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深圳房?jī)r(jià)大概率要突破20萬(wàn)/㎡了。

6月5日，深圳南山區(qū) 粵海街道 進(jìn)行了一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的土拍。

整場(chǎng)土拍匯聚了 保利、越秀、建發(fā)、華潤(rùn)、中海、招商蛇口 6家國(guó)央企，進(jìn)行了291輪激烈的競(jìng)價(jià)，最終的結(jié)果把深圳市場(chǎng)推向了高潮：

成交樓面價(jià) 108680元/㎡，溢價(jià)率150.74% 。

相比 2025年7 月的深圳地王 前海桂灣宅地樓面 價(jià) 8.42萬(wàn)/㎡（前地王） ， 漲幅近30%；

相比五年前粵海街道拍出的宅地 樓面 價(jià) 5.2萬(wàn)/㎡，漲幅 超 16% ；

相比 北京海淀區(qū) 的全國(guó)最高的 非別墅類住宅樓面價(jià)10.23萬(wàn)/㎡ ， 也稍勝一籌。

即，全國(guó)的單價(jià)地王刷新了。

以 南邊1.6公里的 深圳灣澐璽，樓面價(jià)約7.03萬(wàn)/㎡ ， 成交均價(jià)18萬(wàn)/㎡作為參照， 本場(chǎng)土 拍的地王預(yù)計(jì)新房售價(jià)超20萬(wàn)/㎡。

可能是深圳的地王太耀眼，掩蓋了其它城市的光芒。事實(shí)上，近期許多城市都涌現(xiàn)了熱度不同凡響的土拍——

5月末，上海虹口嘉興路內(nèi)環(huán)地塊，經(jīng)多輪競(jìng)價(jià)， 最終以樓面價(jià)10.85萬(wàn)元/㎡、溢價(jià)率35.2%成交。

此宗地塊刷新上海內(nèi)環(huán)住宅樓面歷史新高，成為上海內(nèi)環(huán)新晉單價(jià)地王，與深圳的全國(guó)地王的含金量基本持平。

閔行浦江低密宅地，經(jīng)136輪競(jìng)價(jià)，最終以樓面4.36萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)40.72%成交，并且在觸頂限價(jià)后競(jìng)配建、精裝標(biāo)準(zhǔn)（精裝4000元/㎡）。

本月末，上海靜安大寧地塊，起拍總價(jià)56.2億、起拍樓面6.3萬(wàn)/㎡，業(yè)內(nèi)預(yù)判大概率溢價(jià)突破35%，再度刷新閘北地價(jià)天花板。

二線城市，土拍也異常火熱。

南京玄武紫金山南G16地塊，以溢價(jià)率50.24%成交，并且還是 南京近10年宅地溢價(jià)新高。

蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔絕版臨湖低密宅地，74輪競(jìng)價(jià)，中海地產(chǎn)16.88億拿下，樓面6.89萬(wàn)元/㎡、溢價(jià)30.04%，

此宗宅地刷新了江蘇全省住宅樓面單價(jià)。

杭州6月初土拍平均溢價(jià)41.9%。

上城區(qū)九堡單元宅地（地鐵1/9號(hào)線樞紐），經(jīng)65輪競(jìng)價(jià)，被綠城競(jìng)得，總價(jià)20.74億，樓面2.28萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)61.51%。

西湖雙橋（西湖大學(xué)旁），經(jīng)64輪競(jìng)價(jià)，以樓面價(jià)1.41萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率48%。

下沙東部灣新城地塊樓面價(jià)1.87萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率24.48%，也 高出了同板塊沐云川當(dāng)初1.35萬(wàn)元/㎡的地價(jià)。預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)約4萬(wàn)元/㎡。

值得一提的是，九堡、雙橋、下沙均不是杭州的核心區(qū)，甚至屬于遠(yuǎn)郊板塊。

也就是說(shuō)，

這一輪的地價(jià)上漲不止發(fā)生在核心區(qū)，更具有普遍性。

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許多人認(rèn)為這輪的地價(jià)上漲是由政策主導(dǎo)。

深圳5月份核心區(qū)限購(gòu)放開(kāi)，南山網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比上漲45%，成為深圳成交量最猛的區(qū)域。

但不能解釋上海土拍的超高溢價(jià)率。

還有人認(rèn)為這輪地價(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展之下核心地段的必然價(jià)值兌現(xiàn)。

但不能解釋杭州非核心板塊的地價(jià)猛漲。

唯一可以解釋的是近期的市場(chǎng)熱度刺激了房企拿地的激情。

根據(jù)國(guó)家70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲，2月環(huán)比上漲0.3%、3月環(huán)比上漲0.2%、4月環(huán)比上漲0.1%。

5月的深圳，延續(xù)小陽(yáng)春的火熱，新房成交環(huán)比飆升33.6%。

整個(gè)5月，深圳一二手住宅成交超萬(wàn)套，是近一年零兩個(gè)月來(lái)首次突破萬(wàn)套。

深圳樓市的熱度比夏天來(lái)得更早一些。

2-4月上海新房、二手房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上行，4月新房售價(jià)同比上漲3.7%。

5月份的上海，二手房成交套數(shù)2.8萬(wàn)。上次能有這種水平的成交量還是2020年。

對(duì)，就是樓市最有熱度的那年。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，4月份的杭州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲2.3%，與上海并列全國(guó)第一。

