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深圳市中級(jí)人民法院

公布了一則案例

別墅天花板脫落，房東拒絕維修

雙方協(xié)商無(wú)果鬧上法庭

2021年7月，陳某將自有別墅出租給鄭某，雙方簽訂《房屋租用協(xié)議》，約定租期3年，房屋限于鄭某家庭生活或工作使用，按月支付租金，押二付一；同時(shí)約定水電、門(mén)窗等日常維修由鄭某自行負(fù)責(zé)。

2023年6月，別墅一樓茶室天花板石塊突然大面積脫落，存在嚴(yán)重安全隱患。鄭某第一時(shí)間告知陳某，要求對(duì)房屋進(jìn)行修繕，卻遭到陳某拒絕。無(wú)奈之下，鄭某自行委托施工團(tuán)隊(duì)完成維修，并以房屋存在安全隱患、房東拒不履行維修義務(wù)為由，暫緩繳納后續(xù)租金。

陳某認(rèn)為鄭某拖欠租金違約，隨即通知鄭某單方解除租賃合同，要求鄭某騰退房屋、結(jié)清欠款并承擔(dān)違約責(zé)任。鄭某否認(rèn)自身違約，雙方協(xié)商無(wú)果，陳某遂訴至法院。鄭某提起反訴，要求陳某退還租房押金、承擔(dān)房屋維修費(fèi)，并減免無(wú)法正常使用房屋期間的租金。

法院判決：

房東應(yīng)全額退還租客租賃押金

本案為房屋租賃合同糾紛。法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。出租人不僅要交付房屋，更負(fù)有保障房屋主體結(jié)構(gòu)安全、維持房屋適租使用的法定義務(wù)。合同中約定的租客自理維修范圍，僅適用于日常小件損耗維修，并不包含房屋老化、主體結(jié)構(gòu)脫落等重大問(wèn)題。

同時(shí)，房屋天花板脫落系樓齡久遠(yuǎn)、自身質(zhì)量老化導(dǎo)致，并非租客使用不當(dāng)造成。房東陳某拒絕履行法定維修義務(wù)，房屋已無(wú)法保障安全居住，構(gòu)成違約。租客鄭某此時(shí)暫停支付涉案房屋租金并無(wú)不當(dāng)，其遲延支付部分房屋租金不構(gòu)成違約，陳某無(wú)權(quán)單方?jīng)]收押金、追究租客違約責(zé)任。

綜上，法院判決雙方租賃合同解除，案涉房屋因維修無(wú)法正常使用時(shí)段，對(duì)應(yīng)租金予以減免；鄭某需支付剩余租期租金，以及合同解除后實(shí)際占用房屋產(chǎn)生的占有使用費(fèi)。陳某應(yīng)當(dāng)全額退還鄭某租賃押金，并承擔(dān)鄭某墊付的房屋維修費(fèi)用以及天花板脫落造成的物品損失。該判決已生效。

案件說(shuō)法

房屋租賃合同中，保障房屋安全適租是出租人的法定義務(wù)，是租賃關(guān)系合法存續(xù)的核心前提。承租人發(fā)現(xiàn)房屋存在安全問(wèn)題，影響正常使用的，有權(quán)要求出租人維修、減免租金或延長(zhǎng)租期等。但不建議直接以欠付租金方式與出租人對(duì)抗，避免因逾期交租超出合理范疇，產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。

出租人在出租房屋前，應(yīng)查驗(yàn)房屋安全狀況，老舊房屋需定期檢修；租賃期間應(yīng)持續(xù)保障房屋符合居住用途，發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)、安全隱患等問(wèn)題需及時(shí)維修時(shí)，不得推諉責(zé)任。承租人簽訂合同前，應(yīng)仔細(xì)閱讀維修、解約等關(guān)鍵條款；入住后發(fā)現(xiàn)安全隱患的，需第一時(shí)間留存證據(jù)并書(shū)面告知出租人；出租人拒不處理的，可自行維修并保留票據(jù)，依法主張抵扣租金或索賠。租賃雙方應(yīng)恪守誠(chéng)信，依約履行租賃合同，遇到矛盾糾紛應(yīng)友好協(xié)商，共同維護(hù)和諧穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護(hù)。

依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十六條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

第七百零八條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第七百一十二條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第七百一十三條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。