6月30日，杭州上半年土地市場的收官戰(zhàn)如期打響。蕭山區(qū)湘北、余杭區(qū)云城與勾莊、臨平區(qū)喬司與崇賢——五宗宅地同日登場，最終合力貢獻(xiàn)51.25億元的土地出讓金。

云城板塊率先拉開熱度序幕。毗鄰320米高“金手指”新地標(biāo)的西站新城單元YH080901-13地塊，吸引7家房企競逐，經(jīng)過16輪出價，保利發(fā)展成功補倉，溢價率12.22%。

熱度隨即傳導(dǎo)至勾莊。良渚東單元YH030704-06地塊，緊鄰玉湖公園北側(cè)、玉湖之星東側(cè)，容積率2.1，同樣吸引7家房企參拍。盡管地塊附帶合計超1萬平方米的商業(yè)商務(wù)體量，在一定程度上拉長了去化周期、壓制了出價預(yù)期，但綠城仍以約15.3億元的總價、15875元/㎡的樓面價、40.38%的溢價率將其收入囊中。

全場最高潮出現(xiàn)在湘北。斷供三年的湘北單元此番推出濱水低密宅地，亦是板塊取消限價后的首次供地。14家房企齊聚競拍，最終由國豐以69.34%的溢價率斬獲，成交樓面價33868元/㎡，毫無懸念地刷新了湘北板塊地價紀(jì)錄。

與上述三塊宅地的火熱形成對照，臨平區(qū)喬司、崇賢兩宗地塊均以底價平淡成交。不過，平淡之中也頗有幾分特別，喬司單元LP020102-09-01地塊雖僅一家參拍，僅一輪出價，拿地結(jié)果板上釘釘，但成功拍地的卻是隔壁的嘉溢制衣廠，系H&M等服裝品牌代工企業(yè)。服裝廠跨界拿宅地，確實讓人意外。《浙商》雜志記者也特別致電該司，但兩位員工均表示不知詳情，公司負(fù)責(zé)人未回復(fù)采訪事宜。

縱觀，“搶破頭”與“零溢價”同臺，冷熱兩極的敘事貫穿了整個上半年的杭州土拍市場。

《浙商》記者也特別對話杭州土拍市場上半年“拿地王”濱江集團的副總裁郭清，以及《維維說房》總編輯裘維維等行業(yè)相關(guān)人士，共話2026上半年土拍拿地排行榜背后，是什么樣的政策邏輯與資本邏輯？下半年，土拍市場又將向何處行？

以量換質(zhì)？溢價率關(guān)乎人心

隨著收官戰(zhàn)的落幕，半年度土地市場的完整圖景也終于定格。

回望，這半年的土拍，呈現(xiàn)出一組看似矛盾卻意味深長的數(shù)據(jù)：供應(yīng)端大幅收縮，成交端熱度卻持續(xù)攀升。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2026年1月至6月，杭州成交34宗宅地，合計收入土地出讓金481.45億元，平均溢價率約35.04%。與2025年同期相比，宅地供應(yīng)量“腰斬”，溢價率則從32%提升至35%。

對應(yīng)，市場也有就此形成“以量換質(zhì)”之聲音出現(xiàn)。《浙商》雜志記者在此前也特別求證過拿地寶研究院院長錢賢強，他分析，所謂“腰斬”數(shù)據(jù)，主要源于2025年特殊情況——受現(xiàn)房銷售政策傳聞影響，杭州2025年上半年集中出讓了全年80%的宅地，屬于非常規(guī)供應(yīng)節(jié)奏。而今年上半年出讓34宗宅地與2024年上半年數(shù)據(jù)完全持平。

《維維說房》總編輯裘維維在接受《浙商》雜志記者采訪時也提出，解讀土地供應(yīng)數(shù)據(jù)需要同時做縱向和橫向?qū)Ρ龋骸皬目陀^來講，杭州總的出地量還是比較大的。與往年縱向比是一個維度，但這其實更多說明杭州市政府的土地出讓部門節(jié)奏掌握得比較好。”在她的觀察中，杭州是很有智慧的，“供應(yīng)量足的時候，土地就稍微控一下，不要一股腦全出來；供應(yīng)量沒那么充足的時候，土地就得趕緊跟上。這其實是微觀調(diào)控市場的一個很好的手段。”

不過，地塊質(zhì)量的確在呈現(xiàn)向優(yōu)趨勢。保利城東、華潤襄七房、濱江云谷、招商良渚東、濱綠市北&未科地王和招商永久河等局部高熱地塊，溢價率都在45%以上。

“溢價率其實關(guān)系到的是人心——房地產(chǎn)商的信心、市場的信心、購房者的信心。”裘維維說。

與此同時，湘湖、市北以及未來科技城等板塊出場率極高，或有相關(guān)板塊購買力相對更強，且有人口、產(chǎn)業(yè)或是真實居住需求的支撐。這所對應(yīng)的，是精準(zhǔn)供給。

此外，“低密高頻”也成為近期土拍市場的顯著特征。容積率在2.0以內(nèi)的涉宅地共21宗，占比超六成；容積率1.5以內(nèi)的14宗，占比超四成。可建面積超10萬㎡的大型地塊上半年僅永久河單元一宗。低密地塊占比的提升，意味著杭州正在主動引導(dǎo)土地市場從“高周轉(zhuǎn)剛需”向“低密改善”轉(zhuǎn)型。

