文|桿姐

文章來源|杠桿游戲

6月初的中交地產(chǎn)大事不斷。

2026年6月3日，中交城市發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（簡稱“中交地產(chǎn)”）正式撤銷退市風(fēng)險警示。股票簡稱由“*ST中地”恢復(fù)為“中交地產(chǎn)”，日漲跌幅限制從5%調(diào)回10%。

這一天，公司等了超過一年。

然而，復(fù)牌第二天（6月4日），中交地產(chǎn)就以跌停收盤，每股價格4.84元，跌幅10.04%，成交額放大至1.46億元。

緊接著當(dāng)天晚上，中交地產(chǎn)再發(fā)公告：董事長王堯辭職，辭去董事、董事長及公司所有其他職務(wù)，不再擔(dān)任任何職務(wù)，因為個人原因。

而此時距離他2025年9月當(dāng)選董事長，尚不滿九個月，原定任期應(yīng)至2028年4月。

從摘帽到跌停，再到掌門人突然離場，前后不過48小時。中交地產(chǎn)到底怎么了？

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先從摘帽說起。

中交地產(chǎn)此番摘帽的起點，還要從2025年4月說起。彼時，該司2024年報顯示，期末經(jīng)審計的歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)值，觸發(fā)了退市風(fēng)險警示。

2025年4月16日起，中交地產(chǎn)股票被*ST。

當(dāng)時的財報里杠桿游戲看到，2024年中交地產(chǎn)全年歸母凈虧損51.79億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.75%。

擺在面前的選擇不多，要么引入外部重組，要么依靠股東力量進(jìn)行資產(chǎn)剝離。最終中交地產(chǎn)選擇了后者。

2025年8月，中交地產(chǎn)將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)及負(fù)債，以1元對價整體轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

這筆交易完成后，該司主業(yè)從開發(fā)銷售切換至物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與商業(yè)運(yùn)營。財務(wù)結(jié)構(gòu)隨之變化：資產(chǎn)負(fù)債率降至48.26%，凈資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，為12.08億元。

2025年，中交地產(chǎn)營業(yè)收入147.07億元，但歸母凈利潤仍虧損17.10億元，不過凈資產(chǎn)這一關(guān)鍵指標(biāo)已經(jīng)達(dá)標(biāo)。于是2026年4月，其向深交所提交了摘帽申請，并于6月3日獲準(zhǔn)生效。

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接著故事來到摘帽的這一部分。

在杠桿游戲印象里，摘帽復(fù)牌后即跌停在A股并不常見。能想到的解釋就是，預(yù)期兌現(xiàn)后的集中拋售，畢竟從2025年4月被*ST到2026年6月摘帽，已經(jīng)過去了整整1年多。

換言之，市場早已消化了保殼成功的預(yù)期。當(dāng)消息正式落地，前期博弈摘帽的資金選擇離場，拋壓就形成了。

圖表來源｜東方財富（特此感謝）

但這只是表層原因。還有更深層的問題，那就是摘帽只解決了“能否留在市場上”的問題，卻沒有回答“靠什么增長”的疑問。

中交地產(chǎn)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，這雖然挽救了凈資產(chǎn)，但也砍掉了公司過去九成以上的收入。

此前的財報顯示，2025年全年，該司物業(yè)及資管業(yè)務(wù)合計收入僅12.90億元；而在重組之前，僅房地產(chǎn)一個季度的營收就曾達(dá)到百億元量級。

2026年一季度，中交地產(chǎn)營收同比大降97.04%至3.48億元，這在往年是不可想象的。雖然歸母凈利潤實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，為343.5萬元，但這一利潤水平也實在是難言亮眼。

圖表來源｜東方財富（特此感謝）

而且物業(yè)管理屬于典型的人力密集型、低毛利行業(yè)，增長依賴在管面積的持續(xù)擴(kuò)張和收費(fèi)率的緩慢提升，無法復(fù)刻房地產(chǎn)開發(fā)那種靠杠桿和周轉(zhuǎn)帶來的利潤爆發(fā)力。

正因如此，市場對輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的定價模型，至今仍未達(dá)成共識。

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更微妙的是，就在中交地產(chǎn)股價跌停的當(dāng)晚，該司披露了董事長王堯的辭職公告。

公告里杠桿游戲看到，王堯是因“個人原因”申請辭去董事、董事長及公司其他所有職務(wù)，但公告中沒有對“個人原因”作任何展開說明，也未提及是否存在戰(zhàn)略分歧或其他安排。

回顧王堯的任職軌跡，他于2025年9月當(dāng)選董事長，此前擔(dān)任中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)董事長，是典型的“輕資產(chǎn)”背景。

中交地產(chǎn)在剝離重資產(chǎn)之后，恰好需要這樣一位熟悉物業(yè)運(yùn)營的人來掌舵，外界也曾將他的上任解讀為該司轉(zhuǎn)型決心的重要信號。

然而，摘帽申請剛剛獲得深交所審核同意，王堯便宣布離任。在央企體系中，核心高管于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵節(jié)點任職不足一年便徹底退出，不僅是對管理連續(xù)性的嚴(yán)峻考驗，也很容易讓人過度解讀，畢竟錢是最敏感的，錢害怕的是不確定性。

接下來，市場最關(guān)注的信號將是：中交地產(chǎn)的接任者來自哪個體系？是否繼續(xù)堅持輕資產(chǎn)方向？

如果繼任者仍來自中交物業(yè)或類似背景，說明戰(zhàn)略路徑未變；如果人選出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)向，則可能意味著公司對現(xiàn)有轉(zhuǎn)型路徑也在重新評估。

綜上，中交地產(chǎn)目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)方向，實質(zhì)上是控股股東在危急時刻進(jìn)行的一次“外科手術(shù)式”干預(yù)的結(jié)果。

從保殼的角度來看，這次干預(yù)是成功的，中交地產(chǎn)避免了退市，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)大幅改善，恢復(fù)了正常的融資功能和10%的漲跌幅限制。

但長期邏輯能否修復(fù)，目前的中交地產(chǎn)還沒交出真正的答案，這才是重生的關(guān)鍵一步。

本文未標(biāo)注出處的圖表，均源自企業(yè)官網(wǎng)或公告，特此說明并致謝

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