本文來源：時代周報 作者：劉婷

京東在香港的布局，又落下一枚“重子”。

7月6日，遠東發展（00035.HK）公告顯示，其間接全資附屬公司帝盛酒店集團擬向京東集團旗下公司JD Fabulous Development XI Limited出售捷彩有限公司全部股權，初步購買價為7.5億港元。

捷彩主要持有位于油麻地上海街268號的香港海景絲麗酒店，目前該物業客房正被轉換為學生宿舍單位，預計將在2026年下半年完成全面轉換。交易完成后，遠東發展旗下DHI Hotel Management HK Limited將繼續作為管理人，運營該物業三年，并在三年期內每年向目標公司支付4500萬港元保證收入。

時代周報記者以購買價7.5億港元測算，每年4500萬港元保證收入相當于為買方提供了一個約6%的前期收入口徑。不過，后續仍取決于改造成本、運營開支、入住率和床位定價。

圖片來源：交易公告

拆開交易結構來看，京東買入的是一項位于香港核心城區、具備改造基礎和穩定現金流預期的運營型地產資產。對遠東發展而言，這是一次減債；而對京東而言，則更像是在香港稀缺住宿資產上的提前卡位。

學生宿舍受追捧，酒店和商廈被重新定價

學生宿舍，正在從高校配套設施，變成香港另類地產市場里一門被重新估值的生意。

政策落地，點燃了這個賽道的增長預期。香港2025年《施政報告》提出，由2026/27學年起，每所資助專上院校的非本地生自費就學人數上限，將由相當于本地學額數目的40%提高至50%。與此同時，香港特區政府已推出“城中學舍計劃”，“便利市場將現有商業大廈，包括酒店，改作學生宿舍，并可在一定條件下保留過剩地積比。”

這意味著，香港一邊在擴大非本地生規模，一邊在通過存量物業改造補住宿短板。對于寸土寸金的香港而言，新增土地供應有限，大學自建宿舍周期長，酒店和商廈改造便成為更現實的補位方式。

需求端持續擴容，供需失衡的現狀進一步推高行業投資吸引力。仲量聯行在《投資適應：學生公寓作為具有韌性的另類資產類別》中指出，香港學生公寓市場投資策略正在發生轉變。隨著學生床位需求持續增長，投資者正日益關注適合改建為學生公寓的資產。資金正流向價格具有競爭力的B級和C級寫字樓物業，其潛在內部收益率（IRR）最高可達18%，高于同類酒店改建項目。仲量聯行預測，根據現有在建項目，香港學生公寓的供需缺口將從2025-2026學年的76300張床位增至2029-2030學年的147200張床位，幾乎翻一番。

“在租賃需求疲軟的情況下，學生公寓（PBSA）的改建正成為一種日益可行的策略，用于重新利用未充分利用的非A級寫字樓，使業主能夠釋放被困的資金并獲得更穩定的收入來源?！敝倭柯撔兄赋?。

中原(工商鋪)董事總經理潘志明對時代周報記者表示，香港學生宿舍的短缺情況嚴重，在最新施政報告中，非本地生配額增加。按目前的學生宿舍供應量遠不及學生增長的需求，經營學生宿舍的前景更佳。由目前酒店經營轉作學生宿舍成本更低，更劃算，對于整個投資而言，部分業務在經營中，穩定性更高。

“地區方面則較廣泛，首選是靠近大學校舍，一定是較受歡迎，但當盤口消化后，沿著集體運輸系統的物業亦會受歡迎，而即使偏遠地區的話，若有穿梭巴士往返接載學生的話，就可解決到交通問題，可作學生宿舍?！迸酥久鞅硎?。

隨著香港學生宿舍的緊缺，資本已經爭相涌入。2024年，香港都會大學購入紅磡一間新酒店作為學生住宿，項目被命名為MU88，以配合學生人數增長和校園國際化發展。據香港都會大學官網信息，該物業原名為“都市之木酒店”，由兩棟16層高的樓宇組成，設有255間帶獨立衛浴的客房，可容納約480人。

（圖片來源：香港都會大學）

中原集團旗下中原投資也在加碼學生住宿。2024年，中原集團斥資1.8億港元購入尖沙咀Popway Hotel，計劃改造成約150個床位的學生住宿項目。今年3月，中原投資又以15億港元購入494間客房的富豪東方酒店，并計劃再投入約5億港元進行改造，目標是在未來兩至三年內于香港持有6000個學生住宿床位。

京東此次買入油麻地學生宿舍資產，正是在這一輪資本轉向中落子。相比從零拿地建設，收購已有酒店并改造為學生宿舍，周期更短、位置更核心，也更容易在供應缺口中獲得租賃需求支撐。

香港資深房產經紀人唐星（化名）對時代周報記者表示，酒店或商廈改造學生宿舍的投資邏輯，正隨著香港住宿結構變化變得清晰。“香港核心區存量物業很多，但不是所有物業都適合繼續做傳統酒店或寫字樓。學生宿舍的好處是需求比較剛性，租期相對穩定，也更容易形成規模化管理。尤其是油麻地、佐敦、紅磡、何文田這些交通便利、靠近高校資源的區域，對學生住宿項目會更有吸引力?！?/p>