“兵家必爭之地”

拿地企業(yè)的座次表，透露出杭州市場的獨特生態(tài)。

圖為在2026年上半年土拍市場中拿地金額排名前10的房企

中指研究院數(shù)據(jù)與《浙商》雜志記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，濱江以拿地8宗，權(quán)益金額87.12億元穩(wěn)居榜首；緊隨其后，綠城拿地7宗位列拿地宗數(shù)第二，招商蛇口則以71.19億元位列拿地金額第二。

濱江集團副總裁郭清告訴《浙商》雜志記者：“事實上，含入股合作項目在內(nèi)，我們上半年已經(jīng)拿了11宗地，且其中未來數(shù)港2塊地計為1宗，拿地總金額達(dá)到155.71億，占杭州市場份額的32%。”此外，濱江集團在全國范圍內(nèi)合計拿地12宗，拿地總金額160.74億。

“橫向來看，杭州這兩年已經(jīng)是房企的‘兵家必爭之地’了。”裘維維談到，保利、招商、華潤、中海這類央國企，擅長橫向?qū)Ρ热珖谐鞘酗L(fēng)險，“杭州一定是個風(fēng)險系數(shù)比較低的地方，跟北京、上海一樣重要，屬于第一梯隊。”

圖為招商蛇口以60.94億元拿下的濱江區(qū)永久河單元地塊

縱觀上半年土拍市場，央國企雖拿地數(shù)量不及本地房企，但宗宗高額，招商蛇口僅2宗地便投入71.19億元，單宗均值超35億元，而濱江的均值為11億元左右。其所折射的也是兩種截然不同的拿地邏輯：本土民企以“廣撒網(wǎng)、多補倉”的策略深耕杭州，通過高頻次、小體量的拿地分散風(fēng)險、滾動開發(fā)；而央國企則采取“精準(zhǔn)狙擊”策略，集中火力爭奪核心區(qū)大宗優(yōu)質(zhì)地塊，以高單價、高總價鎖定稀缺資源。

“比如綠城、濱江、興耀等本地房企，以杭州為大本營，尤其是興耀和濱江，幾乎只布局杭州市場。所以該出手時就要出手。但央國企這兩年變化確實頗多。”裘維維表示，從前央國企拿地克制，是因為產(chǎn)品力沒跟上，但近年間，他們的資源整合能力和建造水平都在持續(xù)進(jìn)步，“可以說，他們的產(chǎn)品力已經(jīng)可以和綠城濱江齊頭并進(jìn)，自然出手會更果決。”

“杭州是全中國產(chǎn)品力比較領(lǐng)先的城市，只要你在杭州的話語權(quán)掌握了，就等于在全國市場立住了。同時，遇強則強，有更強的對手也會促進(jìn)他們的產(chǎn)品力進(jìn)一步提升。”裘維維說。

“央國企和民企，其實也不全然是競爭的。”事實上，合作拿地已成為杭州土拍市場的主流形態(tài)，“近年間，也在呈現(xiàn)愈來愈多的趨勢，比如招商和濱江，就已經(jīng)是‘黃金搭檔’了。”

“像是我們?nèi)?2宗土地中，10宗以合作方式拿地，整體權(quán)益比例在50%左右。”郭清說。

下半年放量，拉開序幕

對于下半年的土拍走勢，裘維維的判斷頗為清晰：“下半年宅地出讓節(jié)奏會比上半年更密集，出讓總量也會大于上半年，6月份已經(jīng)出現(xiàn)了這個苗頭。”

“上半年因春節(jié)時間偏晚，有效出讓時間僅三四個月，這是客觀事實。其二，一季度市場形勢不夠明朗，但二季度以來市場信心已逐步筑底回升。”裘維維分析，市場已經(jīng)充分檢驗，產(chǎn)品是能夠帶動購買力的，“資金沒那么缺，無非就是缺對未來的一個預(yù)期。現(xiàn)在預(yù)期穩(wěn)定向好，房企拿地的積極性自然會提升。”

對此，郭清持相似觀點，下半年，土地市場從政策托底、信心修復(fù)繼續(xù)走向結(jié)構(gòu)分化，核心邏輯是 “強核心、弱外圍，強住宅、弱商辦，強改善、弱剛需，強優(yōu)質(zhì)地塊、弱遠(yuǎn)郊地”，整體溫和回暖，區(qū)域能級差異進(jìn)一步放大，杭州及長三角核心城市率先企穩(wěn)回升，浙江非杭城市以存量優(yōu)化、去庫存為主。

“放開限價之后，尤其是2025年杭州土地市場高溢價率地塊頻頻成交，不是單純的炒地價，主要體現(xiàn)的是松綁后的市場預(yù)期價格修復(fù)，以及城市核心板塊和資產(chǎn)的價格重塑。基于對杭州這座城市和市場的信心，以及對公司產(chǎn)品的信心，對于高溢價率，我們抱著客觀評價的態(tài)度。”郭清說。

就在今天上午，杭州再次發(fā)布兩宗宅地掛牌出讓公告。截至目前，7月杭州十區(qū)待出讓涉宅地已達(dá)9宗。

下半年的放量，已然拉開序幕。

來源：《浙商》雜志 記者 李艷霄