2026年剛剛過半，但廣州的格局，已經(jīng)落定。

6月30日，越秀地產(chǎn)以13.7億，拿下琶洲中二區(qū)AH041208地塊，刷新廣州樓面價(jià)TOP5。

7家房企爭(zhēng)搶，88輪激戰(zhàn)，46%溢價(jià)，這不是一次普通的加碼，而是一場(chǎng)關(guān)于珠金琶的爭(zhēng)霸賽。

而短短半年，從馬場(chǎng)到琶洲，越秀已經(jīng)在珠金琶重倉近250億。

這家房企，再一次向全國(guó)宣告——廣州，將由我定義。

創(chuàng)意加工圖

廣州是誰的主場(chǎng)，看珠金琶就行

當(dāng)全行業(yè)收手的時(shí)候，越秀在掃貨。

2026年上半年，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比下降33.7%，越秀卻在翻倍——去年上半年拿地105億，今年僅半年就達(dá)到286億，是同期的2.72倍。

其中，近250億，全部砸在廣州，全部砸在珠金琶。

全國(guó)的錢在看廣州，廣州的錢在看珠金琶，而珠金琶的市場(chǎng)，被越秀拿走了近8成。

越秀押的不是一塊地，一個(gè)板塊，而是對(duì)廣州城市發(fā)展韌性與長(zhǎng)期價(jià)值的堅(jiān)定信心。

數(shù)據(jù)來源：中指院

更關(guān)鍵的是，另一層信號(hào)。

過去幾年，極少有開發(fā)商在廣州拿到過如此高的拿地份額。

而越秀地產(chǎn)不僅拿得多，而且拿得準(zhǔn)——全部是廣州最核心的地塊，全部扎在珠金琶。

這意味著，未來這座城市最核心的土地，長(zhǎng)成什么樣，賣什么價(jià)格——都將由越秀來定。

舊王缺貨漲價(jià)，越秀鋪貨定價(jià)

這一切，都指向同一個(gè)結(jié)果：廣州頂級(jí)豪宅的話語權(quán)，正在交接。

廣州最貴的5塊地，4塊在珠金琶，越秀獨(dú)占3塊：馬場(chǎng)8.5萬+/㎡，華樾7.56萬/㎡，琶洲中二區(qū)6.07萬/㎡。

地價(jià)的天花板由越秀書寫，未來廣州房?jī)r(jià)的天花板，也將由越秀掌控。

數(shù)據(jù)來源：廣州公共資源交易中心

更重要的是，當(dāng)下的廣州高端市場(chǎng)，正在出現(xiàn)一個(gè)微妙而確定的變化——珠金琶的主流豪宅，正在集體進(jìn)入“缺貨”+“漲價(jià)”模式。

珠城東頂豪，貨量已不足兩成，價(jià)格正以百萬為計(jì)價(jià)單位跳漲；同區(qū)域另一項(xiàng)目，賣到了最后一棟，首開至今單價(jià)漲超4萬/平，同樣不愁賣。

琶洲南TOD，三年賣掉337億，成交價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站在12萬+/平，也已進(jìn)入清盤階段。

一邊是舊王缺貨漲價(jià)，清盤離場(chǎng)，一邊是新王鋪貨定價(jià)，格局落定。

已經(jīng)落子的馬場(chǎng)和琶洲中二區(qū)，加上華樾，未來珠金琶的主力新貨，幾乎全部攥在越秀手里。

而這三塊地的地價(jià)，全部站上6萬+/㎡——起點(diǎn)，已經(jīng)決定了它們?nèi)胧袝r(shí)的價(jià)格底線。

未來廣州的房?jī)r(jià)天花板，將由越秀定義。

越秀重新定義，好房子的標(biāo)準(zhǔn)

但越秀地產(chǎn)對(duì)廣州市場(chǎng)真正的掌控，不止定價(jià)，更在定標(biāo)準(zhǔn)——好房子的標(biāo)準(zhǔn)。

過去開發(fā)商做產(chǎn)品，核心就三個(gè)字——偷面積。

聽起來你占了便宜，住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)——飄窗夠大，只能做榻榻米；全景艙視野開闊，鄰居家也一覽無余。

你以為贏了賬面數(shù)字，輸?shù)舻氖钦鎸?shí)生活，這是好房子嗎？這只是“好賬本”。

但現(xiàn)在，廣州供地的邏輯徹底變了——從去年開始，廣州土地供應(yīng)越來越中心，容積率越來越低。

而今年上半年成交的9宗涉宅用地中，7宗容積率在2.5及以下。核心區(qū)、低容積率、成熟配套，正在成為廣州好地的共同特征。

琶洲中二區(qū)地塊，容積率從4.1降到2.5。馬場(chǎng)地塊，容積率低至3.8，宅地僅5.4萬平，剩下的讓位給酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公園。

