居民在繳納物業費。

在楊浦區海州路105弄，小區40多年來首次開始收繳物業費。

海州路105弄小區建成于上世紀80年代，長期由業主自管，384戶居民40多年沒交過物業費。樓道雜物堆積，管道老化嚴重，綠化沒人修剪，是典型的老舊小區。

去年6月，定海路街道針對12個“老、小、散”小區開展“團購物業”試點，通過片區打包聯合招標引進保利物業。12月，物業正式入駐小區并首月免費試用，至今年6月底服務將滿半年，小區開展物業費首輪收繳。

“由于物業服務標準顯著提升，居民逐步建立‘質價相符’認知，為標準化專業服務的付費意愿顯著增強。”隆昌居民區黨總支書記劉亮亮說，目前該小區已有超過半數業主完成了全年物業費繳納，“優質服務—居民認可—主動付費—服務升級”的良性循環正在形成。

攤薄成本

如今，12個試點小區每到深夜都有安保員巡邏，保障小區夜間安全。這項看似有些“奢侈”的服務，實際成本并不算高。由于空間距離相近，12個小區可以共用安保員，一趟完成巡邏工作。

以規模化攤薄管理成本，是“團購物業”一年前開展試點的原動力。

東白林寺居民區黨總支書記葛振平說，許多老舊小區因規模小、管理成本高、市場化覆蓋難等原因，長期處于物業服務缺位、群眾不滿的困境。以居民區某公房小區為例，由于崗位所能提供的月薪不足千元，小區門衛只能由自行招募志愿者擔任，不少居民反映：“門衛只管收停車費，安保職責形同虛設。”

此前，街道曾委托第三方機構測評，發現以當前用人成本測算，要達到群眾滿意的服務標準，小區物業費至少要定在2.8元，價格又遠超群眾可接受的范圍。

去年6月，街道召開專題動員部署會，在單個小區引入市場化物業經濟不可行、管理難覆蓋的情況下，通過資源整合、規模運營來攤薄管理成本。按“地域相鄰、管理便捷、規模適度”原則，變“分散零單”為“規模訂單”，顯著提升服務性價比。

7月起，街道與居委會干部開展民意溝通工作，先行實施樓道粉刷、公共晾衣架安裝等12項民生微更新，讓居民看到環境改善。隨后，干部與志愿者分層分類上門宣講，針對獨居老人、出租戶、產權單位全覆蓋溝通，召開20余場解答會、協調會、征詢會，幫居民算好服務對比、成本效益、長遠利益“三筆賬”，切實打消對“純漲價”的顧慮。

8月底，各小區先后召開業主大會通過“團購物業”方案，物業費普遍從每月0.18元/平方米調整至0.8元或0.6元（無固定門衛），業主平均參與率92.65%，調價與選聘方案同意率超77.94%。

創新模式顯著提升了老舊小區對物業公司的吸引力。10月，12個小區整合成的11.2萬平方米“物業服務綜合體”成功吸引5家物業競標，保利物業成為中標單位，12月正式入駐小區。

服務提升

“團購物業”入駐以來，小區服務質量顯著提升。

讓居民最有感受度的，是維修響應速度顯著提升。“現在，緊急維修一小時到現場，問題訴求基本不過夜；與此前維修響應滯后、訴求不能及時處置形成了鮮明改觀。”劉亮亮說，尤其是入駐初期，由于小區基礎設施老化嚴重、遺留問題“欠賬”較多，維修事項非常繁重，半年來累計受理居民維修訴求超700件。

比如，儲運小區房齡超過40年，由于結構整體老化，此前曾發生嚴重的管道堵塞。當天，物業維修團隊連夜施工，對復雜建筑結構進行外科手術般的精準操作，次日清晨完成了管道疏通。

“保潔定班定點打掃，安保24小時值班，也給小區居民帶來看得見的獲得感。”據介紹，保利物業落實保潔、保安、保修、保綠“四保”標準，入駐后開展全域深度開荒保潔，集中清運建筑垃圾、清理樓道雜物與消防死角，拉網式疏通下水管道，徹底解決污水橫溢、衛生死角等頑疾，推動基礎環境養護全面標準化運行。

相應的，一套運營模式也正在形成。人員方面，12個試點小區已統一調配保潔、安保力量，搭建片區共享維修團隊，不再為單個小區單獨配置全套維修班組，持續減少重復用工。設備方面，全域統一物資采購、設備運維，依托保利本地現有服務網絡共享后臺管理資源，長期分攤行政、耗材、設備成本。

隨著試點工作平穩運行，后期集中維修、環境整治的一次性大額投入將顯著減少，常態化服務的人力和物料支出可實現長期可控。

物業服務質量提升，讓小區居民對“質價相符”的服務越來越認可。6月底，小區物業服務期將滿半年，首輪物業費的收繳工作已經開展。“物業費通常一年一交，許多居民習慣年底時交，再加上試點小區許多居民長期習慣了低價物業費甚至零物業費，居委和物業原本沒對收繳情況抱有太高期待。”劉亮亮說。

令人意外的是，不到兩周時間，試點小區平均收繳率已達49.7%，超預期完成首輪任務。其中，長欣新苑小區收繳率實現100%。“近期，陸陸續續每天都有幾十戶人家來交物業費，還有一些曾發對提價的業主，看到服務質量明顯提升后對新物業贊不絕口，主動前來繳納物業費。”

形成信任

前不久，一場特殊的端午社區市集在試點小區舉辦。

市集上，保利和品團隊帶來防滑、助行、起居輔助等全品類適老化產品，向社區居民一對一講解，并收集居民適老化改造意愿及服務需求、建立需求臺賬。米面糧油、端午好物等各式性價比商品琳瑯滿目，也收獲居民連連好評。

入駐半年來，保利物業已在試點小區累計開展15場便民市集，提供理發、義診、生活采辦等服務，居民與物業公司之間的信任感正在加強。

對居民來說，物業服務質量有保障、常態化便民活動有驚喜，是社區生活的好幫手。對物業來說，則探索了“物業+生活服務”模式，通過便民市集、適老服務、健康義診、便民采買等增值服務，依托連片小區客流優勢挖掘社區經營收益，以增值服務收益對沖基礎物業服務成本，實現收支結構進一步優化。

居民參與小區治理的積極性也明顯提高。通過前期的入戶走訪、聽證會、業主大會投票以及常態化的便民市集、鄰里文化活動，住宅專項維修資金、小區公共收益管理等事項實行了更加公開規范的管理，不少居民發現“等政府兜底”的想法淡了，“我的家園我做主”的意愿更強了。

采訪中，還有人談到一些意料之外的“問題”：由于試點小區普遍建設較早，物業用房配套十分薄弱，沒有配備專門的物業辦公、倉儲用房。此前問題不顯，規范化物業人員進駐后才發現：只能使用狹小門衛室和一些閑置空間，維修器械存放、居民線下接待空間受限。據介紹，針對新問題，目前街道和保利物業正在協商解決。

原標題：《老小區40多年來首次開始收繳物業費，為何引發居民廣泛好評？》