作者：城北徐公

來源：格隆（ID：guru-lama）

今年，應(yīng)該沒有人不羨慕韓國人。

除非不愛錢。

羨慕之余，好奇是免不了的。

韓國人賺了錢，會怎么花？

第一選擇當(dāng)然是利滾利，現(xiàn)在還遠(yuǎn)不到離場的時(shí)候。

第二選擇呢？

有錢了，當(dāng)然要買房、買好房！

據(jù)韓國國土交通部的數(shù)據(jù)，2026年1-4月，韓國民眾通過拋售股票和債券變現(xiàn)，直接砸進(jìn)住宅市場的資金高達(dá)3.7萬億韓元。

其中，2.44萬億韓元流入首爾，豪宅集中地江南區(qū)、松坡區(qū)、瑞草區(qū)分別吸金3707億、3532億、2904億。

今年4月，韓國全國住宅價(jià)格同比上漲2.35%；首爾同比上漲9.56%。

江南三區(qū)和“麻龍城”等熱門地段的平均交易價(jià)格，同比增長15.7%，每套房子的成交價(jià)一年內(nèi)平均漲了約2億韓元。

拿股債變現(xiàn)資金購買15億韓元以上住宅的比例，也從2020-2025年長期在5%以下，突然飆升至今年4月份的13.2%，創(chuàng)歷史新高。

這，這還真是東亞特色啊。

01

流動性就像水，總會往預(yù)期最高的地方流。

此前，韓國政府為了打壓房價(jià)，出臺了限制重建、收緊土地審批等諸多政策。

并試圖削減“多住宅者”的登記租賃稅收優(yōu)惠，把持有稅上調(diào)、減少長期持有的資本利得稅特別扣除（長特扣）。

以逼迫多套房的業(yè)主把多余的住房吐出來，增加市場供應(yīng)。

這在短期內(nèi)，確實(shí)引發(fā)了一波避稅拋售潮。

但總體效果并不好，被手握大量房源的群體聯(lián)合抵制。

所以在今年，韓國政府宣布要出臺“1·29對策”，在首都圈新供應(yīng)6萬戶住宅，試圖緩解供應(yīng)壓力。

但還是因?yàn)楹偷胤阶灾螆F(tuán)體的利益矛盾，大部分都沒落地。

更關(guān)鍵的是，由于建筑材料成本暴漲、建筑工人短缺以及建筑行業(yè)整體爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致今年能夠交付的公寓數(shù)量出現(xiàn)了歷史性的干涸。

根據(jù)韓國國土交通部的2026年一季度數(shù)據(jù)，全國竣工量暴跌45.03%，首爾也縮水了接近30%。

以上一系列原因，最終導(dǎo)致韓國樓市的流通盤幾乎干涸。

此時(shí)，只要有需求增量，就足以把價(jià)格打飛。

需求方面又怎么樣呢？

可以說極為瘋狂。

在江南三區(qū)4月份的交易樣本中，通過“賣股資金+自有現(xiàn)金”、完全不依賴任何購房抵押貸款的成交案例，占比高達(dá)41.2%。

散戶們正在用高流動性的權(quán)益類資產(chǎn)，暴力置換低流動性的不動產(chǎn)資產(chǎn)。

同時(shí)，根據(jù)韓國國土交通委員會金鐘陽議員披露的資料，這波“賣股買房”的熱潮中，主力軍居然是30歲左右的中青年。

今年前4個(gè)月，這一群體變現(xiàn)購房的資金高達(dá)1.2592萬億韓元，碾壓了40歲（1.1087萬億）、50歲（8022億）和60歲以上（4893億）的人群。

今年首爾集合建筑的買家中，超四成是首次置業(yè)，其中半數(shù)以上是30歲左右的年輕人。

而他們原本是最頹廢、最壓抑的一代人。

這能在很大程度上解釋，為什么萬年倒數(shù)第一的韓國生育率，最近突然有了起色。

因?yàn)?0歲左右正是婚育最集中的年齡，而現(xiàn)在他們買得起房了。

有錢了，愿意生育的人自然就多了。

02

這輪行情，說白了就是股市發(fā)財(cái)、樓市買單。

韓國房地產(chǎn)研究院預(yù)測，預(yù)計(jì)2026年全年，首爾的整體房價(jià)仍將保持4.2%的年度正增長。

以江南三區(qū)為代表的“核心資產(chǎn)”，依然會在供給斷層的情況下繼續(xù)上漲。

但對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，這是明顯的惡性金融失衡。

今年，韓國金融委強(qiáng)推“企業(yè)價(jià)值提升計(jì)劃”：

通過激活股市消除“韓國折價(jià)”，讓國民把錢留在資本市場，支持核心企業(yè)研發(fā)；企業(yè)賺了錢再分紅，形成一個(gè)“金融支持實(shí)體”的閉環(huán)。

我們之前討論過，這算是變相的主權(quán)算力分紅。

支撐這一閉環(huán)最重要的一點(diǎn)，就是投資者的收益必須流向下一代R&D研發(fā)、流向創(chuàng)業(yè)孵化、流向提高勞動者薪酬、或者流向改善社會福利。

