近日，江西省上饒市玉山縣曝出住建部門(原房管局)在日景匯鑫城小區(qū)房屋備案編號(hào)、層高、房屋實(shí)測數(shù)據(jù)等核心信息均與項(xiàng)目原始規(guī)劃備案資料完全不符的前提下，為無備案編號(hào)的房產(chǎn)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，直接造成同一物理空間出現(xiàn)雙重產(chǎn)權(quán)登記，引發(fā)一房多權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬問題。下面從民事、行政、刑事三個(gè)層面，結(jié)合本案事實(shí)與現(xiàn)行法律，系統(tǒng)剖析江西上饒玉山縣日景匯鑫城小區(qū)違規(guī)辦證問題，突出登記違法、物權(quán)歸屬、責(zé)任鏈條、維權(quán)路徑四大要點(diǎn)。

一、案件核心法律事實(shí)(先厘清，再定性)

房號(hào)體系沖突

原始備案：13號(hào)樓一層商鋪為1–7 號(hào)，無103號(hào)。

2013年公安新編：改為101–107 號(hào)，原5號(hào)變?yōu)?03號(hào)。

關(guān)鍵：備案5號(hào)≠虛構(gòu)103號(hào)(張某榮)，僅數(shù)字重合，非同一物理房屋。

兩個(gè)買受人權(quán)利狀態(tài)

汪女士：2010.10簽約→全款→長期購買使用→仲裁認(rèn)定合同有效(表見代理)→對(duì)應(yīng)公安103號(hào)(原5號(hào))。

張某榮：合同落款2011年(公安編號(hào)未啟用)→實(shí)際簽約 2017 年后→層高 3 米(實(shí)際4.6米)→103號(hào)無備案→取得產(chǎn)權(quán)證。

登記機(jī)關(guān)行為

玉山縣原房管局：對(duì)無備案編號(hào)、參數(shù)嚴(yán)重不符、交易邏輯矛盾的申請(qǐng)，仍予以登記發(fā)證;多套房產(chǎn)登記至公職人員家屬名下。

二、民事法律剖析：物權(quán)歸屬與合同效力

(一)汪女士：享有優(yōu)先物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)確權(quán)為真實(shí)權(quán)利人

合同合法有效

《民法典》第215條：合同自成立時(shí)生效，未登記不影響合同效力。

仲裁已認(rèn)定唐恒耀構(gòu)成表見代理，汪女士合同有效。

物權(quán)歸屬規(guī)則(一房二賣裁判標(biāo)準(zhǔn))

都未過戶：合法占有→付款→簽約時(shí)間。

汪女士：先簽約、全款、長期合法占有，權(quán)利順位優(yōu)先。

房號(hào)變更不改變實(shí)體權(quán)利

2013 年公安改號(hào)屬于行政編號(hào)調(diào)整，不改變房屋物理屬性與權(quán)屬，汪女士權(quán)利延續(xù)。

(二)張某榮：合同與產(chǎn)權(quán)證均存在重大瑕疵，不產(chǎn)生合法物權(quán)

合同標(biāo)的自始不存在

2011年103號(hào)未啟用、無備案，屬于虛構(gòu)房號(hào)，合同標(biāo)的不存在，應(yīng)認(rèn)定無效或可撤銷。

不構(gòu)成善意取得(《民法典》第311條)

善意取得三要件：善意、合理對(duì)價(jià)、登記完成。

本案：層高明顯不符、房號(hào)無備案、簽約倒簽，非善意;價(jià)格合理性存疑→不能取得物權(quán)。

產(chǎn)權(quán)證為違法登記，不具物權(quán)效力

《民法典》第217條：證書與登記簿不一致，以登記簿為準(zhǔn);有證據(jù)證明登記錯(cuò)誤可推翻。

本案登記簿本身建立在虛假材料、違規(guī)審核之上，屬錯(cuò)誤登記，不能對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人。

(三)開發(fā)商：一房二賣+提供虛假材料，承擔(dān)違約與侵權(quán)責(zé)任

對(duì)汪女士：繼續(xù)履行、協(xié)助過戶、賠償維權(quán)損失(租金、律師費(fèi)等)。

對(duì)張某榮：返還房款+利息+違約金(合同無效/欺詐)。

提供虛假備案、層高材料，違反《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16條，需承擔(dān)行政罰款+民事賠償國家行政法規(guī)庫。

三、行政法律剖析：登記機(jī)關(guān)違法行政+國家賠償

(一)登記行為違法，依法可撤銷

違反法定審核義務(wù)

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16、30條：登記機(jī)構(gòu)須核對(duì)規(guī)劃、備案、銷控、實(shí)測數(shù)據(jù);對(duì)不符合條件的申請(qǐng)不得登記。

本案：無備案編號(hào)、參數(shù)嚴(yán)重不符、倒簽合同仍發(fā)證，構(gòu)成濫用職權(quán)、玩忽職守。

行政行為可撤銷(《行政訴訟法》第70條)

