市場化解決安置難題，南沙交出了中期答卷。

月初，南沙拋出了一個爆炸性消息：

征地拆遷、城市更新，三年內(nèi)原則上不再新建安置房

這就意味著，舊改涉及到的村民安置需求，都需要通過房票、收購存量商品房解決。

一種是村里、街道為主體收購，對象主要是存量商品房，簽約-選房-入住，直接安置；

一種是村民為主體選擇，自由度更高，期房也能兌換。

兩者的核心，都是為了樓市流動性、去化率。

對村民來說，未來的新家將不再是原址兌換上樓，而是成為手握買房資金的市民，融入到南沙的城市發(fā)展之中。

同時，村民自主性高，可以自由選擇小區(qū)、樓層、戶型、面積，加快入住時間，沒有過渡期。

我們來看幾個數(shù)據(jù)。

·2025年，南沙區(qū)累計受理125戶房票安置申請，涉及資金約2.48億元；

·2026年，房票專項資金首批1億元投放至萬頃沙、東涌、珠江街等區(qū)域，約350戶家庭報名參與。

·在房票之外，商品房收購也很猛，廣隆村已成功購置現(xiàn)房409套，科苑壹號、晴海岸、博筑花園是村民選擇重點。

比如說科苑壹號，南沙灣的一線海景房，原本是人才房+商品房，現(xiàn)在也是村民的安置房了。

憑借房票和政府收購，科苑壹號從難以去化的小透明，一躍成為了榜單top3。

科苑壹號開出的價碼相當(dāng)優(yōu)厚，1.05:1面積置換，還能送物業(yè)管理費、車位券等等。

當(dāng)然，科苑壹號本身也挺頂?shù)模纯催@海景和大門，我們?nèi)ミ^現(xiàn)場感受真的還是很不錯，適合南沙本地人的。

→看完6折人才房，我感受到了背刺

有橫瀝銷售告訴我們：“有些業(yè)主會介意和村民做鄰居，但樓盤沒得選，村民消費力太重要了。”

南沙近期重點推進舊改項目有6個，分南橫村、塘坑村、大涌村上下街、廣隆村、鹿頸村、東井村，總用地面積超3600畝，涉及人口超1.4萬人。

新模式舊改涉及的范圍都在南沙灣-亭角周邊，未來實行凈地出讓。

在房票具體執(zhí)行過程中，南沙還引入地鐵集團等區(qū)外出資征拆項目單位參與，縮短安置周期，壓減征拆成本，房企也能快速回籠資金，緩解運營壓力。

目前，房票范圍涵蓋了一整個南沙，無論你想住到哪里，即便是全廣州最角落的二十涌，都有中交蔚藍(lán)海岸可以選。

當(dāng)然，南沙能玩得轉(zhuǎn)“不用新建安置房”來解決安置需求，有一個很重要的點：

便宜

要是以前的南沙，橫瀝3.6萬/平，南沙灣3-4萬/平，是不容易推下去的。

但經(jīng)過幾年的市場調(diào)整后，橫瀝剛需盤只需2萬/平，亭角單價1.5就能搞定，總價100萬，就能當(dāng)業(yè)主。

南沙開建的董事長介紹，在不再新建安置房，不用支付臨遷費后，一年可以省幾千萬的臨遷費用。

南沙的房票兌換比例相當(dāng)高，部分樓盤能接近1:1。

有群友在群里分享，有南沙大戶一次過收屋9套。

村民上樓之余，融入南沙的城市發(fā)展之中，不再有獨立安置房區(qū)域。

南沙用的是“380方案”，最高可以兌換380方案，棄產(chǎn)高達(dá)1.1萬/平。

作為對比，白云區(qū)的280+棄產(chǎn)1.1萬/平的價格。

此外，南沙為了村民能夠更快簽約，南沙開建掏出了“返租”的絕招。

村民與運營商可簽訂長期租賃合同，征拆村民從簽約、選房、出租到收租全程僅需2小時，還包了裝修改造禮包。

例如黃閣鎮(zhèn)的鳳筑水岸，租金設(shè)定21元/平/月，每2年遞增2%，一套100平的房子，一年就是2.5萬的租金收入。

要知道，即便是按照市面上較高的省心租價格，所在的黃閣板塊一個月也才19元/平。

實際上，南沙是開出了比市面上更高的價碼，吸引并保障村民的收入。

摒棄統(tǒng)一新建安置房模式后，南沙通過市場化安置打通村民購房通道，源源不斷的剛性需求落地，為樓市企穩(wěn)、去庫存提供了可持續(xù)的動能。

前段時間，南沙宣布30億以舊換新全市收購二手房；以及綁定深圳寶安，公積金互通，都是為了給樓市輸血，找活水。

無論是村民、二手業(yè)主、深圳打工人，這些都是南沙樓盤的新目標(biāo)群體。

不過，二手房收購接近80%的人群來自南沙區(qū)，其余主要分布在番禺、海珠、天河、黃埔等廣州其他區(qū)域。

南沙對于市區(qū)吸引力依舊有限，更多在南沙本區(qū)內(nèi)進行置換，吸引南沙本地人買新房。

當(dāng)然，掏出大手筆買房的南沙，也會面臨兩個問題。

1、二手房收購、高于市場價格的統(tǒng)租，租給誰？

其實，這類資產(chǎn)在報表上也是數(shù)字，從現(xiàn)金負(fù)債變成了實物資產(chǎn)。

用南沙開建的話說，“租金收入能覆蓋發(fā)債的利息支出。”

南沙開建有自己的公寓運營主體南沙人才樂居投資運營有限公司自持物業(yè)逾25處，房源逾6000套，核心地段住宅物業(yè)超50萬平方米。

去年，南沙吸引了超2.5萬名大學(xué)生，力爭5年內(nèi)吸引10萬應(yīng)屆大學(xué)生。

這批大學(xué)生若能成功引入，將會成為南沙的基本盤和未來。

而南沙開建收下來的房源有望成為年輕人的“第一套房”。

2.城市更新后，公開出讓的土地，賣給誰？

這幾年，南沙在土地市場的聲音一直比較小，出讓的土地中，本地國企還承擔(dān)了大部分。

但城市更新的意義不只在于未來的宅地賣給誰，其深層價值在于騰挪發(fā)展空間、集聚產(chǎn)業(yè)資源、吸納人才、托舉樓市、改善民生。

南沙最近也出讓了一大批產(chǎn)業(yè)用地，針對不同地區(qū)行業(yè)定位。

沒有城市更新，南沙不會成為“灣區(qū)之眼”，國家級新區(qū)高地。

引入更多優(yōu)質(zhì)公司，形成 “產(chǎn)業(yè)-人才-住房” 閉環(huán)，收下來的房子也能定向解決產(chǎn)業(yè)人才、港澳青年安居。

發(fā)展是解決問題的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，只要把產(chǎn)業(yè)、人才這盤發(fā)展棋局持續(xù)盤活，南沙未來值得長期看好。

至于未來的難題，那還是交給未來的人解決。