一、核心結(jié)論摘要

2026年6月5日，深圳南山區(qū)粵海街道T204-0153宗地以"價(jià)高者得"方式出讓，保利置業(yè)以總價(jià)57.72億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)108680.1元/平方米（約10.87萬元/㎡），溢價(jià)率150.74%，刷新深圳涉宅用地成交樓面單價(jià)歷史新高，亦為2026年以來全國(guó)出讓宅地溢價(jià)率最高的一宗。

經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目合理入市價(jià)格區(qū)間約16萬-18萬元/㎡，樂觀情形或突破20萬元/㎡。

關(guān)鍵市場(chǎng)信號(hào)：①央國(guó)企重倉(cāng)主城核心稀缺低密宅地；②深圳供地走"小而美、小而精"結(jié)構(gòu)性分化路線；③新晉樓面地王夯實(shí)南山粵海、科技園地價(jià)中樞與深圳灣豪宅價(jià)值底盤。

二、地塊基礎(chǔ)信息

核心結(jié)論：T204-0153宗地為科技園近十年來首宗公開出讓的低密純居住用地，片區(qū)上一次宅地出讓追溯至2019年底，資源呈現(xiàn)極度稀缺屬性。

地塊位于南山區(qū)粵海街道海云路和海天二路交叉口東北角，緊鄰百度大廈、軟件產(chǎn)業(yè)基地等科創(chuàng)地標(biāo)，距科苑地鐵站約0.6公里，地鐵2號(hào)線、13號(hào)線雙軌交匯，3公里范圍內(nèi)聚集多所學(xué)校、三甲醫(yī)院、購(gòu)物中心。

粵海街道2024年GDP突破4500億元，被坊間稱為"最牛街道"，幾乎貢獻(xiàn)了南山區(qū)半壁江山，區(qū)域內(nèi)匯聚超1600家國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)，科技"新貴"購(gòu)買力充裕。

表1：地塊參數(shù)

數(shù)據(jù)來源：深圳公共資源交易中心

三、競(jìng)拍過程與結(jié)果

核心結(jié)論：6家頭部央國(guó)企同臺(tái)角逐，經(jīng)近300輪競(jìng)價(jià)拉鋸，保利置業(yè)以150.74%的超高溢價(jià)競(jìng)得，地塊無保障房配建、無競(jìng)自持。

地塊掛牌時(shí)間為2026年5月26日—6月5日，6月5日下午正式出讓。當(dāng)天共6名競(jìng)買人報(bào)名，參拍企業(yè)為保利置業(yè)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)6家頭部央國(guó)企。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)于下午3點(diǎn)開始，歷時(shí)約一個(gè)半小時(shí)，經(jīng)291輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)（另有網(wǎng)上報(bào)價(jià)6輪），最終保利置業(yè)以57.72億元競(jìng)得。

表2：

四、樓面地價(jià)對(duì)比分析

核心結(jié)論：本宗地樓面價(jià)較2025年7月前海桂灣T201-0232（84180元/㎡）上漲約29.1%，登頂全市樓面單價(jià)地王；體現(xiàn)深圳主城核心稀缺低密宅地房企爭(zhēng)奪異常激烈，與外圍剛需地塊走穩(wěn)形成鮮明分化。

橫向?qū)Ρ韧鍓K/同能級(jí)近三年成交地塊，樓面價(jià)在3年內(nèi)接連刷新：

T107-0107（后海總部基地，2024-12，華潤(rùn)+中海聯(lián)合體競(jìng)得，即深圳灣澐璽）樓面價(jià)約70388元/㎡、溢價(jià)率約46.32%；

T201-0232（前海桂灣，2025-07，招商蛇口競(jìng)得）樓面價(jià)84180元/㎡、溢價(jià)率約86.1%；

T207-0068（深超總，2025-12，中海競(jìng)得）樓面價(jià)77360元/㎡、溢價(jià)率42.49%；

T204-0153（科技園南，2026-06）樓面價(jià)108680元/㎡、溢價(jià)率150.74%。

上圖顯示，本宗地樓面價(jià)與溢價(jià)率均顯著高于同板塊歷史地塊，溢價(jià)率達(dá)150.74%，遠(yuǎn)超此前最高的桂灣地塊86.1%，反映核心稀缺低密宅地的激烈爭(zhēng)奪（數(shù)據(jù)來源：克而瑞、深圳公共資源交易中心，截至2026-06-12）。

三年內(nèi)核心區(qū)樓面價(jià)整體呈上升通道，T204-0153一舉突破10萬元/㎡門檻，標(biāo)志深圳核心區(qū)地價(jià)中樞持續(xù)抬升（數(shù)據(jù)來源：克而瑞、深圳公共資源交易中心，截至2026-06-12）。

五、競(jìng)得企業(yè)與市場(chǎng)信號(hào)

核心結(jié)論：保利置業(yè)以央企背景從外圍向最核心住宅市場(chǎng)發(fā)起沖擊，本宗地延續(xù)央國(guó)企重倉(cāng)核心優(yōu)質(zhì)地塊趨勢(shì)，印證深圳供地結(jié)構(gòu)性分化。