這兩宗CBD地塊，就是建筑新規(guī)范下的地塊標(biāo)桿。

把好地做成好房子的實(shí)力

當(dāng)然，光有拿地的眼光并不夠，越秀真正的硬功夫，是把好地做成好房子——銷售數(shù)據(jù)，是最有力的證明。

今年上半年，越秀在廣州賣了211.7億，全線覆蓋豪宅、改善、剛需。

天河，觀樾與閱璟臺(tái)雙雙突破22.7億，并肩領(lǐng)跑高端改善市場(chǎng)。

琶洲南TOD，三年累計(jì)銷售337億，廣州三連冠，全國(guó)榜首；今年6月銷售約8億元，更有客戶專程從江浙打“飛的”赴廣州下定。

在番禺萬博，越秀·鴻璟臺(tái)達(dá)11億，越秀·萬博和臻達(dá)21.2億。

在白云嘉禾望崗，越秀貝好家·嘉悅云啟貢獻(xiàn)超9億。海珠的皓悅濱江、江灣和樾等項(xiàng)目，也在上半年一舉清盤。

全產(chǎn)品線能打，每一個(gè)核心板塊都有標(biāo)桿——越秀在廣州，已經(jīng)不是一個(gè)項(xiàng)目在跑，是全面開花。

深耕琶洲，越秀連下六子

但真正值得關(guān)注的是，越秀造好房子的功底，已經(jīng)得到了市場(chǎng)的認(rèn)證。

閱璟臺(tái)和鴻璟臺(tái)，廣州首批出讓的低密地塊，越秀拿到后，全部做了板樓。

大家想要的低密度，高隱私感，在這里完全可以滿足。

什么叫質(zhì)價(jià)比？就是你花同樣的錢，買到的是更寬的樓距，更私密的居住體驗(yàn)，更有品質(zhì)的生活。

什么叫好房子？不是單靠偷面積堆出來的數(shù)字，是住進(jìn)去之后，每一寸空間都用得上，每一扇窗外都有風(fēng)景。

越秀·鴻璟臺(tái)效果圖

市場(chǎng)也給出了最直接的反饋。

閱璟臺(tái)，首開5萬/㎡，最高沖到6.5萬/㎡，同樓棟后推房源總價(jià)高出幾十萬。

鴻璟臺(tái)，單套房源直接漲價(jià)35到40萬，照樣走量。

越秀·閱璟臺(tái)，3月首開勁銷9.8億

在同一片市場(chǎng)上，別人打折出貨，越秀敢于調(diào)價(jià)，而且調(diào)完價(jià)還賣得動(dòng)——這就是市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品力的投票。

越秀之前走的每一步，都在為今天打基礎(chǔ)，既有定價(jià)權(quán)，又有銷售力，這才是真正的市場(chǎng)話語權(quán)。

從馬場(chǎng)到琶洲2.0

越秀為廣州下了關(guān)鍵兩步棋

如果把廣州的未來比作一盤棋，馬場(chǎng)和琶洲，就是越秀落下的兩顆關(guān)鍵棋子。

馬場(chǎng)，是珠江新城的最后一塊拼圖。

SKP、華爾道夫兩大頂奢IP的同時(shí)落位，推動(dòng)廣州向“世界級(jí)消費(fèi)目的地”躍升，成為高端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)集群的聚集地。

馬場(chǎng)效果圖過程稿，僅供參考

琶洲，則是廣州突破城市格局的另一極。

過去，琶洲是割裂的：西區(qū)做數(shù)字經(jīng)濟(jì)，中一區(qū)做會(huì)展經(jīng)濟(jì)，中二區(qū)和南區(qū)幾乎空白。

現(xiàn)在，四大功能區(qū)各就其位——中二區(qū)迎來抖音華南總部，南區(qū)創(chuàng)新融合拓展區(qū)承接居住與配套。

琶洲1.0做的是“從0到1”——把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來；琶洲2.0要做的是“從1到N”——把產(chǎn)業(yè)連成片、配套補(bǔ)上來、人留下來。

這正是越秀在做的事——

西區(qū)有琶洲樾、華樾，中二區(qū)有新地塊，南區(qū)有琶洲南TOD。三大板塊，六次布局，恰好覆蓋琶洲從西到東的全部縱深，把琶洲串成一條完整的城市鏈。

更重要的是，越秀在廣州所做的，早已超越了蓋樓的范疇。

在琶洲，越秀不只是建住宅，更同步推進(jìn)紅線外城市公共空間的打造——

自主完成濱水公園、高線公園建設(shè)，升級(jí)黃埔涌沿岸環(huán)境，增設(shè)水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地與濱水碼頭，將城市公共資源納入整體開發(fā)規(guī)劃，走出了“產(chǎn)城融合”的特色路徑。

別忘了，琶洲中二區(qū)地塊，隔壁就是貝賽思國(guó)際學(xué)校，瞄準(zhǔn)的，始終是這座城市的塔尖人群。

在天河奧體，越秀·觀樾，將約1.9公里湖岸線，轉(zhuǎn)化為業(yè)主生活的自然延伸與城市的共享客廳，配建主城唯一非公建配套紅土網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)地標(biāo)。

越秀·觀樾丨樾動(dòng)綠洲紅土網(wǎng)球場(chǎng)

運(yùn)動(dòng)、商業(yè)、教育、出行等一站式生活場(chǎng)景，在交付時(shí)已全面成熟。

這才是連片發(fā)展的本質(zhì)：不是把地塊拼在一起，而是把一座城市的生產(chǎn)、生活和生態(tài)，縫合成一個(gè)有機(jī)的整體。

越秀·觀樾湖景實(shí)拍

從馬場(chǎng)到琶洲，越秀在做的，是參與廣州城市格局的重寫，馬場(chǎng)讓珠江新城完成二次進(jìn)化，琶洲讓廣州的未來多了一個(gè)引擎。

廣州未來十年的關(guān)鍵棋子，越秀一顆一顆攥進(jìn)自己手里。

這是越秀的野心，更是廣州的底氣。