01

悉尼有地區房價跌超15萬 150萬下底端市場競爭仍激烈

悉尼房價在多年瘋狂增長后重回谷底，初現端倪的低迷正在沖擊沿海地區及部分內城區和中環郊區。

根據PropTrack獨家數據，悉尼許多郊區的房價中位數已經比2025年水平低10%以上，大部分跌幅集中在距中心商務區CBD約15公里范圍內，部分地區縮水超過15萬元。

下跌大部分發生在今年2月首次加息后的三個月內，4月財政部泄露的負扣稅和資本利得稅改革消息進一步加速了下跌。

Parramatta地區的Rydalmere和Dundas錄得部分最急劇的年度跌幅，公寓價值平均下跌近20%。

上北岸的Turramurra和Killara也出現類似跌幅。

其他顯著下跌出現在Crows Nest、Mosman、Hunters Hill、Bellevue Hill、Surry Hills、Bronte、Bexley、Rozelle和Milsons Point等地區。

大悉尼整體跌幅較小，典型城市住宅價值自2月以來下跌約1.5萬元，仍比去年同期高2%。

拍賣師、Menck White拍賣集團總監懷特將下跌歸因于買家需求急劇下降，尤其是高價房產。

他說，由于加息，人們的借貸能力受到巨大打擊，去年能以200萬元買房的人現在往往買不了了，許多買家選擇按兵不動，仍在競拍的人也對價格極度敏感，加息把更多人推向了低端市場，一旦房價低于150萬元，競爭仍然非常激烈。

SuburbData研究主管謝潑德表示許多買家可能在推遲購房，直到對利率有更多確定性，由于現在仍然存在可能繼續加息的預期，不確定時人們最自然的反應就是等待。

FoundIt首席分析師拉德納說，富裕郊區的跌幅是市場低迷開端的典型特征，高價郊區房價率先下跌然后波及市場其他部分，現在唯一仍在增長的是價格底部25%的市場，由于利率上升更多買家被推向這里。

拉德納說，近期稅收改革——包括以指數化系統取代資本利得稅折扣、負扣稅僅限于新建房產，正在給買家增加額外不確定性。

Ray White首席經濟學家科尼斯比說，當前低迷可能很快變得更加廣泛，隨著投資者撤退，壓力可能在更便宜、更多投資者參與的市場中累積，同比跌幅最終可能更大。

科尼斯比說，中東戰爭可能是近期下跌的一個因素，將消費者信心推至有記錄以來的最低水平，利率的小幅變動在悉尼產生的影響遠大于更便宜的市場，可負擔性約束迅速顯現，悉尼本已比許多其他市場更弱，一旦借貸條件收緊、消費者信心惡化，這種謹慎變得更加明顯，這也導致悉尼成為最先走弱的市場之一。

02

房貸需求大幅下滑

最新數據顯示，2026 年初樓市信貸回暖勢頭大幅逆轉，全國新增房貸與轉貸業務規模均出現明顯回落。

征信機構Equifax發布的最新數據顯示，房貸市場走勢由年初的穩健擴張轉為全面收縮。該機構持續跟蹤各大銀行信貸查詢數據，指標清晰反映房貸業務快速、大范圍降溫。

整體房貸需求 1 月同比上漲 10.7%，4 月同比轉為下降 0.9%，5 月同比跌幅擴大至 6.6%。

受利率持續走高影響，** 首次置業者（FHB）** 信貸走勢與大盤一致，但下滑幅度更為劇烈。

1 月首次置業者新增房貸同比增長 7.1%，到 5 月同比大跌 9.1%。

在本輪加息周期中，轉貸業務一直是房貸規模的重要支撐，如今該板塊也同步走弱。

1 月整體轉貸需求同比上升 12.4%，5 月同比下滑 5.6%。

細分來看，同銀行內部轉貸業務由 1 月同比上漲 16.2% 轉為 5 月同比下跌 7%；跨銀行置換貸款規模同期由同比上漲 8.6% 轉為同比下降 4.2%。

Equifax 執行董事總經理 Moses Samaha 表示，數據印證澳洲儲備銀行持續加息已對房貸增長形成顯著沖擊。

“上月我還提到房貸需求初現小幅降溫跡象，而在連續三次加息過后，政策影響已全面顯現，房貸需求出現大幅下滑。”

