南山拍出樓面價紀錄地塊，疊加全國現房銷售改革推進，這塊高成本宅地未來面向怎樣的客群，成為行業熱議話題。

2026年房地產市場分化特征顯著。一線核心片區優質土地競爭激烈，多城土拍溢價走高；全國二十余城落地現房銷售相關政策，行業長期依賴的預售模式迎來調整。房企每一次拿地動作，都反映出對市場走勢的判斷，持續受到業內關注。

6月5日，深圳南山區粵海街道T204-0153宗地完成出讓。本場土拍僅有保利置業、華潤置地、中海地產、招商蛇口、建發房產、越秀地產六家頭部央國企參與，無民營房企報價，地塊稀缺屬性可見一斑。地塊經過291輪現場競價，疊加前期6輪線上自由報價，最終由保利置業以57.72億元競得，溢價率150.74%，成交樓面價約10.87萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面單價紀錄，成為全新單價地王。

圖源：深圳公共資源交易中心官微

多家頭部央企集中角逐該地塊，核心源于地塊區位與規劃條件的稀缺性。粵海街道聚集超1600家高新技術企業，區域高凈值改善置業需求長期存在。地塊整體容積率3.76，住宅部分容積率控制在2.9，是該片區近十年首次推出的低密純二類居住用地。按照出讓規劃，地塊配建1500平方米可售商業，同時配建長者服務站、托育機構、文化活動室等公共配套，配套設施建成后無償移交政府，居住屬性占比更高。地塊坐擁雙地鐵、區域名校與成熟商業配套，片區近年純居住用地供應稀少，多重條件共同支撐地塊成交高價。

結合片區存量房源行情，周邊二手房掛牌均價區間為12萬至18萬元/平方米，部分無遮擋海景房源單價突破25萬元/平方米，片區在售高端新房整體去化平穩。綜合建安、財務、配套建設等全部開發成本測算，該項目未來入市單價需達到16萬元/平方米以上才能覆蓋成本。高昂的定價門檻之下，市場普遍存在疑問：保利置業拿下這宗高地價地塊，產品將瞄準哪一類客群，又會打造出怎樣的居住產品？

這宗高價地的成交，也直觀體現深圳樓市區域分化現狀。南山、深圳灣等核心片區高端改善房源成交穩定，2026年5月，深圳純住宅一二手合計網簽10077套，時隔14個月重新突破萬套；若統計公寓、商業等全部物業類型，網簽總量13348套。核心片區需求火熱的同時，坪山、光明等外圍片區剛需樓盤去化節奏偏慢，庫存去化壓力仍存。業內普遍觀點為，核心地塊拍出高價僅代表優質核心資產具備價值支撐，不代表全市房價將同步普漲。

放眼全國，現房銷售是本年度行業核心調整方向。截至6月9日，廣州、蘇州、荊門、煙臺等二十余座城市，分別從土拍規則、公積金貸款、購房補貼等維度出臺配套政策，逐步弱化傳統預售模式。各地政策因地制宜：庫存壓力較大的三四線城市，直接在土地出讓環節要求全域現房銷售，以此消化存量住宅、平衡區域供需；廣州、南京等一二線城市采取試點模式，優先在核心地塊落地現房機制，逐步摸索適配路徑。

各地同步出臺金融配套政策引導需求轉向現房，調整公積金貸款規則是主要手段。多地單獨提高現房項目貸款額度，同步優化住房套數認定標準。其中蘇州調整力度較大，現房公積金貸款額度上浮50%，家庭最高可貸300萬元；煙臺同步執行額度上浮30%與住房套數核減政策，切實降低改善群體置業成本。

現房模式全面鋪開后，房企傳統經營邏輯被徹底改變。預售階段，行業核心比拼資金周轉效率，拿地后快速開盤回款是主流操作，營銷拓客為競爭重點。轉向現房開發后，項目回款周期由原本6至9個月拉長至2至3年，企業資金壓力、綜合運營成本、市場預判難度同步提升。行業競爭重心隨之轉移，房企資源更多傾斜至產品研發、工程管控、品質打造層面，產品力成為企業競爭核心。當前已有多家房企嘗試“先建后售”開發模式，市場調研數據顯示，超七成購房者更傾向選購現房或準現房，傳統看圖認購的預售模式認可度持續下降。

從保利置業深圳布局軌跡能夠看出企業戰略調整。過往多年，企業主要深耕龍崗、龍華、坪山等外圍片區，產品以剛需、普通改善住宅為主，匹配片區主流購房需求。2024年起，企業逐步布局寶安中心區等城市核心板塊，本次拿下粵海街道標桿地塊，是其切入深圳高端改善市場的關鍵布局動作。

行業轉型周期下，這宗高成本地塊的后續開發方案備受行業關注。根據土地出讓硬性要求，項目簽訂出讓合同1年內開工、4年內竣工，同時必須落實“交房即發證”政策。在現房改革持續推進的大背景下，項目是否選擇現房、準現房銷售模式？在戶型設計、社區配套、物業服務方面能否做出差異化，是市場持續關注的問題。市場也在觀望，這套成本錨定16萬+單價的高端住宅，最終會呈現何種產品形態。

房地產行業正處于深度調整階段，核心優質土地價值穩定、銷售模式迎來重大調整兩大趨勢并行。對于保利置業這類頭部央企而言，地塊的產品打造思路，不僅影響自身區域市場定位，也會為行業高端產品開發提供參考樣本。

深圳單價地王順利成交，疊加全國現房銷售改革持續落地，保利置業該地塊的開發方案、16萬+單價產品的最終呈現，既能反映當下高端改善市場需求，也是觀察房企轉型、一線城市高端住宅發展走向的重要窗口。