廣東
剛過去的周末，荔灣坑口二期規劃掛網公示，聚龍灣片區最受期待的地塊之一終于明牌了。
劃重點：容積率從5.8砍到4.4，限高100米，前側067商業地限高18米，住宅稍作抬高基本無遮擋望江。
是的，聚龍灣真正意義上無遮擋望江的第一宗江景宅地，要來了！
作為聚龍灣首宗江景宅地，它年內大概率掛牌，產品指向200㎡以上大平層。
參考同板塊翡麗甲第北向有遮擋還能賣9-13萬/㎡，這塊地一旦出來，白鵝潭江景的資產序列要重新排位了。
但今天，我想說的不是這塊地本身。
咱來聊點更有意思的事情。
廣州，降容潮來襲
過去一年多，廣州已經出現了一波很明顯的降容潮。
你聽過的沒聽過的位置，但凡有點新地塊的消息，消息內容大概率會含有“降低容積率”這一要素。
我盤了盤近兩年中心區成交的地塊，發現在已成交的地塊中，至少有五宗，是主動降容后才找到東家的。容積率一砍，馬上變成香餑餑。
剛成交沒多久的琶洲中二區地塊，就是最典型的信號。
這塊地之前控規調整，容積率從4.1大幅下修到2.5，限高80米。
琶洲這種寸土寸金的地方，愣是從摩天樓邏輯切回了小高層邏輯，你就知道風向變得有多徹底。
還有天河區金融城東區AT091410地塊，重新上架后，容積率由6.94下調至3.65，降幅接近一半，商業占比也明顯壓縮。
說白了，過去那種又高又密、還夾著大量商業壓力的舊打法，市場已經不買賬了。
再看荔灣聚龍灣周邊，不止坑口，以石圍塘地塊（海上印）為例，容積率同樣從3.5降到3.0。
地塊就在11號線石圍塘站地鐵口，與白鵝潭萬象城直線距離只有1公里左右，位置可以說是相當優越了。
果然啊，老城更新，如果只靠堆樓，最后只會把老城重新塞滿。
真正高級的更新，是把江景、街區、商業、產業、居住重新排布，讓老城長出新的價值。
當然，不止老城，外圍區的容積率同樣在降，而且降得更猛。
去年，黃埔長洲島地塊，容積率1.01，限高30米，刷新2025廣州成交宅地最低值。
南沙蕉門那個曾經超高層密布的地方，容積率也由9.14下降為2.6，這在前三年根本不敢想。
花都湖、從化溫泉鎮更夸張，1.0甚至0.8的地塊重現江湖。
你看，從珠江新城的邊緣到南沙的角落，從老城舊改到外圍新區，廣州正在全城范圍內給容積率擠水分。
超高層住宅這條產品線，在官方供地端，已經被主動掐住了脖子。
批量制造低密盤
廣州在革自己的命
再來看看宏觀數據吧。
據克而瑞統計，2025年廣州掛牌宅地平均容積率降至1.57，創2006年以來新低。
要知道，回看三年前，琶洲、赤崗、廣紙、廣船、白鵝潭……遍地是容積率破5、高度動輒150米的項目。
也就是說，你在中心區花上大幾千萬買的住宅，有可能動輒40層+。
這在其他城市幾乎不可能發生的事情，在廣州卻魔幻般地成為了現實。
而現在，廣州正在批量制造“低密盤”，這種轉變的背后，其實是城市邏輯徹底變了。
以前廣州總抱著“多蓋一層多賣錢”的思路，瘋狂推高容積率，結果搞出一堆高密度鴿子籠，二手市場踩踏，品質一塌糊涂。
在土拍市場中，高容積率地塊也根本賣不上價，開發商不敢拿，一拿就套，這也是前兩年為什么那么多地塊流拍的原因。
當時我們就專門寫文呼吁過，只有把容積率降下來，樓面價才能穩住，開發商才敢做高端產品，政府才能繼續賣地。
毫不夸張地說，這波降容潮，是廣州被迫，也是主動的選擇。
現在，官方也確實做到了自己的承諾：廣州好地，越來越多了！
戳下圖回顧此前文章：
高密度二手
正在變成新時代的負資產
廣州正在用土地指標，強行淘汰上一代產品，倒逼市場進入品質時代。
對于買家來說，置業方向也很清晰了，未來兩年的廣州樓市，只有兩類房子值得你多看一眼：
一是這種核心區被“降容”后的新物種低密宅地，二是外圍擁有絕對生態優勢的超低密產品。
至于那些容積率還在4.5以上的二手高樓，除非有不可復制的學位和景觀，否則，別買。
是的，低密盤對二手市場的沖擊，是降維打擊式的。
你想想，同樣核心地段，未來新房是2.5容積率、板樓、三梯四戶，而你手里那套容積率5.0、三梯八戶的超高層塔樓，樓齡一旦超過八年，賣給誰？租給誰？
以前大家買房，最怕輸給地段，覺得只要在核心區，房子就有價值。
以后很多房子，可能不是輸給地段，而是輸給時代。
市場一旦見過好東西，就很難再回頭。
就像你住慣了大陽臺、低密度、好園林、寬樓距，再讓你回去接受暗廳、長走廊、貼臉樓、鴿子籠，你會本能抗拒。
這對城市是好事。對買房人，也是一次重新篩選資產的機會。
接下來，廣州樓市會越來越挑。
挑開發商有沒有能力做產品，挑地塊有沒有資源兌現。
也挑買家有沒有眼光，看懂這場規則變化。
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