不過，學生住宿并非低門檻生意。唐星提醒，這類項目最終仍要看牌照、消防、樓宇用途、改造成本和運營能力?！百Y本現在看中的是香港學生住宿的缺口，但能不能真正做出穩定回報，關鍵在于項目位置、床位定價，以及后續管理服務是否跟得上?！?/p>

仲量聯行香港項目及開發服務部主管黃瑞安表示，將辦公樓改建為學生公寓的成本差異很大，取決于樓層布局、外立面及窗戶系統以及機電系統等關鍵技術因素。在理想情況下，如果外立面、結構和機電系統都適合學生公寓，室內裝修成本約為每平方英尺1300至1400港元。然而，如果需要翻新外立面或升級和更換機電系統，資本支出可能會大幅增加。

大廠加碼香港，京東把生意做得更全

過去幾年，香港正在成為互聯網公司和產業資本加碼的市場。

美團旗下外賣平臺KeeTa于2023年進入香港市場，并迅速改變本地外賣競爭格局。21世紀經濟報道援引Measurable AI的數據顯示，KeeTa2023年5月進入香港市場之后，單量市占份額按月持續快速提升，并在10個月內成功反超兩個競爭對手。

阿里系也在香港加碼。2024年9月，淘寶香港站宣布投入10億元人民幣，推動滿額包郵、跨境退貨、本地退貨以及菜鳥自提點網絡擴張。

線下資產也成為大廠加碼香港的一個入口。2025年10月，香港英資企業怡和集團宣布，文華東方已與杭州阿里巴巴集團及螞蟻集團達成協議，以9.25億美元出售其香港銅鑼灣旗艦寫字樓“銅鑼灣一號”頂層13個樓層、屋頂廣告位及50個停車位。同年12月，京東以35億港元購入中環中國建設銀行大廈50%權益，并表示將繼續圍繞供應鏈，在香港投資零售、物流和技術研發等業務。

（香港住宅實景，受訪者供圖）

與美團、阿里相比，京東在香港的布局更強調“供應鏈+重資產”。今年6月，香港首家京東MALL落地灣仔港灣道28號灣景中心；6月5日，京東集團宣布旗下佳寶超市迎來重要里程碑——全港分店突破100間。

京東方面此前披露，截至2026年6月，其在港累計投資額已超過350億港元，業務覆蓋零售、物流、科技、健康、產發等核心板塊，未來三年還計劃攜手1000個本地及國際頭部品牌、布局超過200個線下門店、提供超過1萬個本地就業崗位。

潘志明認為，在資產配置方面，學生宿舍在香港是一門最流行的經營產業。有穩定的學生客源，穩定的租金回報理想，物色到物業可作學生宿舍的話，物業升值及增值能力較高。同時，京東是大企業，較易接觸內地來港學生及內地實力家庭的家長，接觸面更廣，以京東名義作推廣再招學生來港讀書及住宿的話，相對其他學生宿舍經營者而言更具競爭力。

“京東在零售、小電器，家庭用品上是龍頭企業，在經營學生宿舍成本上而言，裝修、家具產品可以更低成本價取勝，競爭力更大，在經營上與其他機構相比，占盡優勢。”潘志明表示，京東投資經營學生宿舍是一件好事，未來京東若開學生宿舍賽道，對集團在資產配置及業務發展上而言相當有利。

從這一脈絡看，學生宿舍并非完全跳出京東在港布局。過去，京東講的是電商、零售和供應鏈故事；如今，其在香港的落點正在變得更豐富：線下門店觸達消費者，物流網絡支撐履約，產發和物業資產則成為承接長期經營的基礎設施。

京東集團官網顯示，京東產發是京東旗下現代基礎設施投資與資產管理平臺，業務包括物流園、產業園、數據中心等投資、開發和資產管理。截至2025年底，京東產發在全球管理超過280項現代基礎設施資產，總建筑面積超過2700萬平方米，資產管理規模超過1200億元。

此次交易，京東買入的是香港核心城區住宿資產，遠東發展繼續負責三年運營，并提供年度保證收入。這種安排降低了買方首次切入學生住宿賽道的運營不確定性，也給京東留下了觀察市場、熟悉產品和判斷后續擴張空間的窗口期。

對遠東發展來說，這筆交易則更接近一次資產盤活。公告顯示，交易完成后，遠東發展預計錄得出售收益約4.23億港元；在償還相關物業按揭后，集團銀行借貸預計減少約6.3億港元，余下約1.06億港元所得款項將用作一般營運資金。

（圖源：交易公告）

京東會不會繼續加碼香港學生宿舍，目前仍未有公開答案。但這筆7.5億港元交易至少釋放出一個信號：在香港這個高密度、高租金、強教育資源的市場里，圍繞“人”的居住、消費和履約需求，正在成為資本重新定價的方向。