貫徹“控增量、去庫存、優供給”的調控新思路。

呂穎雅/發自廣州

6月2日，廣州南沙區發布《關于進一步推動南沙區房地產市場高質量發展的實施意見》（即“南十條”）。

這是廣州“穗八條”出臺后，南沙區圍繞“穩市場、促消費、優供給、防風險”總體思路推出的一攬子房地產新政，涵蓋“以舊換新”、現房銷售、房票安置、“15分鐘生活圈”建設、“好房子”標準、保障房收儲等十項舉措。

此次“南十條”更強調通過制度創新打通住房消費鏈條，推動南沙區房地產市場進一步從“穩市場”邁向“高質量發展”，更好滿足居民多元化住房需求。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，南沙區“以舊換新”補貼力度全市領先，有效降低人才、年輕人及新市民落戶成本。他認為，當前市場核心在于“循環不暢”，政府適時介入修復循環機制至關重要。“南十條”通過現房銷售緩解交付顧慮，以“好房子”全生命周期保障讓購房者長期安心。

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“以舊換新”激活置換鏈條

“南十條”中，最受市場關注的無疑是“以舊換新”。

根據政策，舊房收購范圍覆蓋廣州市全域，購買的新房須位于南沙區內。舊房收購款可直接抵扣新房購房款，但舊房總價不得超過新房總價。

同時，對參與“以舊換新”的居民發放專項補貼，按新房總價的1%給予補貼，單套最高2萬元，補貼總額度3000萬元，用完即止，實施時間為2026年1月1日至2027年6月30日。

相比此前廣州“賣舊買新”政策，南沙區版本更強調普惠性。

南沙區住房和城鄉建設局局長陳榮毅表示，廣州政策按貸款總額1%補貼、最高3萬元，而南沙區按購房總價補貼，全款及低貸款購房者同樣受益，購買200萬元新房即可獲得滿額補貼。兩項補貼可疊加使用，同時還能與南沙區人才生活補貼疊加，符合條件的青年人才最高可獲17萬元補貼。

事實上，在“南十條”正式發布前，南沙區已率先試水“以舊換新”。

今年5月中旬，南沙開建集團率先推出住房“以舊換新”實施方案。集團董事長葉鎮慧表示，該模式主要解決改善型家庭“舊房難賣、資金難轉、過渡難安”等問題，推動住房消費循環。

與傳統“中介代賣”不同，開建集團“以舊換新”依托國企平臺，通過直接收購等方式，降低業主置換過程中的不確定性。舊房收購范圍覆蓋符合條件的住宅及部分具有運營價值的資產，并探索將更廣區域的置換需求導入南沙。自方案推出以來，已有超400組客戶報名咨詢。

南沙開建集團董事長顧問宋榮表示，開建集團首批收舊資金30億元，后續規模或達100億至300億元，收儲范圍覆蓋全市并逐步拓展至大灣區核心城市；資產類型涵蓋住宅、寫字樓、商辦及廠房，置換方式支持一套換多套或多套換一套。評估方面，通過招標引入8家評估機構，客觀綜合評估，不刻意壓價，以促成交易為目標。

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存量盤活與去庫存新路徑

“南十條”另一關注點，在于通過盤活存量資產與安置需求轉化，探索去庫存的新路徑。

“南十條”提出，未來土地供應將不再“大干快上”，而是根據人口、產業及配套的實際情況適度供應，避免供過于求。

克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛數據顯示，截至今年4月末，南沙區商辦物業（含商業、辦公、公寓）庫存面積達到137.89萬平方米，去化周期長達128個月，與廣州多數區域一樣，面臨商辦供應過剩問題。

在此背景下，政策鼓勵商辦用房“改用途”。對于空置率較高的商業辦公樓，支持改造為保障性租賃住房或其他功能業態，提高資產使用效率；同時鼓勵村集體利用留用地指標或地券購買區內商辦物業，轉化為村集體的優質資產，通過出租或自主經營等方式，為村民創造長期收益。

此外，對于部分區位較好但經營效益不佳的商業項目，政策也支持其轉型為高端康養、文旅度假、養老社區或特色民宿等業態，探索新的業態出路。

與此同時，南沙是一座年輕人口集聚的城區。南沙區提出建立健全“政府引導、國企主導、社會參與”的收儲機制，以需定購，有重點地收儲存量商品住房及符合條件的商辦用房，鼓勵轉化為人才公寓、市場化長租公寓，提供給有需要的新市民和年輕人。

“南十條”還提出，未來三年內，對于征收項目原則上不再統籌新建安置房源，而是更多通過房票安置、收購存量商品房等市場化方式解決安置需求，并研究進一步拓寬房票使用范圍，將安置需求轉化為去庫存的重要動力。

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探索商辦物業入學

值得關注的是，此次“南十條”并不僅聚焦房地產交易本身，還進一步延伸至社區運營與公共服務。

例如，在購房入學方面，南沙區網簽即可申請學位，并探索商辦物業入學。

自2025年起，南沙區已落實“購房入學”，購買新建商品住宅的非本區戶籍人員，完成網簽即可申請義務教育階段起始年級公辦學位（含政府購買的民辦學校學位）。今年還將有條件探索購買商辦物業入學，進一步降低安家門檻。

“南十條”還提出建設“15分鐘生活圈”，圍繞教育、醫療、交通及便民商業等領域，完善已建成居住區的功能配套。

所謂“15分鐘生活圈”，即居民從家步行15分鐘范圍內，可覆蓋學校、衛生站、菜市場、便利店及公共交通站點等基礎生活服務設施，滿足日常生活需求。

對于已建成社區，政策強調“查漏補缺、缺什么補什么”。例如，針對部分小區買菜不便的問題，引入生鮮超市或便民市場；對于新建片區，則探索將“15分鐘生活圈”核心指標納入土地出讓環節，從源頭保障居住品質。

李宇嘉認為，未來的房地產發展方向已經發生改變，開發商應該向城市運營商轉型，希望南沙區能探索出新的路徑。