湖北
德國房地產價格在經歷短暫調整后再度上行，購房者在談判桌上的籌碼正在消失。與此同時，大量老舊房產正滑向"擱淺資產"——翻新成本已超過房產本身的市場價值，業主面臨賣不掉也修不起的兩難境地。
01
購房市場：略有上漲，科隆領頭
根據ImmoScout24最新發布的2026年第一季度住宅晴雨表，德國存量公寓全國均價達到每平方米2610歐元，環比上漲1.4%，同比漲幅3.7%。
八大都市圈中，慕尼黑以每平方米8288歐元保持最高位，但漲幅最溫和，環比僅0.3%。真正引人注目的是科隆——存量公寓價格環比漲了2.3%，同比更是飆升6.5%，領跑所有大城市。萊比錫緊隨其后，同比漲幅5.5%。
新建公寓方面，全國均價4139歐元/平方米，環比基本持平（+0.1%）。萊比錫新建房環比上漲2.1%，為各城市中最高。慕尼黑新建公寓均價已經突破每平方米10554歐元。存量獨棟全德均價2867歐元/平方米（環比+0.8%），慕尼黑則以8710歐元遙遙領先。
房價走高的同時，購房者的議價能力正在減弱。ImmoScout24負責人Gesa Crockford指出，經濟和地緣政治的不確定性讓許多購房者處于觀望狀態。資金充足、決策果斷的投資者獲得入場機會。購房價格微微上漲，而租金顯著上升的組合，正在改善出租型房產的投資回報邏輯。
02
"擱淺資產"：翻新成本比房子還貴
購房市場中的存量房的老化問題正在凸顯。越來越多的老舊房產開始淪為"擱淺資產"——翻新所需的費用已經超過了房產本身的市場估值。歐盟建筑能效指令的推進意味著，未來幾年內大量能效等級偏低的房產將面臨強制改造壓力。對于預算本就緊張的購房者來說，買下一套需要全面翻新的房子無異于跳入財務黑洞。尤其是在能源價格持續高位的背景下，改造費用動輒數萬歐元起步。
03
租房市場：壓力稍緩，但遠未緩解
經濟的不確定性導致潛在租戶的租房意愿降低。全德及主要城市的第一季度租賃公寓需求持續小幅下降，而租金水平基本保持不變。
2026年第一季度，全國存量房租金均價為每平方米9.00歐元（冷租），環比上漲1.3%，同比上漲4.5%。一套70平方米的參考公寓，全國平均月冷租金約為630歐元。然而城市間租金差距巨大。慕尼黑存量房冷租均價20.01歐元/平方米（70平米月租金約1401歐元），萊比錫僅8.90歐元（623歐元）。新建房方面，慕尼黑的冷租已達到駭人的27.00歐元/平方米，一套70平米新建公寓月租金逼近1890歐元。
然而租房需求對租金高度敏感：例如慕尼黑公寓租金從16歐元漲至20歐元時，咨詢量下降10%；漲至27歐元時，咨詢量暴降49%。這表明即便是富庶的慕尼黑市場，租客的支付能力也已逼近極限。
德國租金上漲最快的城市是法蘭克福，存量房租金環比上漲1.4%，同比漲5.2%。杜塞爾多夫的新建房租金同比漲幅最高，達到5.5%。
全德租賃需求在2026年第一季度環比下降了3%-4%。但當前大城市租賃需求仍高出2021年同期的43%。市場遠未真正放松。
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