保利置業(yè)過去二十余年主要深耕深圳龍華、龍崗、坪山等外圍板塊，以剛需和改善項(xiàng)目為主，此次拿下粵海核心地塊標(biāo)志其向最核心住宅市場(chǎng)發(fā)起沖擊、推進(jìn)產(chǎn)品線升級(jí)。

市場(chǎng)信號(hào)（事實(shí)與判斷分離）：

①事實(shí)層面，2025年深圳出讓的12宗宅地中，央國(guó)企成為主力，高端土拍資源向?qū)嵙?guó)企集中。

②深圳供地走"小而美、小而精"路線呈結(jié)構(gòu)性分化——外圍剛需地塊底價(jià)/低溢價(jià)成交（如3月羅湖筍崗H302-0107深鐵底價(jià)8.69億元、樓面價(jià)22437元/㎡），核心區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交。

③本宗地為后續(xù)6月12日前海桂灣T201-0233、6月25日寶安中心區(qū)宅地拍賣預(yù)熱。專家觀點(diǎn)（推測(cè)）：張波認(rèn)為"地王"現(xiàn)象反映核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)短缺與房企尋找市場(chǎng)確定性之間的博弈；嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為單價(jià)地王體現(xiàn)房企對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)加倉(cāng)，釋放市場(chǎng)信心回升信號(hào)；李宇嘉指出深圳走"小而美、小而精"路線以優(yōu)質(zhì)供給滿足結(jié)構(gòu)化需求；孫紅梅認(rèn)為本宗地大幅抬升南山粵海、科技園地價(jià)中樞。

六、入市售價(jià)預(yù)判

核心結(jié)論：經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目保本售價(jià)約16萬元/㎡，合理入市售價(jià)區(qū)間約16萬-18萬元/㎡，樂觀情形或突破20萬元/㎡（經(jīng)測(cè)算/推測(cè)）。

表3：入市售價(jià)測(cè)算表

以上建安成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)率均為測(cè)算假設(shè)，實(shí)際以企業(yè)開發(fā)方案為準(zhǔn)。

周邊行情校準(zhǔn)（注明口徑與采集時(shí)間）：新房方面，深圳灣澐璽（南山粵海街道，緊鄰本地塊）2026年南區(qū)加推備案均價(jià)約17.65萬元/㎡、首開16.88萬元/㎡（備案價(jià)）；中海·深灣玖序備案均價(jià)約13.3-16萬元/㎡（備案價(jià)）；前海招商海晏府2026年4月開盤備案均價(jià)約14.2萬元/㎡（備案價(jià)）。二手房方面，粵海、深圳灣區(qū)域二手房掛牌均價(jià)約18萬元/㎡，恒裕濱城高區(qū)海景房掛牌價(jià)22.3萬-26.4萬元/㎡（掛牌價(jià)，58安居客線上數(shù)據(jù)，2026-06）。

對(duì)比顯示，本項(xiàng)目預(yù)判售價(jià)區(qū)間與周邊標(biāo)桿新房及二手房掛牌價(jià)基本匹配，保本售價(jià)16萬元/㎡介于招商海晏府備案價(jià)與深圳灣澐璽備案價(jià)之間，安全邊際存在。

七、風(fēng)險(xiǎn)與展望

盈利風(fēng)險(xiǎn)：高地價(jià)擠壓利潤(rùn)空間，柏文喜認(rèn)為"高土地成本可能擠壓項(xiàng)目利潤(rùn)空間，若產(chǎn)品售價(jià)不達(dá)預(yù)期，可能導(dǎo)致存貨減值風(fēng)險(xiǎn)"（專家觀點(diǎn)）。

去化風(fēng)險(xiǎn)：地塊體量小、社區(qū)氛圍相對(duì)較弱，須與深圳灣澐璽等熱銷豪宅競(jìng)爭(zhēng)；李宇嘉指出深圳樓市仍是"點(diǎn)狀復(fù)蘇""K型復(fù)蘇"，核心區(qū)豪宅熱銷并非全面復(fù)蘇，外圍去化壓力仍存（專家觀點(diǎn)）。

政策不確定性：限價(jià)已松綁、宅地不限地價(jià)不限售價(jià)，未來政策與市場(chǎng)波動(dòng)將影響實(shí)際售價(jià)。板塊展望：據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，5月深圳一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽10077套、時(shí)隔14個(gè)月重返"萬套"；后續(xù)前海桂灣T201-0233、寶安中心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地土拍熱度有望延續(xù)。

八、合規(guī)聲明與風(fēng)險(xiǎn)提示

本報(bào)告基于公開土地出讓信息及市場(chǎng)數(shù)據(jù)整理分析，不構(gòu)成投資建議或定價(jià)決策依據(jù)；入市售價(jià)預(yù)判系基于當(dāng)前地價(jià)、市場(chǎng)行情與政策的測(cè)算推演，存在不確定性；競(jìng)買競(jìng)得等信息以深圳市規(guī)劃和自然資源局及公共資源交易中心官方公示為準(zhǔn)，讀者應(yīng)自行核實(shí)最新信息。

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