河南
最近刷到好多深圳樓市的熱議，說庫存快摸到警戒線了？一開始我還以為是營銷噱頭，翻了公開數(shù)據(jù)才發(fā)現(xiàn)，這事真的比很多人想的要實在。實打?qū)嵉臄?shù)字擺在這里，截止今年4月，深圳全市新房住宅庫存換算下來剛好才2.1萬套。
分區(qū)域扒一扒更有意思，核心三區(qū)的貨量少得離譜。南山1900套、福田990套、羅湖600套，三個核心區(qū)加起來才不到4500套，也就整體庫存的五分之一多一點。真要想買核心區(qū)的新房，挑選項都沒多少。
今年5月深圳新房網(wǎng)簽是2821套，因為4月底出了新政，不少成交存在簽約滯后的情況。實際6月的簽約量只會比5月更高，這點基本沒懸念。
按每個月賣3000套的保守銷量算，現(xiàn)在賬面上的庫存也就只能撐7個月。最近福田、南山還有寶中這些板塊，成交一直火得發(fā)燙，庫存去化速度比預想快得多。照這個趨勢走，兩三個月后庫存就會跌到4-5個月的市場警戒線。
你別只看賬面數(shù)字，這里面還有坑。足足兩成的存量是根本賣不動的死庫存，實際有效庫存比賬面數(shù)字低很多。一旦賬面庫存消耗到三分之二左右，市場直接就會恐慌性升溫。開發(fā)商本來讓出來的優(yōu)惠空間，會一點點收回去，市場直接就轉(zhuǎn)成賣方市場了。
不止深圳一個城市繃不住，上海的新房庫存也亮起紅燈了。現(xiàn)在上海新房存量也就萬套級別，5月單月網(wǎng)簽就接近一萬套，按當前的銷量算，周轉(zhuǎn)周期也就6個月左右。要是不放開限購這類政策，八九月份就會突破臨界點，要是政策松綁，回暖速度還會更快。
這真不是哪個城市單獨的問題，是全國性的趨勢。近兩三年全國很多地方供地節(jié)奏都放慢了，新房新增供應本來就跟不上。現(xiàn)在市場需求又在慢慢復蘇，供需兩端的失衡拉得越來越快。
早在去年1月，深圳新房庫存周轉(zhuǎn)周期是7.3個月的時候，就有業(yè)內(nèi)人士預判市場要回暖。當時好多人對這個說法嗤之以鼻，覺得是瞎扯。
現(xiàn)在回頭看，那個預判本來就是基于政策寬松的預期，人家邏輯沒毛病。今年各地出臺的穩(wěn)樓市支持力度，比去年所有人預期的都要大。從各地的城市更新項目，到公積金政策調(diào)整，全國多地都在出臺穩(wěn)樓市舉措，政策托底已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖隆?/p>
今年的市場邏輯和去年真的完全不一樣，尤其是現(xiàn)在庫存快速收緊的背景下。一旦真的突破臨界點，開發(fā)商會立刻收回所有讓利空間，甚至直接漲價搶客都不奇怪。
對于還沒用到北上深購房名額的朋友來說，當下真的要抓緊時間布局了。有資金實力的朋友，不妨適度加大杠桿，抓住這次難得的市場機會。
說句掏心窩子的話，大部分時候財富差距就是靠認知差拉開的。提前看準趨勢的人，才能在本輪行情里占據(jù)主動，吃到最多的紅利。
本輪樓市回暖的脈絡已經(jīng)非常清晰，庫存告急只是放出來的第一個信號。政策托底、供需失衡共同推動的行情已經(jīng)啟動，想要上車的購房者千萬別錯過這波窗口期。
參考資料：21世紀經(jīng)濟報道 深圳新房庫存逼近市場臨界點
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