策，一旦未來房?jī)r(jià)波動(dòng)，將面臨“舊房折價(jià)賣，新房高位接”的雙重?fù)p失。

其二是國企的“資金長(zhǎng)跑”與盈利拷問。收儲(chǔ)房源改為保租房雖然能帶來穩(wěn)定長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，但實(shí)際盈利仍存疑問。另外，廣州整體租金回報(bào)率長(zhǎng)期低于3%-5%的合理區(qū)間，即使收購價(jià)低于市價(jià)，回本周期依舊漫長(zhǎng)。再加上多數(shù)收儲(chǔ)依靠舉債落地，一旦租金下行、空置率上升，租金收益能否覆蓋融資成本、短期風(fēng)險(xiǎn)延遲暴露是否暗藏隱性債務(wù)隱患，這些也都將成為問題。

其三是城市分層帶來的馬太效應(yīng)隱憂。政策資源持續(xù)向核心城區(qū)傾斜，是否會(huì)不斷拉大城區(qū)內(nèi)外房產(chǎn)價(jià)值差距，導(dǎo)致房產(chǎn)財(cái)富進(jìn)一步向核心區(qū)域集中？如何避免非核心區(qū)域被徹底邊緣化及“內(nèi)穩(wěn)外弱”的二元格局？這些問題需要在試點(diǎn)中深入思考。

結(jié)語

總體而言，本輪“國資入局、舊房換新”是存量時(shí)代一次極具想象力的政策創(chuàng)新。它直面了樓市“血栓”難題，讓老舊房源有了體面退出的通道，讓新房市場(chǎng)獲得精準(zhǔn)客源，也讓保障房短板得以低成本補(bǔ)齊。挑戰(zhàn)固然存在，定價(jià)平衡、運(yùn)營壓力、區(qū)域分化等風(fēng)險(xiǎn)仍需持續(xù)應(yīng)對(duì)。

但任何深刻變革都不可能一蹴而就。值得欣慰的是，各地已在動(dòng)態(tài)調(diào)整中摸索更精細(xì)的規(guī)則，比如優(yōu)化評(píng)估機(jī)制、拓寬金融支持渠道、探索租購并舉模式等。方向?qū)α耍呐虏阶勇恍材芾鄯e希望。