出品|中訪網

審核|李曉燕

樓市處于分化修復的關鍵周期，房企經營比拼早已從規模競速轉向穩健生存、提質轉型。6月9日，招商蛇口在深圳召開2025年度股東大會，公司核心管理層悉數到場，圍繞市場走勢、投資拿地邏輯、業務轉型布局、債務管控與資本運作等市場高度關切的話題逐一作答，清晰勾勒出企業“穩中求進、行穩致遠”的發展路線圖，在行業震蕩浪潮里走出一條抗周期發展路徑。

告別此前整體承壓的經營節奏，2026年一季度招商蛇口率先迎來營收端回暖拐點，經營基本面出現積極變化。數據顯示，公司一季度營業收入實現同比上漲，一改上一年營收下滑態勢，盈利端同樣保持正向落地。在管理層看來，這份營收回暖并非偶然，是政策托底與市場需求逐步修復雙向作用的結果。

今年以來穩樓市政策持續加碼，從結構性降息、商業用房首付調整，到換購住房退稅政策延續、存量房源收購用作保障性住房試點擴圍，一系列組合拳持續修復市場預期。終端市場也隨之出現變化，3月起多地新房二手房成交活躍度明顯提升。不過招商蛇口并未盲目樂觀，管理層直言當前行業只是筑底企穩，全面復蘇尚未到來，市場內部分化特征極其突出：不同城市能級、同一城市不同區位、同片區不同樓盤去化熱度差距顯著，粗放式全面擴張的時代徹底落幕，精細化深耕成為房企必修課。

順應市場格局轉變，招商蛇口主動調整投銷開發全鏈條節奏，錨定“聚焦核心、量入為出、以銷定投”拿地原則，嚴控投資風險。銷售端今年前五個月簽約規模穩步推進，成交體量保持平穩運行，為土地儲備拓展筑牢現金流底盤；拿地層面動作克制有度，5月精準落子杭州西湖區優質地塊，貼合核心區域深耕布局思路。

此前深圳南山核心地塊競拍熱度拉滿，最終成交溢價率居高不下，該宗熱門地塊最終花落別家，也引發股東對于公司拿地策略的探討。管理層對此給出清晰定位：核心優質地塊受到行業扎堆爭搶是現階段常態，但企業有著嚴格內部投資底線，不會為搶占熱門地塊不計成本舉牌。在行業底部區間，充裕現金流是捕捉優質資產的核心底氣，后續拿地將持續匹配銷售回款、利潤水平與負債規模，以內部收益率標尺篩選項目，保障每一筆土地投資具備長期價值，避免盲目擴張埋下資金隱患。

擺脫傳統開發商單一身份，向“開發商+運營商+服務商”綜合模式轉型，是招商蛇口中長期核心戰略，資產運營業務正是轉型落地的核心抓手。2025年公司持有運營板塊營收實現小幅增長，營收在整體營收中的占比穩步抬升，轉型成效逐步顯現。目前旗下運營版圖覆蓋購物中心、產業寫字樓、保障性租賃公寓、酒店會展、郵輪經濟等多元業態，同時搭建起三支不同業態的公募REITs平臺，分別對應產業園、保障性租賃住房、商業寫字樓賽道，打通存量資產資本化通道。

本次股東大會專門審議兩大商業項目申報公募REITs相關議案，市場也格外關注新項目收益水平與資本市場匹配度。針對REITs發行節奏，公司形成一套成熟評判標準：新項目首要目標實現經營性現金流轉正，其次收益水平跑贏存量經營貸款成本，滿足公募REITs收益門檻后再擇機申報上市，不盲目跟風發行。

面對體量龐大的存量持有物業，部分資產盤活仍在循序漸進推進。公司采用成本法核算投資性房地產，每年計提大額資產折舊，短期會小幅壓制賬面利潤表現。管理層解釋，該會計處理方式更為審慎務實，雖然階段性影響利潤表現，卻能夠真實反映資產損耗情況，持續夯實資產底子，清理低效包袱，為后續存量盤活、輕資產運營轉型掃清障礙，是著眼長期發展的穩健布局。

資本層面，招商蛇口再添重磅突破，公司78億元優先股定向發行申請已獲得證監會注冊批復，也是行業內首家推進優先股融資的房企，具備極強行業標桿意義。依托持續優化的融資結構，2025年末公司綜合融資成本處于行業低位，新增公開渠道發債利率穩居行業第一梯隊，融資優勢凸顯。對于優先股落地節奏，企業保持理性態度，不會倉促啟動發行，后續將結合市場利率環境、自身資金需求綜合研判，擇優擇期推進，進一步拓寬長期低成本資金渠道。

債務安全是房企穩健經營的底線，招商蛇口持續優化負債結構，三道紅線相關指標維持健康區間。截至2025年末，剔除預收款后的資產負債率、凈負債率管控在合理水平，現金短債比覆蓋到位，整體有息負債規模可控，一年內到期債務規模清晰可控，充沛的經營性現金流能夠有效匹配到期償債壓力，抗風險緩沖墊充足。

縱觀整場股東會傳遞的經營思路，招商蛇口沒有追逐短期規模沖動，而是以穩健為底色，一手穩住開發基本盤，以以銷定投規避擴張風險；一手深耕存量運營轉型，借助REITs工具盤活沉淀資產；同時憑借低成本融資優勢筑牢資金安全防線。在房地產行業告別高增長、進入存量提質新階段的大背景下，這份克制務實、長短兼顧的經營打法，既能夠抵御市場短期波動沖擊，也為企業穿越周期、長期高質量發展打下扎實根基。