首爾全租市場(chǎng)正在迅速變得緊張。

對(duì)很多租客來說，現(xiàn)在最現(xiàn)實(shí)的問題不是“想不想繼續(xù)住在首爾”，而是“還能不能負(fù)擔(dān)得起首爾的全租”。隨著全租保證金上漲、全租貸款利率上升、全租房源減少三重壓力疊加，首爾全租承租人的負(fù)擔(dān)正在明顯加重。

尤其是“2+2全租合同”到期的租客，正面臨最尷尬的處境。

所謂“2+2全租合同”，是指租客簽訂2年合同后，可以行使一次合同更新請(qǐng)求權(quán)，再續(xù)住2年。問題在于，4年合同期結(jié)束后，租客如果需要重新找房，就必須面對(duì)已經(jīng)大幅上漲的新市場(chǎng)價(jià)格。過去4年里，全租價(jià)格發(fā)生了明顯變化，很多租客突然發(fā)現(xiàn)，原來能負(fù)擔(dān)的房子，現(xiàn)在已經(jīng)很難繼續(xù)承受。

據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)院統(tǒng)計(jì)，截至本月第三周，今年首爾公寓全租價(jià)格累計(jì)上漲4.42%。雖然今年才過去一半左右，但這一漲幅已經(jīng)超過去年全年3.68%的上漲率。

這說明，首爾全租價(jià)格上漲速度正在加快。

全租承租人面臨的第一重壓力，就是全租保證金本身快速上漲。

從去年1月開始，首爾全租價(jià)格已經(jīng)連續(xù)一年半上漲。進(jìn)入今年后，上漲勢(shì)頭更加明顯。由于韓國(guó)全租合同通常以2年為單位簽訂，很多小區(qū)在短短2年內(nèi)全租保證金上漲數(shù)億韓元。對(duì)普通租客來說，這不是簡(jiǎn)單多拿一點(diǎn)錢的問題，而是必須重新籌集一大筆資金。

過去，首爾全租上漲主要集中在江南、瑞草、松坡等熱門區(qū)域。但現(xiàn)在，價(jià)格相對(duì)較低的江北地區(qū)也開始接連出現(xiàn)全租申報(bào)高價(jià)。江北地區(qū)原本被很多普通家庭視為相對(duì)可承受的選擇，如今全租價(jià)格同樣快速上漲，導(dǎo)致部分租客不得不離開首爾，轉(zhuǎn)向京畿道尋找住房。

實(shí)際案例已經(jīng)非常明顯。

據(jù)國(guó)土交通部實(shí)際交易價(jià)格公開系統(tǒng)顯示，城北區(qū)“樂天城堡Clasia”專用面積84平方米公寓，去年全租合同大多在7億至8億韓元水平，今年2月卻以10億8000萬韓元成交，創(chuàng)下申報(bào)價(jià)格新高。

江北區(qū)“韓華Forena Mia”專用84平方米公寓，去年全租交易價(jià)格約為6億韓元左右，本月13日則以8億韓元簽約，同樣刷新申報(bào)價(jià)格。

這類漲幅對(duì)租客沖擊非常大。假設(shè)一個(gè)家庭原本準(zhǔn)備了6億韓元全租保證金，現(xiàn)在同類房源漲到8億、10億韓元，就意味著必須追加2億至4億韓元。即使可以貸款，利息負(fù)擔(dān)也會(huì)大幅增加。

第二重壓力，是全租貸款利率上升。

韓國(guó)全租制度雖然不需要每月支付租金，但租客通常需要準(zhǔn)備大額保證金。很多租客并沒有足夠現(xiàn)金，只能通過自有資金加全租貸款來湊齊保證金。因此，全租貸款利率一旦上升，實(shí)際居住成本就會(huì)增加。

據(jù)韓國(guó)銀行經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)顯示，去年4月，存款銀行新辦理租賃貸款平均利率為3.81%；今年4月則上升至4.01%。

看似只上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，但由于全租貸款金額往往很大，實(shí)際利息支出并不小。更重要的是，最近銀行辦理的租賃貸款利率上端已經(jīng)接近7%。以本月19日為基準(zhǔn)，新韓、KB國(guó)民、友利、韓亞、NH農(nóng)協(xié)銀行的租賃貸款利率最高達(dá)到6.6%。

如果一個(gè)租客需要貸款2億韓元，年利率從4%升到6.6%，每年利息支出就會(huì)明顯增加。對(duì)普通家庭來說，這會(huì)直接壓縮生活費(fèi)、教育費(fèi)、儲(chǔ)蓄和消費(fèi)。

