2026.06.08

作者 | 馬光遠(yuǎn)

過(guò)去的三個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生一些值得關(guān)注的變化，熱點(diǎn)城市交易量連續(xù)三個(gè)月大漲，一些城市的稀缺房子又出現(xiàn)搶房子的情況。很多人都在問(wèn)房：地產(chǎn)有沒(méi)有見(jiàn)底、房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲。

籠統(tǒng)問(wèn)這種問(wèn)題的人一出口你就知道，他對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯已經(jīng)完全變化毫無(wú)感知，思維還停留在過(guò)去的階段。

過(guò)去三個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么？

一線城市本身連續(xù)三個(gè)月的交易量，特別是二手房的交易量維持在高位，代表中國(guó)最高端層級(jí)的城市，二手房的表現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月處在榮枯線以上：

北京：3月1.97萬(wàn)套，4月1.79萬(wàn)套，5月1.60萬(wàn)套。5月數(shù)據(jù)創(chuàng)近5年同期新高。

上海：3月3.12萬(wàn)套、4月2.87萬(wàn)套、5月2.80萬(wàn)套；3月創(chuàng)近5年新高，5月創(chuàng)近6年同期新高、近10年第二高；

廣州：3月1.09萬(wàn)套、4月1.04萬(wàn)套、5月1.01萬(wàn)套；3月為近3年同期新高；

深圳：3月7,898套、4月9,044套、5月1.01萬(wàn)套；5月時(shí)隔13個(gè)月再破萬(wàn)套。

從價(jià)格去看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)：

3月：一線新房環(huán)比+0.2%、二手房環(huán)比+0.4%（終結(jié)10個(gè)月下跌；

4月：一線新房環(huán)比+0.1%、二手房環(huán)比+0.4%（連續(xù)兩月同漲）；

5月：一線核心區(qū)二手房均價(jià)環(huán)比+0.4%~+0.6%（北京+0.6%、上海/深圳+0.4%）；

二手房、新房環(huán)比都在上漲，這是過(guò)去六年調(diào)整期里從未有過(guò)的。

然后看強(qiáng)二線，包括天津、杭州、成都、重慶、南京，最近整個(gè)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一個(gè)比較好的熱度：杭州五一新房成交同比45%，120㎡+改善戶型去化率超70%；成都取消限購(gòu)后二手房成交量環(huán)比上漲30%。

但價(jià)格本身也出現(xiàn)了一個(gè)分化，并不是所有的房子都止跌、都在上漲。

從這三個(gè)月的交易量能夠得出什么樣的結(jié)論？我認(rèn)為，房地產(chǎn)總體來(lái)講，經(jīng)過(guò)六年的調(diào)整以后，已經(jīng)到了一個(gè)底部。到了底部以后會(huì)怎么走？

我講三個(gè)觀點(diǎn)，告訴大家下一個(gè)周期的房地產(chǎn)和以前有什么樣的不同的底層邏輯：

第一個(gè)觀點(diǎn)：以后的房子會(huì)分為兩種：第一種是可以用來(lái)保值增值的，買了既可以住也可以增值，像過(guò)去一樣。還有一種房子買了以后只能住，不要想著增值，把錢存在銀行跟買這個(gè)房子可能差不多，漲幅可能會(huì)很低。

中國(guó)最多有20%的房子可以保值增值、可以作為投資的房子，80%的房子只能用來(lái)住，大多數(shù)房子跑不贏通脹。

第二個(gè)觀點(diǎn)：中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)K型分化：當(dāng)大家籠統(tǒng)談房地產(chǎn)見(jiàn)底的時(shí)候，有人會(huì)理解為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)像過(guò)去一樣普遍反彈，肯定地說(shuō)，這種情況出現(xiàn)的概率非常低。

好房子會(huì)反彈上漲，但大部分的老破舊房子會(huì)橫盤很多年會(huì)不到以前的房?jī)r(jià)高點(diǎn)。我們之前講過(guò)全球房地產(chǎn)的規(guī)律，就是歷史上絕大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)歷調(diào)整后，好房子會(huì)很快反彈，但絕大多數(shù)的房子回到以前的價(jià)格高點(diǎn)需要很長(zhǎng)時(shí)間。

第三個(gè)觀點(diǎn)：好房子的價(jià)格一定會(huì)創(chuàng)歷史新高。我說(shuō)的是會(huì)超過(guò)2021年最高點(diǎn)，而且這個(gè)時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)（3-5年）。但絕大多數(shù)的房子很難回到那個(gè)高點(diǎn)，這也是有歷史上的一些數(shù)據(jù)為證的。

看過(guò)去的日本、美國(guó)、香港等很多國(guó)家的房地產(chǎn): 東京核心區(qū)豪宅,現(xiàn)價(jià)遠(yuǎn)超1990年泡沫高點(diǎn)，漲幅大約50%到+100%。

但日本全國(guó)普通城市：90%房源沒(méi)有回到1990年高點(diǎn)，部分下跌50%左右。還有希臘等歐洲國(guó)家的房子，現(xiàn)在大多數(shù)仍然沒(méi)有回到以前的高位。

也就是說(shuō)，以后房?jī)r(jià)，好房子一定會(huì)創(chuàng)歷史新高，而大多數(shù)的房子10年以內(nèi)回到以前高點(diǎn)很難。

正因?yàn)槿绱耍乙恢睆?qiáng)調(diào)，問(wèn)房地產(chǎn)總體見(jiàn)底其實(shí)沒(méi)有意義：

一線/強(qiáng)二線核心：已見(jiàn)底、局部反彈；

普通二線：底部震蕩、以價(jià)換量；

三四線：仍在底部、10年內(nèi)難回高點(diǎn)。

最近上海、杭州、成都，包括深圳，好的房子從價(jià)格到追捧的程度到驗(yàn)資要求的門檻都創(chuàng)了新高：上海頂豪：驗(yàn)資3000萬(wàn)+，開(kāi)盤40分鐘售罄；杭州改善盤：驗(yàn)資800-1000萬(wàn)，中簽率5%~8%。

很多人看不懂，說(shuō)這么低迷的情況下房?jī)r(jià)怎么還會(huì)創(chuàng)新高？

是的，大多數(shù)人不懂，這也很正常，而且大多數(shù)人不愿意去懂，這也很正常。