來源：市場資訊

（來源：地產一品塘）

近兩個月，土地市場迎來了一波超高熱度。國央企軍團正在集中火力布局一二線核心城市，新一輪的“地王戰略“正在拉開序幕。

中海，華潤，保利系，招商蛇口，綠城中國，中國金茂等央企巨頭們，個個來勢洶洶，用真金白銀投票，地產下半場的決賽圈才剛剛開始。

這一波拿地陣營中，小編注意到了久違的萬科。從去年至今，萬科仍然持續有拿地動作，無論是資產置換還是小股東操盤，萬科還在堅持留在牌桌。

這次拿地城市是上海，萬科上海公司通過參股聯合體形式，以約19.9億的總價，以協議出讓方式獲取了位于上海楊行鎮的一宗城中村的舊改項目。

本次成功拿地，也充分說明萬科在上海仍保有一定的資源整合能力和屬地信任，上海也是萬科現階段口碑與團隊作戰能力保持一線水準的城市公司。

然而，上海重出江湖的另一面，是西北市場的“口碑塌陷”。尤其在西安，萬科正經歷一場由學位配套引發的強烈反噬……

萬科教育退場，網紅項目學位背刺

在當下住宅市場中，一個項目的含金量與關注點，其配置的學校的知名度與口碑，直接決定了這個項目在當下的市場關注度。

無論是之前行業上揚期還是如今的平穩期，開發商多數已經把學位的含金量提升到了項目的核心價值點，特別是在早期項目營銷推廣階段，教育配套一直都是客戶最為關注的。

就在近期，萬科西安公司關于旗下萬科城小學的一系列操作，直接引爆了整個地產圈，再次把項目學位配套這個關鍵價值點推向了聚光燈下。

在各種社交媒體，可以看到多個內容，涉及到關于萬科西安公司私自變賣旗下配套的學校資產，違規變更辦學主體與法定代表人的各種傳聞。

簡單梳理一下，據業主反映，萬科城小學、萬科城中學兩個配套學位已在未充分公示的情況下，被轉讓給了其他民營教育集團。

看到這里，小編也特意查了相關信息。民辦學校股權轉讓，都是必須通過董事會聽證，內部也需要公告，起碼也需要一個正規的流程審批方能操作。

更絕得是，本次兩個學校直接被轉讓了另外一個在西安的美林教育集團，并且旗下的美林小學管理層，已經完全介入到了兩個學校的現有核心管理團隊。

此番操作，學校的法人也直接進行了變更。美林教育集團讓學校副校長變更成了學校法人，多位業主質疑，此番變更是否涉嫌違規。

美林教育集團也是一家民辦教育集團，在西安不算知名，口碑與教學資源與萬科城小學，萬科城中學存在差距。

這也難怪幾百個業主開始集中發聲，當時為了學校的品牌溢價購買萬科開發的樓盤，如今卻享受的不是當年的學位配套，頗有被辜負之感。

如果這一波輿論沒有停歇，萬科在整個西部市場可以說是直接“被放棄了”，沒有哪位客戶看到這番操作還會對萬科旗下的項目感興趣。

從“行業標桿”到“口碑崩塌”

每次聊到萬科西北區域，小編確實還是感觸很多。一家曾經的明星房企，為何會走到如今這般境地，是行業問題還是個人問題？

萬科在成立西北區域之前，整體西北地區的布局城市比較多，涉及到陜西、甘肅、新疆、寧夏、青海等核心城市，也屬于國內經濟較為落后的地區。

不過隨著西北大開發的熱潮開啟，萬科在深耕多年取得了不錯的成績之后，大規模擴張整個西北地區成為當時的萬科的超級大戰略之一。

在早期地產黃金時代，萬科其實是最早規模化高周轉操盤的房企，因此，在這第一波大房企布局的西北很多城市，萬科都取得了相當輝煌的戰績。

其打法也都非常一致，就是直接與當地的資源型房企，城投等平臺公司合作，掛萬科招牌小股東操盤，在很短時間內實現了業績增長與萬科品牌在當地的落地。

例如在寧夏銀川，萬科就與當地的大佬房企寧夏中房集團直接合作，依托本地資源與萬科標準化極致的操盤邏輯，萬科在銀川短期就實現了業績飛速增長。

萬科西北區域的成立，也鞏固了萬科在西北地區頭部房企的絕對地位，不過這一時刻，行業已經來到超級下行期。

首先就是萬科西安的迅速失速，這也是萬科早期很多大城市的具體縮影，城市核心住宅土地匱乏，存量外圍滯銷項目多，虧損嚴重。

2008年，萬科進入西安，如今整整17年，在這10多年里，2010年——2012年萬科西安總經理是孫嘉，2014年——2018年萬科西安總經理是錢嘉。

二嘉合計掌舵西安萬科8年時間，二嘉同是2000年千禧元年加入萬科，如今孫嘉還在萬科（CFO），錢嘉已離職。

在看看業績表現，可以說西安萬科巔峰的那些年就是錢嘉在職的幾年，作為投資能力超強的一把手，其管理風格就是抓大手，放權。

任職萬科的那些年，也是萬科最為巔峰的幾年，西安萬科也成為中西部唯一可以抗衡北上廣深的超級城市。

隨后時間來到2018年，來自萬科上海的郭繼勛從新疆公司調入西安，成為萬科西安歷史第四位掌舵者。

隨后幾年，郭總帶領的萬科西安公司算是享受到了前一位領導的紅利，隨著市場下行來臨，萬科西安的業績早就大不如前（數據參考：中指數）。

不知不覺，翻開如今西安主流房企的名字：綠城中國，中國金茂，中國鐵建，招商蛇口，保利發展，越秀地產，華潤置地等等。

萬科似乎早已經被擠出了西安市場前十許久了，并且已經很久沒有出現在西安土拍市場，整體西北萬科逐步陷入了經營被動。

接連出現的內部負面事件，疊加此次更棘手的學位風波，萬科在西安的口碑應如何修復，或許是現階段高管團隊最需要深思的問題。

總結：

今天的萬科，像一個跑過全馬的老將：體能不再巔峰，但經驗仍在；局部有傷，但還沒退賽。

地產下半場的決賽圈，比的不是誰跑得快，而是誰不犯錯、誰不倒下。西安的這一課，學費昂貴——

它再次證明，房企最核心的資產不是土地，不是規模，而是業主心里那份“信得過”的契約。

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