北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

目前我家有兩套房產(chǎn)，一是01年拆遷時(shí)買(mǎi)的亦莊三居室，目前父母自住感覺(jué)良好，就是有些擔(dān)心學(xué)區(qū)溢價(jià)貶值的問(wèn)題，而且因?yàn)槭谴髴?hù)型四居，所以感覺(jué)成為老破大了。二是07年我準(zhǔn)備結(jié)婚時(shí)買(mǎi)的東四環(huán)華僑城，基本買(mǎi)在最高點(diǎn)，而且還基本沒(méi)住，所以這次主要想問(wèn)這套房是否應(yīng)該索性賣(mài)掉算了。

A：

1、亦莊的學(xué)區(qū)溢價(jià)不算高，而且您這又是四居室大戶(hù)型，那就應(yīng)該更沒(méi)什么溢價(jià)了。這具體的讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算算就行，應(yīng)該沒(méi)多少。其他的我好像沒(méi)什么說(shuō)的，猜不著哪個(gè)小區(qū)，但既然是父母住著滿(mǎn)意那就住著唄，其他的沒(méi)必要琢磨。

2、華僑城2007年買(mǎi)在最高點(diǎn)，那估計(jì)就是1.8萬(wàn)左右的時(shí)候吧？第二年崩盤(pán)的時(shí)候就降到1.2萬(wàn)了，暴跌30%。但應(yīng)該是給了點(diǎn)兒補(bǔ)償吧？當(dāng)時(shí)很多樓盤(pán)都給了，要不然維權(quán)的太多了。

既然是基本不住那就出租唄，是不是因?yàn)榛榉垦b修的太好而舍不得啊？如果既不自住，也不合適出租，那就賣(mài)掉唄，否則留著就沒(méi)意義了。

而且華僑城到目前為止的價(jià)格走勢(shì)不算太強(qiáng)，即便是按照2008年1.2萬(wàn)最低價(jià)計(jì)算，到目前為止的價(jià)格也頂多算中等。主要是這種游樂(lè)園的旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)幫助，南邊小武基遲遲不開(kāi)發(fā)，東邊不僅有鐵道，而且王四營(yíng)焦化廠(chǎng)一帶的保障房回遷房也太多，對(duì)板塊價(jià)值的提升幫助不大。

3、簡(jiǎn)單就這情況吧，其他的我也說(shuō)不出什么了。反正房子是用來(lái)住的，要不自己住，要不租給別人住，都不住那就甭留著了。而且地段和小區(qū)的優(yōu)勢(shì)也不大，不如置換了。

僅供參考。

二

Q:

我也是想買(mǎi)房的窮北漂兒，常看你的回答，但非常討厭你的服務(wù)態(tài)度，人家不是北京人不了解北京樓市很正常，你就不可能好好說(shuō)話(huà)嗎？為什么動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)不可能買(mǎi)不到，你有什么資格打擊年輕人的夢(mèng)想？

我們錢(qián)少怎么了，就算買(mǎi)不起豪宅，難道不能抱有一絲希望嗎？這是很多人的理想，不是讓你為了體現(xiàn)優(yōu)越感而打擊的，而且你真的優(yōu)越嗎？你還是先補(bǔ)充點(diǎn)教養(yǎng)吧，說(shuō)話(huà)不要太直接，回答問(wèn)題的方式不是只有一種，那只會(huì)體現(xiàn)出粗魯。更不要?jiǎng)硬粍?dòng)流露出看不起，看不起誰(shuí)呢？

A：

1、看不起誰(shuí)？在此之前我肯定沒(méi)看不起您，但以后就說(shuō)不好了。

2、回答問(wèn)題的方式確實(shí)有很多種，您或許喜歡彎彎繞兒的被哄著，但我認(rèn)為最高效的則是有話(huà)直接說(shuō)，從小老師和父母不都是這么要求的嗎？怎么就沒(méi)教養(yǎng)了？直接回答實(shí)際情況就叫粗魯了，那您真是彎彎的可愛(ài)啊。

3、錢(qián)多錢(qián)少都是自己的事兒，想不想買(mǎi)豪宅也是自己的事兒，跟外人無(wú)關(guān)。我只是列出北京樓市的現(xiàn)狀而已，這就打擊了您的理想了？那只能說(shuō)您的理想很脆弱，自己也知道禁不起打擊。

4、您陳述的其實(shí)不是事實(shí)，而更多的都是情緒。所謂的別人在體現(xiàn)優(yōu)越感就是如此，其實(shí)人家未必，但某些玻璃心的人聽(tīng)到看到就是覺(jué)得被刺痛了。

很多人都認(rèn)為別人是“缺什么才炫什么呢”。但其實(shí)未必，更多的是因?yàn)閯e人確實(shí)有，但并沒(méi)有炫。而您呢，正因?yàn)樽约簺](méi)有，所以看別人什么言行都是在刺激自己。也就是說(shuō)不是別人故意體現(xiàn)優(yōu)越感，而是您實(shí)在沒(méi)有優(yōu)越可以體現(xiàn)。

