研究員 |黃怡博 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：北京的四九城在變，核心區位的資產則亟需主動求變。硬件需要變，產業也得變，國企的思路更得變。變則通，通則久。

一幢樓宇一座城。城市更新的成果不在宏大敘事中，而在細節之中見真章。

過去11年，睿和智庫走訪了數十個城市的上百個樓宇，切身感受到商辦樓宇周期變化背后的城市產業蝶變本質。

這兩年北京商務寫字樓的大宗成交熱點，北有中關村區域，南有麗澤新起之秀。北三環連貫的寫字樓（不一一列舉了）則集體陷入租賃焦慮之中。

今天，我們把坐標錨定于北三環一棟商務寫字樓的自我變革——商房大廈。

提起商房大廈，老北京都不熟悉；但說到北京第一個宜家家居，你立刻能鎖定地標——商房大廈。而商房大廈背后的首農集團，北京地產圈更為熟知。

如今，宜家從北三環遷移到四元橋。商房大廈則在重裝之后尋找新的發展方向。

由OPC引發的產業聯想

商房大廈隸屬于首農集團，位于馬甸橋邊。樓宇體量不大，約4.4萬方，但位置絕佳。西接海淀，一小時公交直達北師大、中財、北郵、人大等各大名校，東連朝陽，一小時內可達國貿CBD；南鄰東西城，北望鳥巢。憑借地段優勢，它長期保持著穩定的現金牛地位。歸入首農管理后，它也依然延續著這一優良表現，根本不愁租，也未曾刻意打造品牌。所以，大家熟悉宜家，卻鮮有人了解商房大廈。

商房大廈與睿和智庫結緣，源于一篇報告——。他們希望一起合作，在新的商辦環境下，為這個地標找到清晰的產業定位。

老莊家面臨新困惑

團隊眼下最大的困惑是：地段沒變、樓宇沒變、國企背書也沒變，為什么以前不愁租，現在卻明顯感到壓力？

答案藏在市場數據里。北京商辦市場自2018年起進入深度調整周期。仲量聯行和戴德梁行等機構報告顯示，商辦空置率從2018年的8.5%攀升至2024年的18.3%，部分區域超過20%；租金從峰值325元/㎡降至205元/㎡，降幅超37%。以價換量成為常態，業主方議價能力明顯減弱。對商辦需求較大的互聯網、教培、專業服務等行業縮租退租頻繁，而新增供應仍在持續入市，去化壓力巨大。同時，電商崛起重塑大眾消費習慣，傳統實體商業熱度減退，單一依賴主力店的經營模式逐漸難以為繼，加劇了市場環境的變化。

2018-2025年北京商辦市場平均空置率與月均租金變化趨勢

更讓團隊焦慮的是首農的“雙重身份”。作為國企，必須確保國有資產保值增值，相比市場化樓宇，靈活調價和快速決策的能力又不占優勢。商房大廈雖然守著好地段，卻只能在價格戰中被動應戰。

困惑本身，也是破局的起點。答案可能不在“怎么租出去”，而在“租給誰、留下誰”。與其在價格戰中被動應戰，不如直接從產業角度尋找解法，重新定義自己是誰、為誰服務。

北京商房大廈信息表

商房大廈在西城區的產業重要性

商房大廈的煥新，不只是首農的事兒，也是西城的事兒。

從“十四五”到“十五五”，西城區以金融科技+數字經濟為雙輪驅動，打造“中國數據街”，重點布局數據要素、人工智能、科技服務等業態。“數產十條”、“科創十二條”等專項政策持續加碼，從落戶獎勵到樓宇改造全方位支持數字產業集聚。

產業方向明確，但西城區的樓宇資源有限，承載空間依然緊張，外溢壓力加大，部分優質企業可能流向海淀或朝陽。

這正是商房大廈的補位價值所在：向西可以銜接海淀高校科研集群，促成產學研轉化；向東連接朝陽CBD，引入金融和商業服務資源。大廈可成為北三環鏈接西城、海淀、朝陽三區產業的橋梁。此外，北三環沿線長期缺少有辨識度的產業樓宇，商房大廈有機會成為“西城北三環產業節點”；而4.4萬方的體量不大不小，恰好適合做垂直產業集聚。

所以，睿和智庫認為，商房大廈不只是首農的資產，更是西城區產業發展的重要載體。盤活商房大廈，本質上就是為區域產業協同守住一個關鍵節點。

數字經濟集聚的可行性

OPC(一人公司)只是數字經濟浪潮中的一個切片，它揭示了一個深層趨勢：數字經濟正在“單元化”——企業規模變小、決策變快，對空間和服務的要求更加靈活，尤其看重“低成本起步+高彈性擴容+強社群連接”的辦公條件。

當前北京數字經濟企業租賃需求占比已接近45%，但大量初創團隊、中小型數字科技公司、AI應用團隊、數據服務商面臨著“大寫字樓租不起、眾創空間不夠用”的尷尬。誰能承接這些最小單元，誰就能率先形成產業集聚。

升級后的商房大廈具備承接數字經濟集聚的現實條件：

第一，空間彈性匹配。2025年完成改造后，樓宇實現分區分層管理：1-3層商業區可根據需求定制為展示、路演、公共服務和社交空間；4-6層辦公區可靈活分割，滿足1-50人團隊的使用。食堂等配套已就位，中央空調、智能監控、消防及幀中繼互聯網系統等基礎設施完成現代化升級，企業“拎包入駐”成本極低。

第二，人才可直接觸達。數字經濟最核心的資產是人。無論AI算法工程師、數據分析師，還是數字營銷、內容創作從業者，商房大廈都能在一小時通勤圈內覆蓋——形成“高校+商務”雙重人才池。

第三，政策紅利可直接兌現。作為國資樓宇，商房大廈在政策落地上有天然優勢，可協助入駐企業快速申報補貼，形成政策洼地效應。

第四，社區生態可自主生長。不同于傳統寫字樓的“租完不管”，數字經濟企業更需要技術交流、資源支撐和業務協作。商房大廈可利用國企資源搭建賦能平臺，在算力對接、技術交流、投融資等方面主動賦能，引入定期路演、技術沙龍等活動，讓樓宇從“物理空間”變成“產業社區”，讓企業“進得來、留得住、長得大”。

目前，互聯網家裝平臺“一起裝修網”體驗旗艦店已正式落地，成為數字經濟線下落地的典型案例，有效激活場內商業人氣，帶動片區商業氛圍回暖。

30而立的商房大廈的“鄉愁”

1997 年落成 的商房大廈 ，開業之初 就迎來了 宜家 家居 。彼時，這個樓代表了中國改革開放，先進外資企業的價值認同。 從宜家時代的人氣地標，到散租時代的 “ 不愁租 ” ，再到今天主動求變 —— 商房大廈的三十年，正是中國商辦地產發展的一個 微縮紀錄片 。

面對存量商辦資產如何可持續運營這一行業共同課題，商房大廈的答案是：以區位為基，以產業需求為錨，依托國資自持優勢，構建產業集聚生態。產業根基與區域深耕能力，正是穿越周期的核心底氣。

如今，三十而立的商房的鄉愁，是如何傳承兼容并蓄的國際大都市的城市文化，同時，又能用國企的脊梁扛起北京作為“世界之都”的文化、科技、新質生產力的新定位。這既是商房大廈的新課題，更是新希望。