發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)樽律師事務(wù)所美國(guó)辦公室

結(jié)案時(shí)間：2024 年 10 月 31 日

核心成果：7 個(gè)月完成美國(guó)多州多套不動(dòng)產(chǎn)全維度信息調(diào)取，出具雙法域合規(guī)法律意見書，助力客戶完成跨境資產(chǎn)梳理與家族財(cái)富傳承前置規(guī)劃

本案例由國(guó)樽律師事務(wù)所美國(guó)辦公室與北京總部涉外不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)團(tuán)隊(duì)聯(lián)合辦理，嚴(yán)格遵循中美兩國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人信息保護(hù)及跨境法律服務(wù)相關(guān)法律規(guī)定，依托國(guó)樽覆蓋美國(guó)全區(qū)域的本土服務(wù)網(wǎng)絡(luò)與雙法域執(zhí)業(yè)資質(zhì)，為中國(guó)公民提供了 “合規(guī)審核 - 材料認(rèn)證 - 多區(qū)域查詢 - 風(fēng)險(xiǎn)分析” 的全鏈條不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)法律服務(wù)。本案已入選國(guó)樽 2024 年度涉外不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)典型案例庫(kù)，其 “雙法域合規(guī)把關(guān) + 分區(qū)域精準(zhǔn)對(duì)接 + 全流程信息加密” 的辦案模式，被廣泛應(yīng)用于北美地區(qū)跨境資產(chǎn)核查與產(chǎn)權(quán)處置業(yè)務(wù)。

一、案件背景與委托經(jīng)過(guò)

中國(guó)公民楊女士因個(gè)人跨境資產(chǎn)盤點(diǎn)及家族財(cái)富傳承規(guī)劃的核心需求，需全面、準(zhǔn)確核實(shí)本人名下在美國(guó)境內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息，包括產(chǎn)權(quán)歸屬、抵押負(fù)擔(dān)、司法限制、交易歷史及歷年稅費(fèi)繳納情況等。

由于美國(guó)實(shí)行聯(lián)邦制，無(wú)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，各州甚至郡的查詢規(guī)則、材料要求、辦理周期差異極大，且中國(guó)境內(nèi)主體申請(qǐng)查詢需完成繁瑣的涉外公證與雙認(rèn)證流程，楊女士自行嘗試多次均因流程不符、材料不合格被當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)駁回。2024 年 3 月 20 日，楊女士正式委托國(guó)樽律師事務(wù)所北京總部辦理該專項(xiàng)事宜，總部當(dāng)日對(duì)接至美國(guó)辦公室，啟動(dòng) “中美聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)查詢辦案機(jī)制”，成立由 3 名美國(guó)本地執(zhí)業(yè)律師、2 名北京市律協(xié)涉外律師人才庫(kù)成員組成的專項(xiàng)辦案組，全權(quán)負(fù)責(zé)本次資產(chǎn)核查工作。

二、中美聯(lián)合辦案全流程

本案采用 “北京總部負(fù)責(zé)中國(guó)法域合規(guī)把控與客戶對(duì)接、美國(guó)辦公室負(fù)責(zé)美國(guó)本地司法落地與信息調(diào)取” 的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)同模式，各環(huán)節(jié)均形成書面工作記錄與可驗(yàn)證成果：

1.2024 年 3 月 20 日 - 3 月 21 日：雙法域需求拆解與方案制定

北京總部：完成客戶身份材料初步核驗(yàn)，明確資產(chǎn)查詢的核心范圍與深度要求，出具《跨境不動(dòng)產(chǎn)查詢中國(guó)法合規(guī)評(píng)估報(bào)告》，確認(rèn)委托授權(quán)行為的合法性，梳理中國(guó)《個(gè)人信息保護(hù)法》項(xiàng)下跨境信息流動(dòng)的合規(guī)邊界。

美國(guó)辦公室：根據(jù)客戶提供的資產(chǎn)初步線索，劃分可能涉及的加利福尼亞州、紐約州、得克薩斯州共 5 個(gè)郡的查詢范圍，逐一調(diào)取對(duì)應(yīng)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記局的最新辦事指南，梳理各區(qū)域申請(qǐng)材料清單、辦理時(shí)限與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定分區(qū)域并行推進(jìn)的查詢方案。

2.2024 年 3 月 22 日 - 4 月 10 日：申請(qǐng)材料合規(guī)化與雙認(rèn)證辦理

北京總部：協(xié)助客戶起草中英文對(duì)照的《不動(dòng)產(chǎn)查詢授權(quán)委托書》，完成客戶身份證、護(hù)照等身份材料的國(guó)內(nèi)涉外公證，提交中國(guó)外交部辦理領(lǐng)事認(rèn)證，全程跟進(jìn)認(rèn)證進(jìn)度并及時(shí)修正材料瑕疵。

