文/北京進深 林振興

要說龍湖在北京哪個片區運氣最旺，順義絕對榜上有名。

在這里，它接到了三筆代建大單。

其中，兩個代建盤不負眾望，打了兩場漂亮仗。

?裕龍灣開盤當日，勁銷195套、3.5億元。目前網簽152套，成交均價2.07萬/㎡，成交額約2.8億元。

?龍湖宸翰，供應524套住宅，網簽367套，成交均價4萬/㎡，成交額沖到17.3億元。

唯獨，宸翰隔壁的兄弟盤——東風商場093地塊，卻沒那么順遂。

拿地已經483天，雖然總平圖和反饋意見都發了，之后卻像按下了暫停鍵。

期間還傳出過轉機，曾有上市房企有意接盤，可惜最后還是不了了之。

01

093地塊項目和隔壁龍湖宸翰（096地塊）幾乎是貼臉競爭。

兩者都由龍湖代建操盤，戶型面積段高度重疊，有四個面積段：99/120/139/190㎡。

其中，99㎡戶型202套，120㎡戶型231套，139㎡戶型110套，190㎡戶型16套，共計559套。

龍湖宸翰最大戶型建面是165㎡，093地塊大戶型做得更豪，但是數量不多，還是以120㎡及以下小戶型為主力。

而龍湖宸翰早已搶先開盤，收割了順義一批購買力。

它的產品構成，分97㎡、118㎡、138㎡和165㎡四款戶型。

但網簽數據也暴露了一個事實：戶型越大，賣得越慢（截至6月20日）。

138平米戶型供應168套，網簽84套；

165平米供應58套，網簽8套。

目前，龍湖宸翰仍有150多套房源待售。

作為后來者的093地塊，比龍湖宸翰的贈送面積不僅更小，而且陽臺竟悄悄“縮水”了。

原版，南面陽臺通面為內嵌式陽臺；新版，南面客廳取消了內嵌式陽臺。

與隔壁的龍湖宸翰比，093地塊戶型的南向客廳還少了花池。

或許這也是，093地塊不得不延遲入市的原因之一。

02

龍湖宸翰和093地塊項目，本是同根生。它們是順義去年最好的地，沒有之一。

位置是真香，在順義老城核心板塊，屬于王者地塊，到順義地鐵站的直線距離不到500米。

地雖好，但卻沒人搶，最終被區屬國企——順義新城和天竺地產以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

它們分別由兩家不同的項目公司持有，龍湖宸翰為興竺地產，093、086地塊為城竺地產。

但，它們的大股東卻不同。

順義國資讓出了龍湖宸翰的大股東之位。

現在，興竺地產的大股東是北京宏琨城市開發建設（簡稱“宏琨城開”），持股70%；順義新城和天竺地產分別持股29.7%和0.3%，法人和董事長為黃曉峰。

宏琨城幕后的股東陣容很豪華，包括上市公司申萬宏源（000166.SZ）、淮安市人民政府和上市公司遠東宏信（0336.HK）等。同時，還有崔力、安銳、李承質、王希樂等自然人股東。

二股東順義新城和三股東天竺地產，背后都是順義國資委100%持股。

而093、086地塊原本也想照葫蘆畫瓢，將60%股權賣給上市公司大龍地產。只不過后來夭折了，至今仍是純國資控股。

這兩家樓盤的關系，剪不斷、理還亂，但有一點很明確：背后都有順義國資坐鎮。

順義國資或許有意控制了推盤節奏，讓龍湖宸翰先跑，給093地塊出貨留出一個緩沖期。

03

龍湖093代建盤，可謂命途多舛。

去年9月底，大龍地產曾高調官宣，控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司（簡稱“大龍有限”）擬收購順義新城發展持有的城竺房地產60%股權。

城竺房地產是順義東風商場093地塊（住宅）、086地塊（幼兒園）的項目公司，它由順義新城和天竺地產分別持股99%和1%。

但僅僅不到三個月，這筆交易就被按下了終止鍵，大龍地終止對城竺地產的股權收購。

收購為何告吹？大龍地產給出了兩個理由：

其一，雙方未能就主要交易條款達成共識；

其二，結合國資部門的反饋意見。尤其是這一句，意味深長。

大龍地產雖然做不成股東，但它卻以另一種身份參與項目開發建設——從甲方到乙方。

1月15日，大龍地產控股子公司——北京大龍順發建筑工程，中標順義東風商場093地塊、086地塊（托幼用地）項目的施工總承包商，合同金額7.63億元。

這意味著，093（住宅）、086（幼兒園）地塊的房子，是由大龍方來造。

而隔壁，龍湖宸翰的總承包商則是北京建工集團。

眾所周知，選房子首先是看建筑商的水平，其次是看開發商。

093地塊和096地塊，都是由龍湖代建。不過，由于承包商這一差異，是否會加劇購房者對龍湖宸翰二期的猶豫？

另外，從建筑設計單位上，龍湖宸翰為匯張思，093地塊為北京建筑設計研究院。