全租貸款利率上升的原因包括銀行債券利率上升、全租保證比例和保證金返還保證比例減少等。也就是說，租客不僅要面對(duì)更高的保證金，還要面對(duì)更貴的借款成本。

更令人擔(dān)憂的是，全租貸款利率未來仍有繼續(xù)上漲的可能。

韓國(guó)銀行總裁申鉉松上任后，多次暗示可能上調(diào)基準(zhǔn)利率。金融圈預(yù)測(cè)，年內(nèi)韓國(guó)基準(zhǔn)利率可能上調(diào)兩次。一旦基準(zhǔn)利率上調(diào)，市場(chǎng)利率和貸款利率很可能隨之上升，全租租客的償還壓力將進(jìn)一步加重。

第三重壓力，是全租房源減少。

即使租客有錢，也不一定能順利找到合適的全租房。隨著全租價(jià)格持續(xù)上漲，越來越多租客選擇行使合同更新請(qǐng)求權(quán)，繼續(xù)留在原來的房子里。這樣一來，新進(jìn)入市場(chǎng)的全租房源就會(huì)減少。

上個(gè)月，首爾公寓全租交易中，更新合同比重達(dá)到53.6%，超過一半。也就是說，超過一半的全租交易不是新租客重新簽約，而是原租客續(xù)約。

房地產(chǎn)信息企業(yè)Asil數(shù)據(jù)顯示，首爾公寓全租房源從1月1日的2萬3060件，減少到本月19日的1萬9541件，降幅為15.3%。

房源減少帶來的結(jié)果，就是租客選擇變少，競(jìng)爭(zhēng)加劇。好房源一出來，很快就被搶走；剩下的要么價(jià)格太高，要么位置、樓齡、條件不理想。對(duì)需要在短時(shí)間內(nèi)搬家的租客來說，這種市場(chǎng)環(huán)境非常不利。

部分大規(guī)模小區(qū)甚至出現(xiàn)全租房源枯竭現(xiàn)象。

從Naver房地產(chǎn)信息來看，江東區(qū)“高德住宅公社9園區(qū)”是1320戶規(guī)模的大型小區(qū)，但全租房源只有1件。恩平區(qū)“白蓮山Hillstate”規(guī)模達(dá)到1148戶，卻沒有一套全租房源。

過去，大型小區(qū)由于戶數(shù)多，通常流通房源較多，租客選擇相對(duì)豐富。但現(xiàn)在連1000戶以上小區(qū)都出現(xiàn)全租房源不足，說明市場(chǎng)供需已經(jīng)明顯緊張。

首爾全租市場(chǎng)為什么會(huì)變成這樣？

首先，供應(yīng)不足是根本原因之一。新建入住量減少，重建、再開發(fā)等維修事業(yè)帶來的移居需求增加，都會(huì)推高全租需求。租客需要房子，但市場(chǎng)上可出租房源不足，價(jià)格自然上漲。

其次，全租詐騙后遺癥仍在影響市場(chǎng)。部分租客對(duì)非公寓、別墅、多戶住宅的全租安全性產(chǎn)生擔(dān)憂，更傾向于選擇公寓全租。這樣一來，公寓全租需求進(jìn)一步集中，價(jià)格也更容易上漲。

第三，房東也更傾向于月租化。隨著利率、稅制和資金運(yùn)用環(huán)境變化，部分房東不愿再接受傳統(tǒng)全租，而是希望通過月租獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。這會(huì)進(jìn)一步減少全租房源。

第四，更新合同增加減少了市場(chǎng)流通。全租價(jià)格上漲越快，原租客越不愿搬走；原租客越多選擇續(xù)約，新租客能找到的房源就越少。

這形成了一個(gè)惡性循環(huán)：全租價(jià)格上漲，租客續(xù)約增加；續(xù)約增加，新房源減少；房源減少，新租客競(jìng)爭(zhēng)更激烈；競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格繼續(xù)上漲。

對(duì)租客來說，最直接的結(jié)果就是居住選擇被壓縮。

過去，很多家庭可以通過全租在首爾維持相對(duì)穩(wěn)定的居住。雖然保證金高，但每月現(xiàn)金支出較少，有利于儲(chǔ)蓄和育兒。但現(xiàn)在，全租保證金大幅上漲，貸款利率也變高，全租不再像過去那樣“壓力較小”。