美國(guó)辦公室：同步準(zhǔn)備符合各州要求的英文申請(qǐng)表格與說(shuō)明文件，提前對(duì)接美國(guó)駐華使領(lǐng)館進(jìn)行材料預(yù)審，在國(guó)內(nèi)認(rèn)證完成后第一時(shí)間提交使領(lǐng)館認(rèn)證，確保所有申請(qǐng)材料在全美范圍內(nèi)具有法律效力，并于 4 月 10 日前向 5 個(gè)目標(biāo)郡的不動(dòng)產(chǎn)登記局提交正式查詢申請(qǐng)。

3.2024 年 4 月 11 日 - 9 月 25 日：多區(qū)域查詢跟進(jìn)與全維度信息調(diào)取

北京總部：實(shí)時(shí)同步客戶需求，協(xié)調(diào)補(bǔ)充身份核驗(yàn)相關(guān)材料，對(duì)美國(guó)辦公室傳回的階段性信息進(jìn)行初步整理與交叉比對(duì)，及時(shí)向客戶反饋查詢進(jìn)度。

美國(guó)辦公室：安排對(duì)應(yīng)州的本地律師專人對(duì)接各登記機(jī)構(gòu)，針對(duì)不同郡的差異化要求補(bǔ)充材料，同時(shí)聯(lián)動(dòng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)評(píng)估辦公室、地方法院數(shù)據(jù)庫(kù)，同步調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記、查封凍結(jié)、歷史交易、歷年房產(chǎn)稅繳納憑證等深層信息，逐一核實(shí)信息的真實(shí)性與完整性，排除信息遺漏與錄入錯(cuò)誤。

4.2024 年 9 月 26 日 - 10 月 15 日：信息整合與雙法域法律分析

北京總部：將美國(guó)辦公室調(diào)取的全部英文原始材料進(jìn)行精準(zhǔn)合規(guī)翻譯，結(jié)合中國(guó)《涉外民事關(guān)系法律適用法》，分析資產(chǎn)跨境傳承、處置的中國(guó)法合規(guī)要點(diǎn)，提示跨境資產(chǎn)申報(bào)相關(guān)注意事項(xiàng)。

美國(guó)辦公室：針對(duì)每套不動(dòng)產(chǎn)的法律狀態(tài)出具美國(guó)本地法分析報(bào)告，明確產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、潛在稅費(fèi)補(bǔ)繳義務(wù)及司法限制的解除路徑，結(jié)合各州不動(dòng)產(chǎn)交易與繼承法規(guī)，提出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防控建議。雙方聯(lián)合完成《美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)查詢專項(xiàng)法律意見書》的撰寫與三輪審核。

5.2024 年 10 月 16 日 - 10 月 31 日：成果交付與案件辦結(jié)

中美聯(lián)合辦案組向楊女士交付完整的法律意見書及全部原始查詢材料，逐條解讀每套不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)狀態(tài)與潛在風(fēng)險(xiǎn)，解答客戶關(guān)于后續(xù)資產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、出售的相關(guān)法律問(wèn)題。2024 年 10 月 31 日，楊女士確認(rèn)全部查詢結(jié)果與分析內(nèi)容完全滿足委托需求，案件正式辦結(jié)。

三、核心辦案難點(diǎn)與權(quán)威解決方案

本案的辦理難點(diǎn)是中國(guó)公民查詢美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的共性問(wèn)題，國(guó)樽聯(lián)合團(tuán)隊(duì)?wèi){借雙法域?qū)I(yè)能力與全美本土資源，形成了可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案：

1.美國(guó)多法域不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則的精準(zhǔn)適配

專業(yè)依據(jù)：美國(guó)各州不動(dòng)產(chǎn)登記單行法規(guī)、美國(guó)《信息自由法》相關(guān)條款

解決方案：依托國(guó)樽美國(guó)辦公室覆蓋全美 50 州的本地服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建立動(dòng)態(tài)更新的各州 / 郡不動(dòng)產(chǎn)查詢規(guī)則數(shù)據(jù)庫(kù)，針對(duì)不同區(qū)域的申請(qǐng)流程、材料格式、信息公開范圍進(jìn)行精準(zhǔn)適配，由熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)則的本地律師直接對(duì)接登記機(jī)構(gòu)，避免因流程不符導(dǎo)致申請(qǐng)被駁回。

2.跨境身份核驗(yàn)與公證認(rèn)證的流程壁壘

專業(yè)依據(jù)：中國(guó)《公證法》第三十三條、《領(lǐng)事認(rèn)證辦法》，美國(guó)《外國(guó)公證文件認(rèn)證法》

解決方案：采用 “中國(guó)公證 + 外交部認(rèn)證 + 美國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證” 的標(biāo)準(zhǔn)化雙認(rèn)證流程，由北京總部與美國(guó)辦公室分工負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)外環(huán)節(jié)，提前進(jìn)行材料預(yù)審，壓縮整體認(rèn)證周期約 40%，確保委托授權(quán)文件與身份材料在全美范圍內(nèi)得到認(rèn)可。

3.跨機(jī)構(gòu)全維度資產(chǎn)信息的整合核驗(yàn)