5、商業(yè)交易本來(lái)就是一手錢(qián)一手貨的交易，買(mǎi)不到就是買(mǎi)不到，這有什么不能說(shuō)的嗎？打個(gè)比方，您拿著300分的高考成績(jī)，然后說(shuō)想找個(gè)等同于985的大學(xué)，您覺(jué)得應(yīng)該怎么回答啊？是說(shuō)不可能呢，還是說(shuō)回去再?gòu)?fù)習(xí)十年就有可能了。

或許您覺(jué)得第二種才合適，寧可相信忽悠也不愿意接受事實(shí)。但我懶的忽悠，也沒(méi)必要忽悠。

6、最后說(shuō)一句，我這回答是免費(fèi)的，談不上什么服務(wù)態(tài)度。您沒(méi)掏錢(qián)還想要服務(wù)好，白嫖都成習(xí)慣了吧？這年頭兒誰(shuí)愿意伺候巨嬰啊。

僅供參考。

三

Q:

我家也是特殊情況，當(dāng)年拆遷的時(shí)候沒(méi)買(mǎi)房，后來(lái)不讓買(mǎi)了，但戶(hù)口因?yàn)闆](méi)遷，所以孩子能在東城上學(xué)，但住的話(huà)只能在外邊租房，目前租在松榆里，如果買(mǎi)房的話(huà)這里合適嗎？

但說(shuō)實(shí)話(huà)天天往返的孩子大人都累，可東城的房子都有溢價(jià)也沒(méi)必要買(mǎi)，所以挺別扭的。而且我們也申請(qǐng)過(guò)公租房，都太遠(yuǎn)不合適，想問(wèn)問(wèn)還有其他的方法沒(méi)有。如果買(mǎi)的話(huà)我們最高能買(mǎi)300多萬(wàn)的，但就是多貸款了。

A：

1、您家都能買(mǎi)300多萬(wàn)的房了，那收入估計(jì)不低，還怎么申請(qǐng)公租房啊？

2、松榆里，沒(méi)什么不合適的啊。或者說(shuō)從勁松到東四環(huán)之間的板塊都差不多，從投資角度不算強(qiáng)，但從居住角度來(lái)說(shuō)性?xún)r(jià)比挺高的，至少是不低。房?jī)r(jià)跟北部相比確實(shí)漲的慢點(diǎn)兒，但這也是優(yōu)勢(shì)所在，能用更少的資金得到相對(duì)高的居住體驗(yàn)，房子本來(lái)就是用來(lái)住的。

3、既然孩子已經(jīng)在東城上學(xué)，那就沒(méi)必要買(mǎi)學(xué)區(qū)房了。何況您的預(yù)算也不是很高，沒(méi)必要花溢價(jià)費(fèi)，還是多考慮居住吧。

4、公租房我不懂，其他除了租房也沒(méi)什么辦法了。或者說(shuō)還有換租的方式，也就是您買(mǎi)一套收益更高的房子，用租金在東城或附近租房，這樣接送方便，而且從經(jīng)濟(jì)角度可以占學(xué)區(qū)房的便宜。

比如現(xiàn)在朝陽(yáng)的老破小租金收益有能到2.5%的，以300萬(wàn)來(lái)說(shuō)每年能凈落7萬(wàn)多。拿著這筆錢(qián)，在東城租老小區(qū)的話(huà)能租到價(jià)值500萬(wàn)左右的，這就等于是占便宜了。

僅供參考。

四

Q:

我是想問(wèn)市區(qū)老破小和郊區(qū)遠(yuǎn)大新的問(wèn)題，請(qǐng)問(wèn)如何分析板塊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如何判斷郊區(qū)新樓盤(pán)未來(lái)的價(jià)值？

A：

1、沃天，您這問(wèn)題太空太大了，我沒(méi)法兒回答，也犯不上用假大空來(lái)忽悠。

2、我要建議就是甭琢磨這些虛無(wú)縹緲的了，還是考慮務(wù)實(shí)的居住問(wèn)題吧，本來(lái)房子就是用來(lái)住的。

常規(guī)建議是既然有買(mǎi)遠(yuǎn)大新的想法，那就多考察，然后再做決定。或者說(shuō)您肯定是住慣了市區(qū)老破小了，那就必須親身體驗(yàn)過(guò)遠(yuǎn)大新之后再做選擇。

別拿去售樓處看房這幾次就當(dāng)體驗(yàn)了，這種短時(shí)間的感受未必真實(shí)。常規(guī)建議是在遠(yuǎn)大新小區(qū)里或附近，租一套差不多品質(zhì)和面積的住一段時(shí)間，幾個(gè)月就行，體驗(yàn)一下天天往返是否能真的接受？

3、總之常規(guī)建議是注重居住體驗(yàn)（不包括通勤），那就買(mǎi)新房，怎么都比二手的強(qiáng)。如果是注重保值的穩(wěn)妥，那一般建議老破小，雖然占不到便宜，但換房時(shí)也多數(shù)不吃虧。至于什么板塊產(chǎn)業(yè)和未來(lái)價(jià)值就甭琢磨了，都是瞎蒙+等待，很虛幻的沒(méi)什么意義。

僅供參考。

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