西安恒大文化旅游城一期的二手房成交信息，這幾天在朋友圈被很多人轉發。

轉發的原因，是前不久這個小區成交了一套二手房，價格低至2509元/㎡！

雖然說這套房源只是個案，但4000多的單價在西安恒大文化旅游城二手房中則非常普遍，3000多的也不在少數。

曾經新房成交價萬元以上，如今二手房4000左右，這簡直如夢幻一般。

那么，在地產大撤退之下，西安周邊那些文旅大盤現狀如何？

01

文旅大盤，曾經有多熱？

文旅大盤的邏輯在于，文旅講故事，地產賣房回籠資金支撐項目開發，由此形成滾動。

這些項目規模，小則三五千畝，大則上萬畝，通過“文旅+地產”、“康養+地產”、“農業+地產”等名義進行包裝。

有文旅資源的地方，背靠文旅資源還稍微能好點；沒有文旅資源的地方，則硬生生的規劃出一個文旅概念。

這種模式在其它城市興起的比較早，在西安掀起熱潮則是十年前開始。

當時，西安向東、向西、向北，在那幾年誕生了多個文旅大盤。

西線中，融創攜手麗彩在咸陽興平打造超級大盤西部灣、榮華攜手陜建在鄠邑開發原鄉牧歌，天朗、金泰、中南、西部集團、雅居樂、金海華等則扎堆在太白山旅游度假區。

向北，恒大則在秦漢新城、三原打造西安恒大文化旅游城、三原恒大文化旅游康養城。

向東，漢華集團則在少華山下開發漢華原山，另外漢華原上、天朗富春原頌則位于渭南主城區東南的南塬新區。

這些項目雖然位于不同的區域、由不同的開發商開發、體量不同、規劃不同，但有一個共同點是“地產+”，住宅產品以低密類洋房、疊拼、合院為主，通過總價可控可以讓西安人實現圓夢院落生活。

同時，除了住宅之外，大部分項目還規劃有酒店、商業、康養、教育等相關配套，有的項目規劃的配套更多，相當于在西安周邊“造城”。

例如：西安恒大文化旅游城，除了住宅、學校、商業等之外，還規劃有恒大童世界樂園、婚禮莊園、會展中心、酒店、主題博物館群、運動中心等；西部灣項目，除了住宅、學校之外，還規劃有奧特萊斯、大秦文明苑、冰雪世界、酒店集群等。

大手筆的宏偉規劃，再加上企業自身品牌與實力的背書、當時的市場環境，在這些文旅大盤中誕生了現象級紅盤！

其中，西安恒大文化旅游城以78.1億元的銷售額位居2019年全國單盤銷售額第17名，以78.5萬平方米的銷售面積位居2019年全國單盤銷售面積第5名；2020年，該項目繼續以69億元的銷售額、71.2億元的銷售面積位列全國單盤第26名、第7名。

2021年國慶假期，融創西部灣首開，賣出去了將近2100套房子，銷售金額約15億元。

從這些，可以看出文旅大盤當年在西安的熱度。

02

這些文旅大盤，現狀如何？

如今，距離西安周邊那些文旅大盤上演傳奇也就5年左右的時間，我們不妨來看一下這些項目如今的現狀。

恒大的兩個項目西安恒大文化旅游城、三原恒大文化旅游康養城，恒大暴雷之后爛攤子留給了當地政府，最終當地政府、地方國企接手實現了已售住宅保交付，至于當年規劃的其它配套、產業部分，只能留給規劃中。

西安恒大文化旅游城，當年售價在1萬元/㎡左右，如今二手房價格基本在4000多元/㎡，3000多元/㎡的房源也不在少數。

目前，這個項目一期至六期、八期共計有1606套二手房掛牌出售，按照過去90天的成交情況，去化周期需要將近8年時間！

除了業主虧慘之外，當年西安恒大文化旅游城宏偉規劃之下，還吸引了一批地產企業在周邊拿地，包括中天美好、南飛鴻、紫薇等，樓面地價炒到6500元/㎡左右，也套牢了多家開發商。

西部灣項目，已經剝離出了融創，如今歸融麗發展，實際上就是麗彩。2021年國慶節首開賣出去的房子，至今尚未交付，至于后續的就更無音訊了。這個項目，部分地塊已經退地，地塊進行了重新出讓，地方國企最終摘地。

太白山旅游度假區板塊，由于項目扎堆，相對來講要穩一些。但在這種穩的背后，一些小型房企的項目地塊已經被擺上法拍平臺進行拍賣，頻頻出現流拍。

很多項目走到今天，除了與2021年下半年以來“三道紅線”+“市場下滑”雙重因素疊加開發商資金出現問題有關之外，更重要的是大多數項目開發的初衷是賣房子，然后靠賣房子回籠的資金再投入到配套建設上。

但實際上，真正的文旅項目，一定是配套先行、運營先行，也就是說先干最苦最累的活，通過內容撬動地產開發從而吸引客戶。

很明顯，這是兩個相反的邏輯，這對企業的資金、運營等提出了更高的要求，這是傳統的地產商不愿意干、沒能力干的。

站在這個邏輯來講，西安周邊真正意義上成功的文旅大盤應該是太白山唐鎮、中華郡荊山居。

太白山唐鎮這個項目在住宅開售前，優先建設了約?7萬平方米的鳳泉湯街商業街區?、溫泉酒店、業主農場及全齡教育體系等核心配套，打造出了一個沉浸式盛唐生活場景。

中華郡荊山居，則在富平，處于富平與閻良交匯處，這個項目住宅2024年開售之前，中華郡景區、酒店等已經開業運營多年并且逐步成熟，已經晉升為4A景區，每年擁有數百萬的客流量。

文旅大盤，需要的是堅持長期主義，而不是“短平快”的收割，只有這樣才能走的更遠。