這也是杭州新房第三個(gè)月上漲。

二手房方面，杭州成交近萬(wàn)套，回到了2021年的巔峰水平。

5月份，杭州新房成交總金額同比上漲17%，均價(jià)4.5萬(wàn)/㎡創(chuàng)歷史新高。

列出以上數(shù)據(jù)，我就告訴大家一點(diǎn)：

全國(guó)頭部城市已經(jīng)量?jī)r(jià)齊漲了近半年了。

接下來(lái)，詳細(xì)分析這半年樓市量?jī)r(jià)齊漲的關(guān)鍵性因素。

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往期的文章中，我們提到過(guò)今年樓市重要的拐點(diǎn)在于庫(kù)存下降。

3月末全國(guó)商品房待售面積同比下降0.1%，這是2021年7月以來(lái)的第一次。

深圳上海二手房掛牌量今年也出現(xiàn)了下降。

經(jīng)過(guò)多年的供地收縮和市場(chǎng)消化，高企的庫(kù)存量總算往下走了。

這是供應(yīng)端的積極影響。

回到需求端，我們能看到更多的積極因素——

1.置換鏈條被打通。

根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，5月上海總價(jià)500萬(wàn)至800萬(wàn)元改善型房源成交量環(huán)比大漲9.3% ，300萬(wàn)元以下的純剛需房源交易量則環(huán)比下降2.6%。

前幾個(gè)月上海的老破小賣(mài)得很兇，從5月的數(shù)據(jù)來(lái)看，賣(mài)了老破小的資金很大程度地流入中高端市場(chǎng)。

深圳情況也基本相同，90-144平方米戶型成交占比近六成。

甚至是政策也在助力。

近期以上海為主的幾個(gè)城市都在進(jìn)行大規(guī)模的收購(gòu)二手房，并將原房東導(dǎo)入新房市場(chǎng)。

2.頂豪買(mǎi)家集體入場(chǎng)。

5月份，深圳總價(jià)1500萬(wàn)以上二手房占比從2.7%提升至3.8%。

根據(jù)深圳本地的研究院數(shù)據(jù)，香蜜湖成交均價(jià)已連漲三個(gè)月，達(dá)到了14.8萬(wàn)/㎡的數(shù)據(jù)。

以香蜜湖一號(hào)為例，年前成交價(jià)4800萬(wàn)一套，如今最便宜的一套也要5300萬(wàn)。

與此同時(shí)，深圳政策也在發(fā)力。

南山區(qū)“換房易”以舊換新活動(dòng)促成170套的“賣(mài)一買(mǎi)一”閉環(huán)單。其中，一位客戶以約600萬(wàn)元賣(mài)掉龍崗舊房，置換南山1500萬(wàn)元新房。

杭州更夸張。

套均7000萬(wàn)的棲湖云莊首開(kāi)直接告罄，有大佬一次性花2億買(mǎi)了兩套；

濱杭傳麒府493㎡大戶型的參觀客戶，基本都是老牌豪宅武林壹號(hào)的業(yè)主。

望天際因看房客戶過(guò)多，驗(yàn)資門(mén)檻提高到8000萬(wàn)（要求流動(dòng)資金），意向客戶超3000戶。

今年的杭州不乏銀行卡里躺著幾個(gè)億，甚至十幾個(gè)億的買(mǎi)家隨時(shí)準(zhǔn)備驗(yàn)資。

他們可能是深藏不露的老錢(qián)，也可能這波AI造富潮里的新貴。

3.再現(xiàn)造富級(jí)別的拆遷。

廣州荔灣坑口羅沖村大范圍村民私宅征遷，總賠償?shù)膬r(jià)值大約在5.6萬(wàn)/㎡，賠償水平超過(guò)周邊二手房?jī)r(jià)格的兩倍。

深圳南山北村耽擱了近20年的拆遷，在本月正式發(fā)布征遷補(bǔ)償方案，以貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置為主。

別忘了去年年底，深圳出了一張價(jià)值4055萬(wàn)的房票，這次又會(huì)出現(xiàn)多大金額的房票。

4.頭部城市人口的積極增長(zhǎng)。

尤其是珠三角地區(qū)，今年的人口增長(zhǎng)太猛了。

深圳常住人口增量超25萬(wàn)，排名全國(guó)第一。

廣州連續(xù)3年常住人口增長(zhǎng)超10萬(wàn)。

整個(gè)廣東實(shí)時(shí)在粵人口突破1.65億，超過(guò)俄羅斯、日本，排名世界第九。

借用去過(guò)深圳的網(wǎng)友的評(píng)論：

年輕人特別多，晚上11點(diǎn)多還人頭攢動(dòng)，給人一種年輕昂揚(yáng)奮進(jìn)的感覺(jué)，確實(shí)是不一樣。

所以深圳出現(xiàn)全國(guó)地王，各地掀起土拍熱潮的主要有兩個(gè)原因——

一是政策積極性。

哪怕深圳、上海等頭部城市量?jī)r(jià)齊漲，深圳依舊放開(kāi)了限購(gòu)，上海依舊進(jìn)行大規(guī)模的收購(gòu)二手房，各地依舊配套出臺(tái)公積金等各類新政。

我們依舊需要站在市場(chǎng)的熱潮上呼喚新政策。

二是市場(chǎng)的內(nèi)生力量。

置換鏈條的打通、頂豪買(mǎi)家集體下場(chǎng)、拆遷帶來(lái)的新生力量，人口的變遷，讓一二線的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)涌動(dòng)起來(lái)了！

THE END