5 月數據顯示，房貸市場低迷已擴散至全國各個地區。

各州首次置業者新增房貸全部同比走低：昆士蘭州下跌 16.2%、維多利亞州 15.3%、新南威爾士州 12.3%、南澳 11.9%、西澳 8.4%。

所有州的整體轉貸業務同步下滑：維多利亞州同比下跌 11.6%、南澳 11.5%、新南威爾士州 9.2%、昆士蘭州 8.8%、西澳 7.9%。

Samaha 稱，市場頹勢最早從維多利亞州顯現，如今已蔓延至全國。

“自 2026 年 2 月起，維多利亞州部分區域房貸需求已出現負增長，目前這一低迷態勢已擴散至全部州與領地，只是跌幅各有不同。”

分年齡段來看，各群體房貸申請量普遍收縮。

Equifax 今年早些時候的數據顯示，盡管利率上行，但依托聯邦政府擴容的 5% 首付擔保政策，首次置業群體購房需求一度保持韌性。

如今這一政策紅利已消耗殆盡，Samaha 表示，高利率下的還款壓力徹底抵消了政策扶持作用。

“經過多輪加息，政府初期出臺的置業扶持政策效果，已被高利率市場的現實壓力完全沖淡。”

常規加息周期內，借款人通常會多方對比、置換更低利率貸款，帶動轉貸業務激增。但 Equifax 本次數據呈現截然相反的走勢，無論是本行內部轉貸還是跨行置換，業務量同比全部轉負。

Samaha 認為，這一現象不僅反映利率水平，更凸顯居民消費信心下滑、借貸還款能力承壓。

“轉貸規模大幅縮水，意味著消費者信心已觸頂回落。當前利率環境下，大量借款人陷入進退兩難的處境：即便想置換貸款，但生活成本高企疊加新版貸款還款能力審核標準，使其無法完成轉貸操作。”

該現狀預示越來越多借款人淪為房貸囚徒：雖有意更換貸款機構或整合債務，但無法通過現行信貸資質審核。

03

工黨稅改重創住宅市場！投資者轉戰商業房產

工黨推動稅務改革后，越來越多房產投資者正將目光轉向單一商鋪類商業地產，將其視為住宅市場的替代選擇，這一趨勢已引起金融和房地產界的廣泛關注。

根據新規，購買現有房產的投資者將無法再享受負扣稅，同時從2027年7月起，資本利得稅優惠將被最低30%的稅率所取代。

這些變化已經對市場產生明顯影響。

本就疲軟的拍賣市場自上月聯邦預算案公布后進一步明顯放緩。

悉尼和墨爾本房價持續下跌，西太銀行（Westpac）的住房投資者貸款申請量已下降20%。

Burgess Rawson的首席執行官Ingrid Filmer表示，住宅地產政策變動所引發的不確定性，正促使越來越多人將商業地產視為替代選擇。

過去，找Filmer購買商業地產的普通投資者，通常是已擁有幾套住宅、并深受租客問題困擾的人。

但聯邦預算案出臺后，她開始接到一批從未持有過住宅投資房產的人的電話——他們對房價下行和政策轉向感到擔憂，希望直接切入商業地產領域。

最近幾周，清盤率8年來（不含疫情時期）首次跌破50%。5月，悉尼房價下跌0.9%，墨爾本下跌0.8%，且本輪下行周期可能最終跌幅高達10%，屆時將成為40年來最大規模的房地產市場回調。

