研究上海樓市十幾年，每天都要關(guān)注上海的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展。

有些區(qū)域的開發(fā)真是高明之極，讓你不得不跪在地上頂禮膜拜。

楊浦濱江

楊浦濱江樓市爭議很大，楊浦濱江開發(fā)的成功有目共睹。

背后是天縱奇才般操盤。

楊浦濱江地緣很差，不好開發(fā)。

黃浦靜安的外溢優(yōu)先流入蘇河灣、北外灘，陸家嘴外溢優(yōu)先流向北外灘、北濱江。

已經(jīng)有不少量化基金搬到北外灘，量化基金對電力、網(wǎng)絡(luò)要求高，北外灘的新辦公樓有優(yōu)勢。

北外灘填滿之前他們沒必要去楊浦濱江。

2020年北外灘800多萬方規(guī)劃出爐，黃金三角的定位搶了所有風(fēng)頭。

楊浦濱江另辟捷徑，通過出讓土地吸引互聯(lián)網(wǎng)巨頭。

北外灘規(guī)劃很好，但是480米地標(biāo)是國企自持，總不能賣給互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

楊浦濱江位置差一些，但是土地打折出讓，直接送蛋糕，很多企業(yè)就心動了。

這種協(xié)議出讓、定向出讓是基礎(chǔ)操作，楊浦操盤的偉大之處是選在了2020、2021年。

商辦市場最后的輝煌。

這些地塊收儲成本沒有公示，按照市場價粗略估計，都是虧錢出讓。

虧得恰到好處。

2022年后商辦市場迅速惡化，虧錢出讓也賣不掉。

2021年上海甲級辦公樓空置率10.2%，2025年放大至23.3%。

2021年平均租金8.9-9.2元/平/天，現(xiàn)在降到5.4-5.8元/平/天。

2021年上海一手辦公成交287萬㎡，現(xiàn)在每年只有80萬㎡左右。

北外灘那么強，核心地塊出讓也是2021年之前，現(xiàn)在商辦也賣不動。

2025年4月北外灘hk314-08、hk314-09調(diào)整規(guī)劃，部分商辦改成了住宅（潮鳴東方）。

2026年5月北外灘hk293-08調(diào)整規(guī)劃，增加住宅面積。

2026年5月，楊浦濱江最好的地塊八埭頭調(diào)整規(guī)劃，減少商辦增加住宅。

2026年5月，傳說徐匯濱江商辦地塊要出讓給字節(jié)跳動，最終被徐匯的國企拿下，樓面價僅12054元/㎡。

2021年字節(jié)跳動在楊浦濱江拿地，樓面價35094元/㎡。

2021年前不僅房地產(chǎn)市場好，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也高歌猛進，大佬們四處拿地建總部。