存在主要證據(jù)不足、適用法律錯(cuò)誤、超越職權(quán)、濫用職權(quán)，法院應(yīng)判決撤銷登記、注銷產(chǎn)權(quán)證。

(二)登記機(jī)關(guān)國家賠償責(zé)任

《民法典》第222條：因登記錯(cuò)誤造成損害，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任;賠償后可向過錯(cuò)人追償。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第 29 條：登記錯(cuò)誤致?lián)p，依民法典承擔(dān)賠償責(zé)任國家行政法規(guī)庫。

本案：錯(cuò)誤登記致汪女士長期維權(quán)、租金損失、確權(quán)受阻，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予賠償。

(三)公職人員責(zé)任

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第30條：工作人員虛假登記、濫用職權(quán)、玩忽職守，給予處分;致?lián)p賠償;構(gòu)成犯罪追刑責(zé)。

《公職人員政務(wù)處分法》第39條：濫用職權(quán)、玩忽職守，可警告至開除。

四、刑事法律剖析：濫用職權(quán)、詐騙、提供虛假證明風(fēng)險(xiǎn)

(一)登記人員：涉嫌濫用職權(quán)罪/玩忽職守罪(《刑法》第397條)

違規(guī)登記致30余戶權(quán)益受損、重大財(cái)產(chǎn)損失、惡劣社會(huì)影響，符合立案標(biāo)準(zhǔn)，可處3 年以下有期徒刑或拘役。

若與開發(fā)商串通、收受財(cái)物，同時(shí)涉嫌受賄罪(≥3 萬元)。

(二)開發(fā)商/經(jīng)辦人：涉嫌合同詐騙罪、提供虛假證明文件罪

合同詐騙罪(《刑法》第224條)

虛構(gòu)103號(hào)房號(hào)、倒簽合同，騙取張某榮房款，數(shù)額較大(≥2 萬元)可構(gòu)罪。

提供虛假證明文件罪(《刑法》第229條)

向登記機(jī)關(guān)提供虛假備案、層高、規(guī)劃材料，情節(jié)嚴(yán)重可構(gòu)罪。

(三)偽造國家機(jī)關(guān)證件罪(《刑法》第280條)

若存在偽造備案表、公章、證明文件協(xié)助登記，可構(gòu)罪。

五、本案結(jié)論(一句話概括)

汪女士為真實(shí)合法權(quán)利人，物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先;張某榮產(chǎn)權(quán)證系違法登記，無效且不產(chǎn)生物權(quán);玉山縣原房管局登記行為違法，應(yīng)撤銷并承擔(dān)國家賠償;開發(fā)商與涉事人員涉嫌民事違約、行政違法乃至刑事犯罪。

六、維權(quán)路徑(法律落地)

(一)汪女士：三步走

行政：申請(qǐng)更正/異議登記→行政訴訟

提交合同、付款、占有證據(jù)、仲裁裁決，要求撤銷張某榮103號(hào)登記、注銷產(chǎn)權(quán)證、確權(quán)至自身。

不受理則訴請(qǐng)確認(rèn)登記違法并撤銷(《行政訴訟法》第70條)國家行政法規(guī)庫。

民事：物權(quán)確認(rèn)之訴+開發(fā)商履約之訴

請(qǐng)求確認(rèn)13號(hào)樓5號(hào)(公安103號(hào))歸自己。

訴開發(fā)商協(xié)助過戶、賠償損失。

刑事舉報(bào)

向紀(jì)委監(jiān)委舉報(bào)登記人員濫用職權(quán)、徇私舞弊。

向公安舉報(bào)開發(fā)商合同詐騙、提供虛假證明。

(二)張某榮：只能找開發(fā)商追責(zé)

合同無效+產(chǎn)權(quán)證違法，無權(quán)主張產(chǎn)權(quán)，僅能訴開發(fā)商返還房款+利息+違約金。

七、延伸啟示(制度層面)

登記審核必須“實(shí)質(zhì)一致”：房號(hào)、坐落、面積、層高、規(guī)劃、備案、實(shí)測必須一一對(duì)應(yīng)，無備案不得登記。

跨部門數(shù)據(jù)同步：公安門牌號(hào)調(diào)整必須同步推送不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，避免編號(hào)沖突。

責(zé)任倒查與終身追責(zé)：登記人員對(duì)審核結(jié)果終身負(fù)責(zé)，違規(guī)必究，杜絕權(quán)力尋租。

總結(jié)：該案件暴露出部分基層不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核把關(guān)上的嚴(yán)重失職及權(quán)力尋租問題。在法律適用上，必須堅(jiān)決貫徹“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，依法糾正違法的行政登記行為，切實(shí)保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法物權(quán)，同時(shí)對(duì)違法犯罪人員予以嚴(yán)懲，以維護(hù)法律的尊嚴(yán)與社會(huì)的公平正義。（車虹）

來源：長江頭條