Filmer指出，商業地產的價值并未受到同等沖擊，核心基本面依然穩健，這正是其吸引力日益上升的關鍵所在。

據她介紹，商業地產通常起價略高于100萬澳元，且涉及不同的風險與資本承諾，通常需要預付至少70%的購房款。

與住宅不同，商業地產通常具有正扣稅特征，租金回報更高，杠桿率更低。

Filmer表示，物理治療診所乃至獸醫診所等定價低于200萬澳元的健康服務類物業，是首次涉足商業地產的買家最可能感興趣的類型。

此外，零售物業、外賣餐飲店和托兒設施，也在資金充裕的投資者關注之列。

她還強調，與住宅市場相比，商業市場的價格透明度更高——住宅成交價往往受情緒因素左右，而非基于物業本身的基本面。

Domain首席經濟學家Nicola Powell指出，悉尼住宅地產的整體租金收益率僅為3%，部分高價區域更低，且仍在下行。

她認為，要么房價繼續下跌，要么租金全面上漲以提升毛租金收益率，而兩者很可能同時發生。

非銀行貸款機構Pepper Money的數據印證了這一轉向趨勢：過去兩年，該機構在商業地產及自管養老基金（SMSF）投資商業地產方面的貸款增長了58%，2025年整體SMSF貸款更較上一年暴增106%。

該機構目前正積極備戰，預計隨著工黨改革落地，通過SMSF購買商業和住宅地產的投資者將持續涌入。

Pepper Money抵押貸款和商業貸款首席執行官Barry Saoud表示，越來越多的普通投資者正選擇通過養老金渠道投資以獲取稅務優惠，積極尋求“只買一套投資房”之外的替代途徑。

他同時提醒，與住宅投資相比，商業投資的主要風險在于租戶違約或空置期過長——找到合適企業租戶所需的時間，往往遠超住宅市場。

“從現在到2027年6月是一個過渡期，2027年7月之后，以個人名義購買并持有住宅的傳統做法將不再是默認的財富策略。”

“屆時，商業地產和SMSF貸款必將迎來更大幅度的增長。”

04

悉尼六居室豪宅$2322萬售出！刷新今年成交紀錄，賣家6年賺$660萬

六年前以1660萬澳元易手的Vaucluse豪宅，上周六在拍賣中以2322萬澳元的價格成交，刷新今年迄今最高拍賣成交紀錄。

這意味著賣家在持有期間每年凈賺逾100萬澳元——更令人稱道的是，他們掛牌前僅做了表面翻新，并未大動干戈。

在當前市場環境下，擁有標志性海港景觀的頂級豪宅通常傾向于通過意向表達活動出售，但負責41 Vaucluse Rd掛牌銷售的中介Paul Biller選擇了拍賣這一方式。

他說：“我們希望設定截止日期來制造緊迫感，讓買家有機會同臺競價，無論市場狀況如何，這棟房子向來備受追捧。”

策略奏效了。

由拍賣師Clarence White主持，現場共吸引4名注冊競拍者，其中3人競爭激烈，起拍價為2000萬澳元。

競價過程中出現數次50萬澳元的大手筆出價，經過一系列10萬澳元和20萬澳元的加價后攀升至2200萬澳元。

此后僅剩兩名競拍者繼續拉鋸，各出10萬澳元和20萬澳元。從2320萬澳元起，又歷經兩次1萬澳元的出價，最終買家顯然很高興能以這個價格拿下該房產。

Biller坦言，這處六居室住宅盡管目前狀態良好，但長遠來看買家很可能會考慮拆除重建。

“賣家掛牌前只做了表面翻新，但從長遠看，你可能想拆掉舊房重建，”他說，“在這里新建一棟房子，價值將超過5000萬澳元。”

Biller表示，盡管當前市場充滿挑戰，他與團隊在過去數周內已售出總值5000萬澳元的房產。

他坦言，同一條街上不少房子掛牌數月仍無人問津，而這處豪宅僅用三四周便順利成交。

至于保留價，Biller未予透露，但透露指導價為2200萬澳元。

“賣家有真實出售意愿，愿意隨行就市，最終結果令他們非常滿意，當你手握藍籌房產、配合有吸引力的指導價，一切就水到渠成了。”

值得一提的是，此次成交雖創下今年拍賣最高紀錄，但與去年Rose Bay一處以4510萬澳元拍出的物業相比仍有差距——后者至今保持全國拍賣成交紀錄。

據悉，這處占地950平方米的Vaucluse Rd住宅，產權登記在Elaine Huong和Dzu Nguyen名下。

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