南都灣財社記者注意到，伴隨著6月各地土地出讓陸續收官，全國熱點城市核心板塊的地價呈現出集中重估的態勢。

上周，深圳樓市成功出讓一宗備受關注的住宅用地，歷經355輪競價，以超百億元總價、近99%的溢價率成交。從全國范圍來看，6月以來，深圳、杭州、長沙等城市的核心區域宅地均出現高溢價成交，部分地塊溢價率突破150%，多次刷新當地板塊樓面價紀錄。

然而，在局部熱度走高的表象之下，“核心區搶破頭、外圍區底價托底”的兩極分化特征卻愈發凸顯。在業內看來，房企投資向高能級城市核心板塊的加速收縮，使得樓市向結構性分化趨勢加快。那么，此輪土拍市場的點狀高熱，究竟是樓市全面復蘇的前奏，還是存量時代分化格局的持續深化？

上半年深圳出讓6宗宅地，收金近291億

近期全國土拍熱度向頭部城市集中，深圳成為本輪土地市場的核心焦點。

中指研究院數據顯示，2026年上半年（截至6月25日），深圳共成交6宗涉宅用地，累計成交總金額約291億元。其中，6月成為土拍熱度集中釋放期，單月內南山粵海、前海桂灣、寶安中心區三宗核心區地塊先后出讓，均創下區域樓面價新高，核心區地塊平均溢價率超120%。

具體來看，6月5日，南山區粵海街道T204-0153地塊歷經297輪競價，由保利置業以57.72億元拿下，溢價率150.74%，成交樓面價約10.86萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面價歷史紀錄；6月12日，前海桂灣T201-0233地塊經過300輪角逐，建發房產以35.25億元摘得，溢價率114.29%，樓面價約9.59萬元/平方米，創下前海宅地樓面價新高；6月25日出讓的寶安中心地塊，則以105.1億元總價成為2026年深圳首宗百億宅地。

但與核心區的激烈爭奪形成鮮明對比的是，上半年深圳部分宅地卻以底價成交。3月，羅湖區筍崗街道一宗軌交用地因設置開發資質門檻，僅深鐵集團1家企業報名，最終以8.69億元底價成交；5月，龍崗區龍城街道原世茂深港國際中心地塊由華潤置地以70.45億元底價摘得；4月出讓的龍華民治居住地塊溢價率為40.18%，雖處于常規市場高位，但與核心區動輒翻倍的溢價水平存在明顯能級差。

值得一提的是，與2025年同期相比，2026年上半年深圳土拍整體熱度大幅走高。南都灣財社記者梳理數據發現，2025年上半年深圳僅成交3宗涉宅用地，土地出讓總金額62.71億元，三宗地塊綜合平均溢價率僅為39%。地價方面，今年核心板塊樓面價出現明顯抬升，上周出讓的寶安中心宅地成交樓面價，較2025年相鄰的觀潮府地塊上漲約47.5%，也拉高了深圳西部核心區的房價預期。

多城核心宅地迎熱潮，6月土拍局部熱度上行

進入6月以來，杭州、長沙、廈門、泉州等多個城市的核心板塊宅地同樣迎來高溢價成交，區域地價紀錄接連被打破。

6月26日，長沙岳麓區濱江新城板塊核心位置的“商改住”C5南地塊正式掛牌出讓。由于該地塊無額外附加條件，且體量適中，吸引了華潤置地、招商蛇口、保利、建發等8家頭部房企參拍。經過40輪激烈競價，最終由本土民企嘉信地產以12.12億元奪得，溢價率38.98%，成交樓面價10841元/平方米，刷新了濱江新城板塊的住宅樓面價紀錄。

同日，杭州土地市場也迎來成交新高峰。招商蛇口以60.94億元、79.03%的高溢價率斬獲濱江區永久河宅地，一舉刷新了2026年上半年杭州土拍單宗地塊成交總價、成交單價、溢價率三項紀錄；而建發集團也在未來科技城以23.04%的溢價率再度落子，地價相比三天前該片區成交的相鄰地塊跳漲了8677元/平方米。

根據中指研究院監測數據，第26周（6月21日-6月27日），全國300城共推出82宗住宅用地，深圳、杭州、廈門宅地出讓金分別達105億元、102億元、70億元，位列周度宅地出讓金前三。全國住宅用地成交總價TOP5榜單中，深圳寶安新安街道地塊居首，杭州永久河單元地塊位列第二，泉州西園街道地塊、廈門思明區開元片區地塊、泉州陳埭鎮地塊也躋身前五，成交總價分別為23.4億元、22.6億元與17.2億元。

南都灣財社記者分析發現，從全國各地高溢價地塊的成交情況來看，房企爭奪最激烈的地塊普遍具備以下三大特征：地處主城核心、配套完善且新房供應緊缺；容積率偏低，主打低密改善產品；地塊體量適中、資金門檻可控。在資金收緊的背景下，房企集體押注確定性更強的優質宅地。

土拍高熱下，結構性分化仍在上演

多地核心地塊掀起激烈搶地熱潮，這是否意味著房地產市場迎來全面回暖？

克而瑞地產研究報告顯示，自2025年起，全國住宅用地供應計劃已連續多年同比縮減兩成，土地整體成交規模持續保持低位。本輪土拍升溫只是典型的局部行情，房企扎堆爭搶優質宅地，是行業深度調整之下的避險式投資。受制于資金總量收縮，房企告別了以往全域擴張的布局模式，把有限資金全部投向銷售確定性更強的主城核心地段。

深圳市場正是這一趨勢的縮影。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，本輪土拍高熱，既體現央企房企將新增貨值聚焦核心片區，也反映出地方政府正重點打造高端住宅集聚區。一線城市依托AI、半導體、儲能、芯片等產業紅利，再疊加資本市場上市扶持政策，大量風投與私募資本順利退出，催生了一大批高凈值人群，成為千萬級乃至數千萬級豪宅的主力買家。深圳灣澐璽、招商海晏府、觀潮府等四五月份的熱門樓盤，客戶大多屬于這一群體。

在李宇嘉看來，深圳西部核心區接連拍出高價地塊、房企競價踴躍，已經勾勒出樓市新走向：未來熱點城市核心片區會持續誕生高地價、高溢價地塊，房企拿地熱度居高不下；而非核心區域的土地行情將持續走冷。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅補充道，深圳外圍配套地塊大多底價成交，市場冷熱差距十分懸殊，直觀印證了房企“只拿核心地、專做高端盤”的投資思路。隨著核心區地價接連刷新紀錄，既穩住了全市高端改善市場的信心，也進一步夯實了核心城市房產的長期價值。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