山樾灣6月批次選房已于6月13日結(jié)束，當(dāng)日到場客戶近600批，成功認購206套。截至目前，項目今年成交1076套，累計總成交3122套（自去年10月開庫后成交1787套）。蟬聯(lián)深圳商品房銷售冠軍。

通常，傳統(tǒng)商品房一棟棟拿預(yù)售，少量多次，面向全市1800萬+常住人口銷售，但經(jīng)歷1-2次集中開盤后，成交量和客戶量便陸續(xù)下滑。

而山樾灣作為一次性推售4900套的58萬㎡大城，在開庫之前僅面向安居房輪候庫內(nèi)約18萬人口，自去年10月首次開放庫外申購以來，月月開盤、次次熱銷，甚至每批次間隔僅5天左右，成交套數(shù)卻始終保持高位，打破了“開盤后越賣越差”的行業(yè)魔咒。

這究竟是為什么？我們從市場供需、政策窗口、人口結(jié)構(gòu)和購房經(jīng)濟性四個維度深度拆解。

熱銷解密一：供需關(guān)系——南山小戶型新房極度稀缺

南山區(qū)小戶型新房供應(yīng)有限，而二手市場小戶型成交異常活躍。

數(shù)據(jù)顯示，近一年（2025年6月至2026年5月）南山二手房成交中，90㎡以下戶型成交達5450套，占總成交套數(shù)的52.3%。

然而，同一面積段的新房成交占比卻逐年走低——2024年，南山區(qū)90㎡以下新房成交占比為10.7%；2025年全年，該占比進一步下降至7.1%，而90-140㎡改善型占比達69.2%，140㎡以上高端占比達23.7%。新房供給結(jié)構(gòu)與二手成交需求形成明顯錯位，小戶型新房供不應(yīng)求的局面持續(xù)加劇。

近一年南山二手房成交概況

熱銷解密二：政策窗口期——全國搶人大戰(zhàn)拉開，保障房政策調(diào)整值得期待

當(dāng)前正處政策調(diào)整的關(guān)鍵窗口。5月22日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推行常住地提供基本公共服務(wù)的實施意見》，釋放了公共服務(wù)向常住人口全面覆蓋的明確信號。

與此同步，全國各大城市的“搶人大戰(zhàn)”已全面拉開。今年以來，多個核心城市持續(xù)加碼人才引進政策，從落戶放寬到購房資格松綁，人才爭奪持續(xù)升溫。在此背景下，安居類保障性住房的政策體系存在進一步調(diào)整優(yōu)化的可能，值得市場持續(xù)期待。

事實上，深圳商品房已放開對居住證的非深戶購買，而安居房仍僅限深戶申購。隨著公共服務(wù)均等化推進和城市間人才競爭加劇，安居房申購門檻的調(diào)整并非不可能。南山常住人口約182萬，非戶籍占比高達47%，一旦政策優(yōu)化，申購家庭將成倍增加。目前已有眾多社?；蚰挲g僅差一兩個月的年輕人排隊等待下一批次，潛在需求正在積蓄。

4月29日南山區(qū)限購放開后，核心區(qū)物業(yè)熱度持續(xù)攀升，部分改善樓盤的外地投資客占比已升至10%-20%。若保障房政策同步調(diào)整，必將引發(fā)更激烈爭搶，這也從側(cè)面印證了深圳通過保障房留住人才的決心——山樾灣，正是這座城市給奮斗者留下的最后一塊托舉之地。

熱銷解密三：人口增量——年輕剛需持續(xù)涌入

深圳人口持續(xù)凈流入，且結(jié)構(gòu)極度年輕化。2025年，深圳常住人口凈增25.9萬，增量居全國首位。全市平均年齡僅32.5歲，每年新增的大量年輕人口帶來源源不斷的居住需求。而核心區(qū)的新增供應(yīng)卻十分有限，供需缺口客觀存在。

山樾灣的客群特征與這一趨勢高度吻合：超過50%的購房者為30歲左右的單身年輕人。他們首次置業(yè)，預(yù)算有限，但對通勤、配套、區(qū)域前景有更高期待。山樾灣低首付、小戶型、近前海的特點，恰好承接了這批城市新生力量的居住需求，這也是項目持續(xù)熱銷的根本動力之一。

熱銷解密四：算一筆經(jīng)濟賬——月供≈租金，買房并非遙不可及

山樾灣8月入伙在即，首付僅42萬起，月供9100元起。對比南山同面積段住房，月租金普遍在8000元上下，這意味著月供幾乎能與租金持平，真正實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”——每月還貸金額接近租房支出，但房子最終歸屬自己。

同時，項目總價僅269萬起，與周邊千萬級豪宅共享同一片山海、同一片學(xué)區(qū)：配建的南山區(qū)機關(guān)幼兒園已啟動秋季招生、在建的前海創(chuàng)新教育集團山樾灣學(xué)校（九年一貫制）預(yù)計2027年開學(xué)。低門檻、高品質(zhì)、優(yōu)教育，讓奮斗者在南山扎根不再遙不可及。

萬億南山底色，前海地王再證價值

更重磅的信號是：6月12日，南山前海誕生新地王——總價35.25億，樓面價近9.6萬/㎡。前海的未來，就是南山的價值底色。山樾灣首付僅42萬起，與周邊商品房形成顯著價差，是深圳奮斗者入主前海核心區(qū)的不二之選。