買房原本是許多人為生活安定的投資，但當(dāng)房子的價值已經(jīng)不夠還房貸了，這便成了沉重的現(xiàn)實枷鎖。試想一下，五年前貸款買下三百萬的房子，辛辛苦苦還貸，本以為是在積累資產(chǎn)。

如今同小區(qū)的新鄰居，卻只花了一百五十萬就拿下了鑰匙。面對直接腰斬的市場價，剩下的兩百萬房貸成了一座翻不過去的大山。

這種房貸倒掛的現(xiàn)象，正在拷問著無數(shù)高位接盤的家庭。面對縮水的資產(chǎn)，咬牙硬扛還是割肉離場，成了無比煎熬的抉擇。

從最新的市場動態(tài)來看，全國重點城市的二手房掛牌量不斷攀升，二手房市場已經(jīng)變成了純粹的買方博弈。新房或許還能靠政策托底，但急用錢的二手業(yè)主只能主動選擇降價。

這就引出了一個核心拷問：深圳樓市觸底還遠(yuǎn)嗎？

透過市場數(shù)據(jù)的周期起伏，可以清晰地看到這座城市獨特的樓市基本面。

2008年次貸危機(jī)之后，深圳房價均價漲了5.7倍，也就是571%，但是2021年到2026年跌了44%，關(guān)外有些地方、惠州有些地方甚至跌了70%、80%。

現(xiàn)場詢問了人們的體感，自家小區(qū)跌30%以上的人不少，珠海跌得更猛，最好的小區(qū)跌30%左右，普通小區(qū)大多腰斬。他順便說句安慰的話，他溫州老家房價跌了70%，人們都差不多。

把香港也算進(jìn)去的五個一線城市里，深圳的特點就是彈性大，和深圳證券交易所的創(chuàng)業(yè)板一樣，漲得多跌得也深，是四個城市里跌得最深的，目前已經(jīng)跌回2016年2月的價格。

要是從2008年拿到現(xiàn)在，還是賺了3倍，不過也不能按當(dāng)年買入價算賺了三倍，畢竟當(dāng)年的錢和現(xiàn)在的錢購買力不一樣，2008年買比特幣現(xiàn)在什么都不用干，買黃金也至少賺了10倍。

上漲周期13年時間，深圳房價年化收益率15%，全國找不出第二個這么能漲的城市，但是跌起來也慘，年化跌11%，放銀行理財一年還能賺2個點，放深圳樓市一年虧11個點。有人可能會問，跌了快5年，按年化11%算應(yīng)該跌55%才對，怎么才跌44%？

別忘了越跌本金越少，100萬跌10%是10萬，跌到90萬的時候跌10%只需要跌9萬，壞消息是還在跌，好消息是跌的幅度比之前小了。面對這樣深度的價格回調(diào)，很多人在考慮如果房子的價值已經(jīng)不夠還房貸了，持有房產(chǎn)到底還能帶來多少實質(zhì)收益。

其實關(guān)于租金抵月供的爭論一直沒斷過，之前網(wǎng)上就有一個觀點認(rèn)為收租能穿越周期。

人們都知道租金回報率是租金除以房價，按說房價跌了快45%，租金回報率應(yīng)該回升才對，但過去幾年房租上漲的速度很慢，根本沒跟上房價的跌幅，核心原因就是打工人收入沒漲，基本面不好。

房租完全看可支配收入，是真實的體感，房價完全看預(yù)期，只要人們覺得房價會漲，哪怕收入不高也敢加杠桿沖，2020年深圳還有人刷信用卡套現(xiàn)買房的。現(xiàn)在深圳全市場租金回報率大約在1.8%左右，剛好比一年期定存高一倍，和現(xiàn)在的十年期國債收益率差不多。

但買國債不用操任何心，持有十年穩(wěn)拿1.8%的收益，買深圳的房子還要管租客，下水道堵了、漏水了都要管，還有回南天、老鼠、蟑螂這些糟心事。

對比其他資產(chǎn)：去年買滬深300能賺20%，相當(dāng)于深圳樓市收十年的租金；中證紅利的股息率現(xiàn)在大概4.5%，光吃股息就比深圳樓市高60%；二級風(fēng)險的銀行理財，收益率也在2%-2.5%之間浮動，都比深圳樓市的租金回報率劃算，從這個角度看，現(xiàn)在深圳樓市性價比是不高。

租金回報率的低迷，進(jìn)一步加劇了高位接盤者的陣痛，這也讓深圳樓市觸底還遠(yuǎn)嗎成了無數(shù)人的心病。回看這起事件，房屋自身的結(jié)構(gòu)性老化同樣在加速吞噬資產(chǎn)價值。

高容積率帶來的問題，他總結(jié)了四個字：幾乎無解。等房子變成老破大之后，人們?nèi)タ戳_湖那些高容積率的房子，拆也拆不掉，搬也搬不走。

之前香港那場大火人們還有印象，燒的就是1970年代建的房子，內(nèi)部嚴(yán)重老化，但樓那么高，根本沒法拆。開發(fā)商算帳很簡單，把三十層的房子拆掉，至少要造五十層才能回本。