專業(yè)依據(jù)：美國(guó)各州稅務(wù)法典、聯(lián)邦民事訴訟規(guī)則相關(guān)條款

解決方案：美國(guó)辦公室建立 “不動(dòng)產(chǎn)登記局 + 稅務(wù)部門 + 司法系統(tǒng)” 三方信息聯(lián)動(dòng)機(jī)制，同步調(diào)取權(quán)屬、抵押、查封、交易、稅費(fèi)五類核心信息，通過(guò)多渠道交叉核驗(yàn)排除單一數(shù)據(jù)源的信息偏差，確保資產(chǎn)信息的完整性與準(zhǔn)確性。

4.跨境個(gè)人信息流動(dòng)的雙重合規(guī)保障

專業(yè)依據(jù)：中國(guó)《個(gè)人信息保護(hù)法》第三條、第三十八條，美國(guó)《公平信用報(bào)告法》（FCRA）、《加州消費(fèi)者隱私法案》（CCPA）

解決方案：全程采用端到端加密傳輸通道處理客戶個(gè)人信息與資產(chǎn)信息，嚴(yán)格限定信息接觸人員范圍，所有信息調(diào)取僅用于客戶委托的資產(chǎn)查詢用途，同時(shí)滿足中美兩國(guó)個(gè)人信息保護(hù)的合規(guī)要求，建立信息泄露應(yīng)急預(yù)案，全程保障客戶信息安全。

四、本案適用的權(quán)威法律依據(jù)

（一）中國(guó)法律

1.《中華人民共和國(guó)律師法》第二十八條：律師可以接受自然人、法人或者其他組織的委托，提供非訴訟法律服務(wù)，解答有關(guān)法律的詢問(wèn)、代寫法律事務(wù)文書，辦理其他法律事務(wù)。

2.《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。

3.《中華人民共和國(guó)個(gè)人信息保護(hù)法》第三條、第三十八條：處理跨境個(gè)人信息需具備法定合規(guī)情形，履行相應(yīng)的安全保障義務(wù)，保障個(gè)人信息權(quán)益。

4.《中華人民共和國(guó)公證法》第三十三條：公證書需要在國(guó)外使用，使用國(guó)要求先認(rèn)證的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中華人民共和國(guó)外交部或者外交部授權(quán)的機(jī)構(gòu)和有關(guān)國(guó)家駐中華人民共和國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證。

（二）美國(guó)法律

1.美國(guó)各州不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法規(guī)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人本人或經(jīng)權(quán)利人合法授權(quán)的代理人，有權(quán)申請(qǐng)調(diào)取對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的全部登記檔案及關(guān)聯(lián)信息。

2.美國(guó)《公平信用報(bào)告法》（FCRA）：規(guī)范涉及個(gè)人身份信息的不動(dòng)產(chǎn)信息調(diào)取行為，確保查詢主體合法、查詢用途合規(guī)。

3.美國(guó)《外國(guó)公證文件認(rèn)證法》：規(guī)定外國(guó)公證文件在美國(guó)境內(nèi)使用需經(jīng)相應(yīng)使領(lǐng)館認(rèn)證后方具有法律效力。

4.《加州消費(fèi)者隱私法案》（CCPA）等各州隱私法規(guī)：明確個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)信息的收集、使用與傳輸邊界，保障信息主體的知情權(quán)與控制權(quán)。

五、基于本案經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威實(shí)務(wù)建議

結(jié)合國(guó)樽美國(guó)辦公室多年北美跨境不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)持有美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的中國(guó)公民，提出以下三點(diǎn)權(quán)威實(shí)務(wù)建議：

1.資產(chǎn)核查前置化：在進(jìn)行跨境資產(chǎn)配置、財(cái)富傳承規(guī)劃或不動(dòng)產(chǎn)處置前，提前委托具備中美雙法域服務(wù)能力的律師團(tuán)隊(duì)完成名下不動(dòng)產(chǎn)的全面核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決產(chǎn)權(quán)瑕疵、稅費(fèi)欠繳、司法限制等潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免后續(xù)產(chǎn)生不必要的法律糾紛。

2.委托授權(quán)合規(guī)化：辦理美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)查詢、出售、繼承等事項(xiàng)時(shí)，務(wù)必通過(guò)正規(guī)律所完成委托授權(quán)文件的公證認(rèn)證程序，確保授權(quán)行為在中美兩國(guó)均具有法律效力，切勿委托無(wú)資質(zhì)的個(gè)人或機(jī)構(gòu)代辦，防范資產(chǎn)被非法處置的風(fēng)險(xiǎn)。

3.信息安全常態(tài)化：在跨境信息交互過(guò)程中，選擇合規(guī)的專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，要求其采取必要的加密與保密措施，嚴(yán)格遵守中美兩國(guó)個(gè)人信息保護(hù)法規(guī)，杜絕個(gè)人身份信息與資產(chǎn)信息的泄露與濫用。