白云羅沖圍螺涌村，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“清算”了。

前幾天，螺涌聯(lián)社發(fā)布公告：要求未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議、交還集體土地及地上建筑物的非本村村民使用人，在6月30日前簽約。

未及時(shí)簽約、搬遷的，將會(huì)依法強(qiáng)制收回土地使用權(quán)。

據(jù)官方披露，螺涌村1000多棟集體住宅中，僅集資房這類小產(chǎn)權(quán)住宅就有421棟。

|螺涌村公告

壹

一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房就是白云舊改中最難啃的一塊骨頭。

對(duì)于螺涌村而言，小產(chǎn)權(quán)房幾乎已經(jīng)成了舊改推進(jìn)的攔路虎。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，去年10月19日，螺涌村正式啟動(dòng)簽約工作，僅5天時(shí)間就簽約了700多戶。

而今年2月份，包括螺涌村在內(nèi)的松南片區(qū)，還發(fā)布了動(dòng)遷招標(biāo)公告，擬用1年時(shí)間拆完267885.79平建筑，時(shí)間緊，任務(wù)重。

|圖源：廣州公共資源交易中心

但截止目前，仍有一些村民和集資房業(yè)主尚未簽約和搬走。

樓市君翻閱到此前官方的招標(biāo)文件，集資房這類小產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在螺涌村占比相當(dāng)高。

比如螺涌村第一、四經(jīng)濟(jì)合作社，村宅有386棟，集資房有139戶；

而第二、三經(jīng)濟(jì)合作社，則有村宅有386棟，集資房有282戶。

也就是說(shuō)，螺涌村4個(gè)經(jīng)濟(jì)社1193棟房屋，集資房占了421棟，比例高達(dá)35%。

|圖源：廣東省政府采購(gòu)網(wǎng)

這些集資房，在過(guò)去，由于房?jī)r(jià)比正常商品房的價(jià)格要便宜，一直被不少非村民買家追捧。

裁判文書(shū)網(wǎng)曾披露過(guò)一宗案例，有買家在1994年以9萬(wàn)元總價(jià)買下螺涌村西街一套2房1廳的合資房源，后來(lái)因宅基地糾紛對(duì)簿公堂。

而彼時(shí)廣州一手房均價(jià)，是在5000元/平左右。

顯著的價(jià)格差距，催生了大批集資房買賣交易。

現(xiàn)在，這批集資房業(yè)主不簽約、不搬遷，勢(shì)必會(huì)影響螺涌村，乃至整個(gè)羅沖圍的改造時(shí)間表。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而小產(chǎn)權(quán)房的搬遷，之所以推進(jìn)阻力比較大，主要在于補(bǔ)償方案與合法、有產(chǎn)權(quán)的村屋存在差異。

根據(jù)螺涌村的補(bǔ)償方案顯示，合法有產(chǎn)權(quán)村屋的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為“ 7590元/平+280平”，安置面積為 280平。

但小產(chǎn)權(quán)房280平以內(nèi)的，框架結(jié)構(gòu)只按2750元/平補(bǔ)償，超280平部分更少，以1375元/平補(bǔ)償。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不同，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)業(yè)主不大愿意搬。

而且，這不是螺涌村獨(dú)有的情況，白云很多舊改同樣遇到過(guò)類似的“老大難”問(wèn)題。

|圖源：白云區(qū)政府官網(wǎng)

不過(guò)，需要說(shuō)明的是，小產(chǎn)權(quán)房本身就和合法產(chǎn)權(quán)房屋不同。

它是在集體土地上建設(shè)，并且未繳納土地出讓金、無(wú)法取得國(guó)家頒發(fā)的正規(guī)產(chǎn)權(quán)證的房屋。

換句話說(shuō)，這類房源并不是合法房屋。

目前，白云的小產(chǎn)權(quán)房的主要有幾個(gè)類型：

一是村集體統(tǒng)一建設(shè)，對(duì)外銷售的房屋，現(xiàn)在廣州一些使用權(quán)公寓，就是這類項(xiàng)目；

二是原村民在集體土地上，以“集資建房”形式銷售的房屋；

三是歷史違建建筑，并且沒(méi)有辦理合法手續(xù)的房屋。

而現(xiàn)在螺涌村對(duì)非本村村民占有集體土地進(jìn)行最后通牒，主要針對(duì)的是前兩者。

貳

事實(shí)上，白云小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，一直比較突出。

有數(shù)據(jù)顯示，僅白云太和一個(gè)鎮(zhèn)，就有20多個(gè)合資小區(qū)。

而夏茅村、紅星村這些城中村，也是小產(chǎn)權(quán)房的“重災(zāi)區(qū)”。

其中，紅星村甚至因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房屋太多，關(guān)系復(fù)雜，一度導(dǎo)致舊改停頓。

不過(guò)，在最近兩年，白云開(kāi)始逐步對(duì)包括集資房這類小產(chǎn)權(quán)房源進(jìn)行“清算”。

今年5月，民科園大瀝舊改，同樣責(zé)令片區(qū)內(nèi)未搬遷的合法村屋、小產(chǎn)權(quán)房屋，10天內(nèi)交出土地。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

而在去年，民科園田心村舊改，則是對(duì)征收范圍內(nèi)的“合資房”業(yè)主，進(jìn)行原價(jià)墊付清退。

比如某位業(yè)主2017年購(gòu)入的田心村合資房，當(dāng)時(shí)的購(gòu)房金額為35萬(wàn)，那清退補(bǔ)償金額同樣為35萬(wàn)。

這也意味著，集資房這類小產(chǎn)權(quán)房，想要的“博拆遷”，那是不可能的了。

｜白云被征拆房屋

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而有些非村民業(yè)主為了及時(shí)止損，也會(huì)想辦法將房源 轉(zhuǎn)賣 給 本村村 民或外嫁女。

這樣一來(lái)，接手的村民能按照村民的補(bǔ)償方案拿 滿280平回遷房 或者 棄產(chǎn)拿錢 ，賣家也不至于虧太多。

但樓市君想要說(shuō)的是，這條路已經(jīng)無(wú)法走通。

因?yàn)樵谡邔用妫俜揭呀?jīng)徹底收緊了“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正機(jī)會(huì)。

去年7月，廣東省自然資源廳發(fā)文明確小產(chǎn)權(quán)房一律不得登記。

簡(jiǎn)單理解就是，未來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房基本不可能拿到合法的產(chǎn)權(quán)證。

｜圖源：廣東省自然資源廳

尤其是當(dāng)年買賣不合規(guī)或者程序不合法的，按現(xiàn)行政策，不能過(guò)戶、也不能轉(zhuǎn)名，更沒(méi)法承繼承。

因此，在舊改力度全面加碼的背景下，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，還是應(yīng)該認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。