房價止跌信號確認，改善大軍正加速進場；90㎡至120㎡戶型仍是一手成交主力

上半年，廣州新房市場在政策組合拳的持續作用下，樓市的修復速度正在加快。數據顯示，全市上半年新房成交面積同比基本持平，一手住宅成交均價約3.35萬元/㎡，房價調整幅度大幅收窄。90㎡至120㎡戶型仍是成交主力，120㎡以上改善房源成交量同比上漲超一成，核心城區高端樓盤去化亮眼。與此同時，二手房市場上半年網簽超5.3萬套，5月逾六成二手板塊價格環比回升，市場信心正從核心區向外漸進修復。

■新快報記者 何璐詩 文/圖

新房成交連漲3月“保溫”成功，成交均價約3.35萬元/㎡

在以舊換新、購房補貼等政策組合拳持續加碼的推動下，廣州樓市自3月“小陽春”起步，已連續3個月呈現回暖態勢。6月份廣州市場成交熱度雖然有所回落，但上半年整體市場需求得到了有效激活。中指研究院數據顯示，1月至6月，廣州新房成交面積為365萬㎡，同比基本持平。普睿廣佛區域統計顯示，上半年廣州一手住宅成交均價為33485元/㎡，同比微跌0.65%，但降幅較上年同期收窄10.87個百分點。

普睿廣佛區域首席分析師肖文曉認為，房價止跌回穩的信號正進一步得到確認。“今年3月‘小陽春’之后，4月廣州樓市淡季不淡，5月新房成交量更錄得自1月以來的最高值。而在開發商年中沖刺的助力下，6月廣州一手住宅網簽6215套，雖然對比5月黃金月的7268套有所回落，但仍錄得上半年第二高的成績。”他說。

對于6月市場小幅回調，業內人士解讀為正常波動。肖文曉告訴新快報記者：“由于暴雨和高溫天氣頻發，加上此前3個月廣州樓市表現不錯，消化了大量前期積累的需求，6月廣州新房成交環比回落，但仍在‘保溫區間’。接下來7月、8月是傳統淡季，樓市表現如何還要看以舊換新和房票政策精準發力的結果。”

樓市成交量主角沒變，但120㎡以上成交量同比增長超一成

上半年，剛需、剛改仍是廣州一手樓市的主要承接力，而改善型需求的崛起，則成為今年市場修復的核心亮點。據普睿廣佛監測，上半年90㎡至120㎡剛需、剛改戶型成交12809套，占全市新房總成交量的41%；其次是90㎡以下中小戶型成交9128套；120㎡至140㎡戶型成交5547套，位居第三。

改善型置業的升溫趨勢尤為顯著。上半年廣州120㎡以下戶型累計成交21937套，同比下降10.7%；而120㎡以上改善型戶型成交9467套，同比大幅增長11.9%，呈現明顯的結構性增長。肖文曉表示，目前一手樓市的需求格局以剛改和改善為主、以剛需為輔。“大戶型改善產品成交占比持續攀升，標志著廣州改善型購房群體加速入場，是樓市高質量修復的重要積極信號”。

從單價段來看，上半年1萬元至2萬元/㎡剛需房源成交更為活躍，共計成交10681套，占全市成交總量三分之一；其次是2萬元至3萬元/㎡房源成交6620套；4萬元至5萬元/㎡中高端房源成交4489套，位列第三。

頭部房企加碼一線城市核心區，大灣區土拍熱浪“捂熱”信心

放眼全國樓市，高端住宅產品市場熱度上行，頭部房企持續加碼核心城市優質改善業態。中指研究院數據顯示，上半年，20家頭部房企200㎡以上高端住宅項目銷售額占比達25.3%，同比提升10.9個百分點，為所有戶型段中增速最快的品類。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，200㎡及以上高端住宅銷量快速增長，源于供需兩端雙向發力。“一方面，熱點城市供地策略優化，重點釋放中心城區優質儲備地塊，精準匹配高端置業群體的品質住房需求；另一方面，樓市經過多年調控，高容積率、高密度剛需產品集中，高品質改善型房源供給稀缺，長期積壓的高端置業需求正集中釋放”。

有業內人士認為，粵港澳大灣區樓市整體向好，為廣州市場修復形成有力支撐。“今年以來，香港私人住宅售價指數連續12個月上漲，創下31個月新高；廣州馬場地塊以236億元高價出讓、琶洲中二區地塊溢價46%成交；深圳寶安地塊歷經335輪競價爭搶。大灣區核心城市優質土拍熱度高漲，持續提振市場信心。此外，廣州限購、限貸政策持續優化，積壓的改善與剛需需求有序釋放，推動核心區高端樓盤持續熱銷。”其說。

新快報記者了解到，當前廣州核心城區不少高端改善項目市場認可度持續走高。以珠江新城的高端項目凱旋新世界為例，樓盤主打戶型面積段為132㎡至172㎡、195㎡至277㎡、304㎡至835㎡的全維度改善戶型，5月項目到訪量翻倍，成交同比大漲300%，更出現老業主組團買房的火熱行情。同樣位于廣州天河的低密高端項目越秀·觀樾，前6個月累計銷售額突破22.7億元。白云新城的低密項目保利云瑞近日開放，主推128㎡至200㎡全四房戶型，官方數據首開去化超九成。

中指研究院指出，20家頭部房企今年上半年在一線城市的銷售額在業績中占比同比提升5.8個百分點，首度反超二線城市，成為核心業績支撐。頭部房企近年土儲投資高度聚焦一線城市核心地段，核心區高價改善型新盤供給持續增加；疊加一線城市限購優化、首付比例及房貸利率下調等利好政策，核心區項目去化效率顯著優于二線城市，推動行業業績結構向一線城市傾斜。中指研究院高級分析師鄭俊彤稱：“人口持續流入、產業發展動能較強的城市，改善型住房需求有望釋放，對新房尤其中高端產品形成支撐。”

上半年二手房網簽超5.3萬套，5月逾六成板塊價格上漲

二手房市場方面，廣州上半年二手住宅網簽同比整體平穩。廣州市房地產中介協會數據顯示，前6個月二手住宅累計網簽53358套，成交面積534.87萬㎡。受端午假期、高溫強降雨天氣疊加影響，6月二手樓市活躍度有所回落，當月網簽8740套、成交面積88.89萬㎡，環比分別下降12.45%、10.68%，同比下降9.82%、7.70%。

不過，部分板塊二手房價格率先企穩回升，打破市場“以價換量”格局。普睿廣佛監測數據顯示，今年5月廣州二手住宅成交均價回升至21229元/㎡，環比上漲3%。全市65%的板塊二手均價環比上行，共計51個板塊漲價，其中16個板塊漲幅超10%。其中，天河泛珠江新城、五山板塊，海珠工業大道板塊，荔灣廣鋼廣船、花地板塊，白云同和、白云新城板塊及增城多個核心街道板塊，成交均價上升超一成。

鄭俊彤表示，房地產市場仍在筑底，市場修復延續分化特征。展望下半年，核心城市二手房市場有望保持穩定，核心城市掛牌趨穩推動供求關系有所改善，疊加一線城市租金小幅上漲，價格企穩基礎進一步增強，預計下半年二手房價格進入窄幅波動階段。

李宇嘉認為，市場整體呈“中心區好于外圍、新規產品好于其他產品、二手房交易規模好于新房”格局。“本輪回升動力主要來自供求關系再平衡與前期價格充分調整。這既與前期價格充分調整、眾多房源已達到可支付水平有關，也受益于好房子在供給端的持續驅動。”他說。