而不是變現(xiàn)成高檔公寓的所有權(quán)憑證。

一旦如此，憑借科技創(chuàng)造的財(cái)富，就變成了互相接盤的游戲，除了推高資產(chǎn)價(jià)格泡沫、創(chuàng)造一堆紙面上的“江南富豪”之外，對提升韓國潛在全要素生產(chǎn)率的貢獻(xiàn)幾乎為零。

這是典型的“房地產(chǎn)版荷蘭病”。

毫無生產(chǎn)力的鋼筋水泥，純粹是靠吸真正創(chuàng)造財(cái)富行業(yè)的血而繁榮。

一方面，這會削弱支柱行業(yè)的競爭力；另一方面，樓市畸形繁榮的基石是極其脆弱的。

達(dá)利歐的危機(jī)模型告訴我們，當(dāng)一個(gè)市場的居民總財(cái)富與廣義貨幣的比值過高時(shí)，就意味著紙面財(cái)富嚴(yán)重脫離了真實(shí)的流動性支撐。

韓國政府絕對不會對房價(jià)過熱坐視不管。

最近，韓亞、新韓等各大銀行迫于金融當(dāng)局的壓力，正在拼命收緊信用貸款的標(biāo)準(zhǔn)和額度。

針對投機(jī)過熱區(qū)域，韓國政府也重啟了嚴(yán)格的總負(fù)債本息償還比率限制和貸款價(jià)值比。

6月24日，韓國銀行發(fā)布最新的《金融穩(wěn)定報(bào)告》，措辭極其嚴(yán)厲，直接釋放了可能在適當(dāng)時(shí)候加息的強(qiáng)烈信號。

總而言之，就是用盡手段把準(zhǔn)入門檻提高。

但效果，可以預(yù)料到并不會太好。

沒有跟上造富潮的??族（把靈魂都抵押去貸款的人），甚至連加杠桿借首付的資格都會被剝奪。

而這一波的新貴們，本來就是全款或低杠桿買入豪宅。

只要加息不真正落地，只要半導(dǎo)體行業(yè)的利潤還在繼續(xù)往散戶口袋里送，中短期的未來依然會如此。

門檻提高與否，對這一群體的影響并沒有多大。

除非財(cái)富的來源出了問題。

AI產(chǎn)業(yè)鏈存在泡沫毋庸置疑，市場震蕩不可避免，最近幾天韓國股市的暴漲暴跌就是最好的例子。

即便長遠(yuǎn)看來是好的，但誰都無法保證，當(dāng)前的震蕩會持續(xù)多久，又是否會出現(xiàn)更大的波動？

一旦韓國半導(dǎo)體雙雄出現(xiàn)暴跌，大量加杠桿的散戶很可能不得不拋售房產(chǎn)還債，出現(xiàn)資金鏈斷裂的負(fù)向反饋，甚至最終導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩潰。

沒有什么是不可能的。

03

“想要改變韓國人這三四十年根深蒂固的‘買房保值’思維，真的太難了。”

根據(jù)韓聯(lián)社的統(tǒng)計(jì)，截至2026年初，韓國國內(nèi)的股票交易活躍賬戶已經(jīng)突破1億個(gè)。

今年3-5月，散戶的證券資金月均流入資金高達(dá)1644萬億韓元。

表面上看，似乎所有人都在梭哈炒股。

但實(shí)際上，根據(jù)摩根士丹利的數(shù)據(jù)：即使這輪科技股牛市把無數(shù)人的賬面資產(chǎn)推向高潮，但韓國人的家庭整體資產(chǎn)配置中，房地產(chǎn)依然占據(jù)75%，金融資產(chǎn)的配置只有9%。

資產(chǎn)配置依然嚴(yán)重失衡，反映出了韓國社會根深蒂固的結(jié)構(gòu)性防御心理。

這也是“韓國折價(jià)”的后遺癥，本土投資者對自己的金融市場存在骨子里的不信任感。

所有人都清楚，現(xiàn)在的股市暴漲，很大程度上是靠國際AI算力芯片需求暴增和高杠桿衍生品硬頂起來的。

這陣風(fēng)真的能一直吹下去？

相比之下，首爾核心區(qū)的房地產(chǎn)，則是經(jīng)過了幾十年歷史檢驗(yàn)的。

所以對他們而言，股市再火熱也只是“捕獵場”，賺到肉了，必須立刻把肉運(yùn)回房地產(chǎn)這個(gè)“地窖”里藏起來。

或者說，他們在股市玩命加杠桿，本質(zhì)目的就是為了能更快賺夠錢立場，去換一張房本。

從個(gè)人的角度來看，他們每一個(gè)都是精明算計(jì)、堪稱典范的理財(cái)大師。

但個(gè)人理性的總和，往往等于集體的巨大瘋狂。

從宏觀來看，他們或許正在用自己的狂熱，共同編織著韓國經(jīng)濟(jì)歷史上最大、也最沉重的一顆金融失衡炸彈。

所有收獲都是有代價(jià)的。

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