如果無法籌集追加保證金，租客只能選擇幾條路：搬到更遠(yuǎn)的地區(qū)，換面積更小或樓齡更老的房子，轉(zhuǎn)向月租，或者離開首爾去京畿道。

這也會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)首都圈居住結(jié)構(gòu)變化。

當(dāng)首爾全租成本過高，普通家庭和年輕人會(huì)被迫向京畿道外移。表面上看，這只是居住地點(diǎn)變化；但實(shí)際上，它會(huì)影響通勤時(shí)間、育兒環(huán)境、生活質(zhì)量和城市人口結(jié)構(gòu)。通勤變長(zhǎng)，家庭疲憊感增加；孩子上學(xué)和父母工作地點(diǎn)之間的距離也可能變得更不方便。

從民生角度看，全租上漲不是單純房地產(chǎn)問題，而是影響普通家庭生活穩(wěn)定的問題。

房子不是一般商品。租客不能因?yàn)閮r(jià)格上漲就簡(jiǎn)單“不買”。人總要住，孩子要上學(xué)，工作要通勤，老人要就醫(yī)。因此，全租市場(chǎng)緊張會(huì)直接影響家庭安全感。

建國(guó)大學(xué)房地產(chǎn)研究生院兼職教授樸合秀表示，全租市場(chǎng)是家庭分化、維修事業(yè)移居等需求不斷流入的市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今后仍會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足，全租價(jià)格很可能繼續(xù)上漲。他認(rèn)為，為了短期內(nèi)解決供應(yīng)問題，應(yīng)該解除城市生活型住宅、居住型寫字樓、多戶型住宅等非公寓相關(guān)限制，盡快建設(shè)并供應(yīng)。

這說明，解決全租問題不能只靠限制價(jià)格或臨時(shí)貸款支持，還需要增加可居住、可負(fù)擔(dān)、可信任的租賃住房供應(yīng)。

尤其是在全租詐騙后，非公寓市場(chǎng)信任受損。如果政府想通過非公寓補(bǔ)充租賃供應(yīng)，就必須同時(shí)解決安全性和保證金保護(hù)問題。否則，即使增加非公寓供應(yīng)，租客也可能不敢選擇。

未來首爾全租市場(chǎng)可能繼續(xù)面臨幾個(gè)壓力點(diǎn)。

第一，全租價(jià)格仍可能上漲。供應(yīng)不足、續(xù)約增加、新房減少和移居需求都會(huì)繼續(xù)推高價(jià)格。

第二，貸款利率可能繼續(xù)上升。如果韓國(guó)銀行加息，全租貸款成本會(huì)進(jìn)一步增加。

第三，月租化趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)。房東偏好現(xiàn)金流，租客則被迫在全租和月租之間重新選擇。

第四，首爾租客外移會(huì)增加。京畿道部分城市可能承接更多被首爾擠出的租客，進(jìn)而推高周邊地區(qū)租賃價(jià)格。

第五，住房階層分化會(huì)加深。能承擔(dān)高額保證金和利息的人繼續(xù)留在首爾，承擔(dān)不了的人被迫向外移動(dòng)。

說得更直白一點(diǎn)，首爾全租市場(chǎng)正在從“難找”變成“難找又難負(fù)擔(dān)”。

過去租客擔(dān)心的是房源位置和條件，現(xiàn)在擔(dān)心的是保證金夠不夠、貸款利率能不能承受、有沒有房源可選。三重壓力疊加后，普通家庭在首爾穩(wěn)定居住的難度明顯上升。

這也是為什么“2+2合同”到期租客壓力最大。他們過去幾年享受了相對(duì)穩(wěn)定的合同，但一旦重新進(jìn)入市場(chǎng)，就必須面對(duì)一個(gè)完全不同的價(jià)格環(huán)境。

對(duì)韓國(guó)政府來說，首爾全租問題已經(jīng)不能只看作市場(chǎng)波動(dòng)。它關(guān)系到青年住房、家庭穩(wěn)定、低出生率、首都圈人口流動(dòng)和社會(huì)公平。如果居住成本繼續(xù)上升，年輕人結(jié)婚、生育和定居首爾的意愿都會(huì)受到?jīng)_擊。

所以問題也很現(xiàn)實(shí)：首爾全租暴漲，是短期供需失衡，還是租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的信號(hào)？再進(jìn)一步，當(dāng)全租保證金、貸款利率和房源減少三重壓力同時(shí)襲來，普通租客還能否在首爾維持穩(wěn)定生活，將成為韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最嚴(yán)峻的民生考題之一。