江湖傳說搜狐市值還不如他們總部大廈市值高，這句話也誘惑了大佬。

2021年底互聯(lián)網(wǎng)、教培等行業(yè)遭受重創(chuàng)，野心大幅下滑。

如果楊浦2026年出讓那些地塊，你看哪家互聯(lián)網(wǎng)公司敢來。

最高位套現(xiàn)核心資產(chǎn)，這是多偉大的操盤。

更偉大的是，互聯(lián)網(wǎng)巨頭剛簽約立馬出讓32幅住宅用地，把虧掉的錢賺回來。

這么著急拍地，一方面是知道概念紅利期很短，一方面是知道樓市紅利期更短。

2021年后上海樓市進入倒掛，市區(qū)一房難求。

新房無限量供應(yīng)，這種倒掛持續(xù)不了多久，能多賣一個樓盤就是多分一杯羹。

這幾年楊浦樓市大獲全勝。

2020年楊浦房地產(chǎn)行業(yè)貢獻GDP132億，2025年達到了362億。

密密麻麻的樓盤改變了楊浦濱江環(huán)境，吸引的高收入群體也改變了居民結(jié)構(gòu)。

真是贏麻了。

大虹橋

大虹橋是外環(huán)最差的地方之一，四區(qū)交界、四不管地帶。

徐涇這里原來是荒地、墓地、農(nóng)田，20多年前青浦也沒想好好開發(fā)。

根本找不到定位。

市區(qū)外溢區(qū)是七寶、莘莊，獨立發(fā)展區(qū)是青浦新城。

徐涇最終定位是建別墅，收割市區(qū)有錢人。

徐涇也沒什么概念，別墅定位總體不高，20年前就賣1萬多每平。

當(dāng)時佘山的上海紫園已經(jīng)高達7萬以上。

閔行華漕、諸翟、紀(jì)王沒怎么開發(fā)，嘉定江橋當(dāng)時是上海房價最低之一。

20年前長寧西部也很差，仙霞西路、淞虹路全是斷頭路，遍地農(nóng)田、村落、廠房，新涇港污水橫流。

虹橋高鐵站原定在七寶鎮(zhèn)，后來神筆一畫到了機場隔壁。

再后來提出了大虹橋商務(wù)區(qū)，恰逢全國高鐵商務(wù)區(qū)開發(fā)高峰，概念一炒就熱。

這里搖身一變，成了外環(huán)高地。

各區(qū)原來以鄰為壑，這里都不怎么開發(fā)。

現(xiàn)在都想蹭大虹橋熱度，把資源砸向這里才能發(fā)揮極致。

閔行的生物醫(yī)藥、青浦的總部基地都砸向這里。

2025年大虹橋GDP超過2000億元，跟寶山相當(dāng)，面積只有寶山一半不到。

稅收超過500億元，比張江還高。

一片四不管的垃圾土地，硬生生拉成一個行政區(qū)體量，拉成上海頭號科創(chuàng)重地規(guī)模。

如果換一個草臺班子，這里可能還是城鄉(xiāng)結(jié)合部。

當(dāng)然大虹橋樓市出了問題，需要一定時間消化。

樓市的問題，不能掩蓋開發(fā)的成功。

徐匯濱江

徐匯濱江也不是天上掉的餡餅，也經(jīng)歷過很多曲折。

2015年徐匯濱江住宅賣不動、商辦各種爛尾、配套各種推遲。

西岸傳媒港九宮格2014年開工，原定2018年建成，實際上2019年就入住了央視，其他都沒建好。

直到2023年才差不多建成。

后來徐匯濱江火起來主要是兩步棋下的好。

一個是重倉人工智能。

前幾年網(wǎng)上有唱空徐匯的聲音，尤其是漕河涇。

漕河涇空了，字節(jié)、騰訊都搬走了，傳的到處都是。

然而徐匯軟件信息服務(wù)業(yè)增加值，每年增速都在10%以上。

增長點大家也知道，就是徐匯濱江的人工智能。

徐匯濱江重倉過傳媒、金融，兩個行業(yè)近期增量都不大。

幸好備胎了人工智能。

2018年徐匯濱江就舉辦了首屆人工智能大會。

2020年上海十四五規(guī)劃中人工智能列入三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，徐匯濱江也開始重倉。

期智研究院、上海人工智能實驗室先后建成。

2023年徐匯濱江人工智能徹底爆發(fā)，徐匯濱江定位從文化創(chuàng)意全面轉(zhuǎn)向了人工智能和數(shù)字科技。

現(xiàn)在徐匯匯集了1500多家人工智能企業(yè)，755家大模型，備案數(shù)據(jù)占全市61%。

十四五期間人工智能產(chǎn)值增加300%以上，這才拉高了經(jīng)濟增速。

第二個是徐匯濱江回歸了生活。

徐匯濱江并沒有走傳統(tǒng)路線，無限的卷CBD、卷辦公樓。

而是抓住了藝術(shù)活力、休閑運動，把濱水生活做成了名片。

陸家嘴、外灘這些地標(biāo)都是給游客逛的，是向世界證明我們發(fā)展的地方。

徐匯濱江是留給上海市民的，開創(chuàng)了一種全新的濱水生活范式（《上海樓市最后的希望》）。

這種理念恰好契合了口罩后心態(tài)的變化。

徐匯濱江的崛起，對沖了漕河涇產(chǎn)業(yè)的外流，也對沖了徐家匯居住區(qū)的老化。

保持了徐匯在上海的領(lǐng)跑地位。

上海持續(xù)保持著領(lǐng)先優(yōu)勢，靠的就是一個又一個的區(qū)域操盤成功。

還有哪些區(qū)域讓你印象深刻，可以評論區(qū)交流。