但建筑超過三十層以上，成本會成倍上升，平安金融中心一百多層，建造成本是三十層樓的幾百倍，用料根本不一樣。越高的房子，到老化的那天，越?jīng)]有改善的可能性，房價也會快速下降。

上海的老破小，價格和流動性都比老破大好得多。首先老破大完全沒有拆遷可能，其次老破大面積大總價高，普通人負(fù)擔(dān)不起，第三，同一塊土地上造的戶數(shù)太多，單位面積甚至?xí)频貎r，根本沒有開發(fā)商愿意接盤。

什么叫跌破地價？開發(fā)商拿地都有樓板價，一平米多少錢，如果二維土地上已經(jīng)建了四十層，平攤到每一戶的價值已經(jīng)比樓板價還低，肯定沒人愿意拆。

老破小就不一樣，總共最多六七層，拆掉之后造二十層隨隨便便，開發(fā)商有得賺，自然愿意接。現(xiàn)在看高容積率是把土地使用效率做高了，但長期來看，是個兩難的抉擇。

全國高容積率的城市，深圳、重慶、長沙、武漢，房價無一例外都回撤得很厲害，這個一定要記在心里，也是一線城市里深圳最大的特點之一。極高的容積率疊加過剩的杠桿因素，讓許多家庭徹底陷入了如果房子的價值已經(jīng)不夠還房貸了的負(fù)債泥潭。

當(dāng)時很多人認(rèn)為加杠桿就能贏，但現(xiàn)實是過度的財務(wù)透支拉長了下行調(diào)整周期。接下來聊杠桿率，杠桿率和人口結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，杠桿率越高，房價回調(diào)的周期就越長，全世界都是這個規(guī)律，畢竟需要更長的時間休養(yǎng)生息。

借了五十萬，房價跌40%雖然也痛，但杠桿不高，大概率還能還得起，要是借了一千萬，那壓力就完全不一樣了。人們知道中國的炒房之城是哪里嗎？

廈門島內(nèi)的思明區(qū)，房價高得離譜，整個福建的人都在買廈門的房子，連省會福州人都跑到廈門買房，而且只買島內(nèi)的房子，覺得才算好房子。杭州也是個炒房之都，杭州的房子大多是溫州炒房團(tuán)在炒，他們最喜歡去的就是杭州和上海。

他發(fā)現(xiàn)有個特別明顯的趨勢，越往南方、民營經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，人們買房越敢加杠桿，越往北、國有體制、央企占主導(dǎo)的地方，人們買房越保守，像東北、內(nèi)蒙、北京、天津的朋友，整體思路都是有多大能耐干多大事，吃飯喝酒愛吹牛逼，做事特別務(wù)實。

深圳人敢刷信用卡湊首付，上海本地人都不太愛加杠桿，上海老百姓普遍沒有那種要拼命搞錢的執(zhí)念，真正愛搞錢的就是浙江、廣東、部分福建的人，福建人更是一張船票就能闖全世界。從杠桿率的角度來看，深圳在一線城市里確實是比較危險的。

他之前看過東吳證券四月份出的一份一百多頁的研報，考察了全世界主流經(jīng)濟(jì)體房價漲跌的整體情況，做了回歸分析。

所有經(jīng)歷過大回撤的經(jīng)濟(jì)體，四十八個深度收縮的房價變化，從起點到頂峰，再到底部，再反彈，整個周期里，收縮前的主升浪，四十八個經(jīng)濟(jì)體平均花了45個季度，也就是十年左右。深圳2008年漲到2021年，漲了十三年，比平均周期還長。

十年平均漲一倍，深圳十三年漲了五倍，之前就說過，漲得越高，跌得越深。這四十八個經(jīng)濟(jì)體，平均下跌周期是22個季度，也就是五年，平均跌幅在32%左右。

深圳到現(xiàn)在差不多也跌了五年，跌幅有43%，按這個回歸分析來看，還沒完全到位，可能還要三到四年才能徹底穩(wěn)住。縱觀這些周期的起伏與回歸，市場的每一次出清都在為未來的真實基本面讓路。

綜合分析，面對如果房子的價值已經(jīng)不夠還房貸了的困境，盲目焦慮并不能解決實質(zhì)問題。核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)或許還能依靠時間換取空間，只需將房屋視為承載生活起居的剛需消費品，穩(wěn)住現(xiàn)金流便能渡過難關(guān)。

但對于處于非核心區(qū)、且流動性枯竭的資產(chǎn)，長痛不如短痛，適時優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)才是更明智的選擇。至于深圳樓市觸底還遠(yuǎn)嗎，在龐大的二手房庫存、高昂的持有杠桿以及緩慢修復(fù)的預(yù)期面前，市場的徹底反轉(zhuǎn)仍需時日。

只有當(dāng)租售比重新具備吸引力，居民實際收入預(yù)期真正企穩(wěn)，樓市的大底才會夯實。在此之前，保持理性審慎，才是穿越這輪漫長周期的不二法門。