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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

2021年，溫州房價迎來繼2011年之后的又一個高峰。

那一年，就連針對剛需客群的普通住宅，都漲瘋了。

比如，黃嶼板塊的嘉瑞錦園，作為安置房，二手房成交價約24000元/m2。

甌江口的商品房，剛交付的甌江國際新城，二手房成交價約14000元/m2，周邊在售商品房更是高達15000元/m2以上。

盡管有商品房與安置房的區別，但兩個小區之間的直線距離，長達約20公里，嘉瑞錦園占據著地段優勢，出現約10000元/m2的價差很正常。

如今5年過去了，房價經歷了一輪大降價，從市中心到近郊，再到遠郊，房價都出現了明顯跌幅。

然而現在的二手房價，嘉瑞錦園降至約8000元/m2，甌江國際新城降至約6000元/m2，價差從5年前的約10000元/m2，縮小至約2000元/m2。

嘉瑞錦園所在的黃嶼板塊，以及相鄰的蒲州板塊，同樣有一大批安置房，二手房價在約8000元/m2。

當然，黃嶼、蒲州的二手商品房，還是比甌江口貴約10000元/m2。不過預算有限的剛需購房者，地段與品質，往往只能二選一。

可見，在普通住宅里，當價格跌到了一定地步，地段所能體現的溢價越來越小，甚至幾乎被磨平了。

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為什么相隔那么遠的地方，在樓市下行后，價差嚴重縮小，甚至快持平了呢？

安置房，建得太多了！

黃嶼、蒲州一帶，正是幾個安置房重災區之一。

當二手安置房總量過大，哪怕有地段優勢，帶來的溢價也非常有限。

當黃嶼、蒲州價格低到了一部分人的預期，確實截流了不少剛需購房者。

像甌江口等遠郊板塊，從核心城區的外溢購房者，大幅減少。

但是，以溫州的產業、人口布局，那些遠郊的城鎮、產業園區，照樣有其相應的購房者，并非都去核心城區。

甌江口的二手房，只要價格合適，照樣有人買。

因此，地段優勢確實存在，但有時并沒有想象中那么大。

不僅僅是安置房，那些正在老去、被業主拋售的二手房，即便地處市中心，價格也挺不住，越來越低。

比如，核心城區那些“老破小”、“老舊大”，只要沒有學區優勢，當前二手房單價普遍在七八千。

而近郊的“老破小”、“老舊大”，包括羅西住宅區、瑤溪住宅區等，二手房單價也跌至五六千。

五六千的單價像個價格底，但其他房價更高的板塊、房子，都在向著這個價格低靠近，價差逐步縮小，最后依托地段保持些微價差。

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那么，這些單價五六千、七八千的房子，還會不會繼續跌？有待繼續觀察。

不過，從種種跡象看，這些房價確實正在觸底了。

正如甌江口，自2022年起，甌江口房價一路下跌，但在2024年下半年跌至五六千后，已維持了近兩年，基本沒怎么跌。

當甌江口率先以五六千的單價觸底，其他板塊的二手安置房、舊房，也紛紛朝著五六千的價格底奔去。

若是地段好一些，單價最終降至七八千，以僅剩的價差體現地段優勢。

不僅僅是二手房之間，最近就連法拍房與所在小區的二手房價差也在縮小，接近市場價的成交案例越來越多。

當然，房價止跌了，不代表二手房源真的少了，而是一部分業主就不愿意賣了。

一套房才賣幾十萬，沒意思，還不如放著。

同樣地，租金再低的話，結合維護成本，出租也不劃算。

當房價、租金雙雙跌到一個觸底水平，達到了一定的租售比。賣房，還不如收租。

既然如此，這些規模龐大的二手安置房、舊房，將長期處于橫盤狀態。跌幅可能很小了，但不要妄想能回暖。

那么，購房者依舊有很大的選擇余地，更無需擔心價格反彈。

至于還沒跌到位的二手房，若品質普通，也沒有優質學區、獨特景觀等特征，今后仍可能朝著單價七八千甚至五六千跌去。

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當新房產品力不斷迭代，越來越多市民改善購房，規模龐大、價格低廉的二手房，終需面向外來人口。

溫州安置房建設過量、房價大跌，對城市及部分市民造成了很大的傷害，但已既成事實，就要將其轉化為低房價、性價比優勢，把外來人口留下來。

當溫州房價跌到現在的水平，單價幾千的房子越來越多，并不比中西部省會貴，也有越來越多外來人口在溫州買房了，且買的就是“老破小”、安置房。

盡管如此，但在溫州買房的外來人口，比例依舊較低。

當溫州實現了大范圍低房價，有必要出臺針對性政策，提升外來人口在溫州買房的積極性，讓他們長期在溫州定居下來，安心生活。

除了外來人口，溫州郊縣人口占比超全市三分之二。也有一些郊縣居民，會來溫州市區買房。

當前，除頭部豪宅、學區房外，溫州市區的二手房價，已不比郊縣貴。單價七八千、五六千，已低于一些普通鎮。

不過，并非房價低了，郊縣居民就愿意前來溫州市區買房，他們更重視城市發展前景、產業層次、教育資源、商業水平等。

若溫州市區有更高的生活質量，部分郊縣居民是愿意買商品房的，哪怕價格沒那么低。

因此，溫州尚需要繼續做好城市建設、產業升級，縮小與中等二線城市差距。

比起低房價，只有更強的城市綜合實力，才能吸引更多郊縣及周邊城市居民前來溫州市區購房、定居。