作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

一線樓市邁出關鍵一步，房票措施升級。

房票糾偏

近期，廣州樓市迎來新變化，并且是足以影響整個廣州樓市深度發展的變化。

6月15日，廣州市黃埔區發布新政，明確房票僅限同村被征收人之間實名轉讓一次，禁止市場化流通，并設置9折價格底線等限制。

來源：黃埔安居

這就意味著，廣州黃埔區的房票轉讓，不僅限制了范圍，禁止跨村、跨區域流通，還進行了房票價值的管控。

這個變化最大的影響就是——如果想要再套現放票，就要先買房然后再賣出去，中間的套現時間周期被拉長了，套現的手續也變復雜了。

而前期大量屯了房票的中介、黃牛，可能就要想辦法快速處理手中的票了。

在這之前，黃埔區的房票政策其實挺松動的。

2024年4月黃埔落地房票政策，初期只規定“每張房票可實名轉讓一次”，未嚴格限制轉讓對象，僅限定房票在黃埔區“房源超市”內購買黃埔區內的新建商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）。

但到了今年1月21日，黃埔區房票轉讓業務突然按下暫停鍵，一直到6月15日，官方才正式官宣，重新允許條件限制下轉讓。

為什么一開始松，后面又緊起來了呢？

首先是四個一線城市，廣州作為房票先行試點的城市，一直都處于邊走邊看的做法，政策落地往往需要經過一段時間的市場驗證，才能看得出哪里需要補丁，哪里需要糾偏。

2024年4月黃埔落地房票政策，初期僅規定“每張房票可實名轉讓一次”，未嚴格限制轉讓對象。

也就出現房票可以向市場其他購房群體交易的空間。

但隨著時間的推移，房票的落地加速，灰色套利產業鏈逐漸形成。

比如中介、黃牛故意壓價收票，以7-7.5折的低價從有套現需求的村民手中批量收票，再以9折左右加價轉賣給外部購房者，單張百萬級房票就出現了數十萬差價。

但這樣的套利行為，不只是房票折價了這么簡單，而且容易影響新房、二手房及整個市場秩序。

低價收購房票容易擊穿新房及二手房的價格體系，7-7.5折實際上相當于對市場估價確定的新房或二手房，直接打7-7.5折。

舉個例子，一套票面價值400萬的房產，若黃牛實際成本僅280萬—300萬，即便以350萬，低于市場價50萬賣出，單套仍有50萬—70萬套利空間。

如果中介、黃牛急于變現，最差的情況也能以成本價280萬—300萬，即低于市場價100萬—120萬的價格出售。

對市場而言，就相當于將原本正常的市場價拉到了7-7.5折。

而中間的折價損失由村民買單。

更重要的是，房票市場化轉讓，也出現一票多賣、偽造親屬關系過戶、私下交易卷款失聯、預售“期票”騙取定金等亂象，導致一些村民和買家權益受損。

這樣的行為，也相當于房票出現了金融化，已經與房票安置，促進新房去化的初衷完全背離。

官方數據顯示，截至今年6月6日，黃埔區已累計核發房票5441張、74億元，房票網簽3466套、34.5萬平方米，而且還預留了近150億元專項借款資金用于房票安置，計劃在2026年全面完成。

說明黃埔區的房票總金額預計可以到兩百多億元。

而這兩百多億，雖然看起來不算多，但對推動市場消化庫存是有實質性的幫助的。

官方數據顯示，截至今年6月6日，黃埔區科學城集團7個房票項目累計認購存量商品房達2517套，房票認購金額44.21億元。

所以，房票的托底作用是非常關鍵的。

黃埔區的房票又是這輪廣州房票安置的大戶，那么就很有必要從可以自由買賣的市場票據，回歸到真正安置憑證，發揮原本的政策工具作用。

精準工具

廣州作為一線樓市中的一員，對房票工具進行糾偏，對其他一線城市而言，往往有信號性的意義。

對于房票而言，出現這樣的糾偏，相當于官方給房票劃定了紅線，那么基本就確定房票未來的金融化之路堵上，利用房票的漏洞投機也會堵上，所有房票都要回歸安置工具層面。

房票的票面價值能夠完整傳導給安置群體，不形成“市場價+房票折扣”的雙軌價格，讓普通購房者和房票購房者共享同一價格體系，不扭曲市場定價，是穩定市場的關鍵一步。

所以其他城市的房票，即使未走到這一步，后面也很大概率逐步補丁，跟上節奏。

目前上海房票已經有徐匯、長寧、虹口、普陀、浦東、金山、嘉定、青浦、松江九大行政區全面落地房票安置制度，基本屬于全面鋪開。

9大片區全部進入房票安置主流時代，截至今年5月，上海徐匯、浦東、靜安三個試點區累計完成收購523套。其中徐匯區領先占了458套，浦東新區收了64套，靜安區目前1套。

來源：上海發布

近期，上海青浦區2026年首批房票在朱家角青浦大道南延伸新建工程項目完成發放，項目涉及集體土地居住房屋16戶，目前已實現100%簽約，共核發房票16張。

區內自2025年試點房票政策以來，已經有5個城中村改造項目落地應用；

今年1月，上海的普陀區甘陵小區一號、二號地塊房屋征收簽約率達到100%，并在兩個地塊率先試點房票獎勵政策，5月28日，普陀區首張房票獎勵順利核發。

深圳方面也在快速推進。

去年12月深圳坪山區咸水湖片區一期發了房票，一期的測算房票總金額大約是20516.29萬元，而拿到房票的業主，轉身就奔向了坪山的新房售樓部。

6月3日，南山發布《南山街道北頭村城市更新單元一期房屋征收項目房屋征收補償方案》，按照補償的方案測算，理論上若全部選擇房票安置，那么房票總金額可以到七十多億元。

6月17日螺嶺片區城中村改造單元公告綜合改造方案，按照補償的方案測算，若全部選擇房票安置，預計房票總金額可以超過100億元。

所以，可以看到，一線城市的房票安置的規模其實非常大。

廣州黃埔區的房票前期出現私下交易亂象的重要原因是部分村民有現金需求但沒有合規退出渠道，只能低價找中介、黃牛變現。

那么，無論是否是廣州的市場，就都需要保證政策效果不打折扣，讓房票的作用精準滴灌到區域市場。

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作者觀點，不代表格隆匯立場