來源：市場資訊

（來源：國策評估）

一、土地市場分析

（一）各類用地

1、土地供求

2026年1—5月，杭州共推出各類用地規劃建筑面積1077.55萬㎡，同比下降14.62%；杭州成交規劃建筑面積899.73萬㎡，同比下降22.59%。

2、土地價格

2026年1—5月，杭州成交樓面均價為3574元/㎡，同比下跌61.63%；平均溢價率為26.02%，較去年同期下降7.05個百分點；各類用地出讓金達321.56億元，同比下降70.3%。

（二）住宅用地

1、土地供求

2026年1—5月，杭州共推出住宅用地規劃建筑面積202.81萬㎡，同比下降49.58%；杭州成交規劃建筑面積107.27萬㎡，同比下降73.85%。

2、土地價格

2026年1—5月，杭州成交樓面均價為24584元/㎡，同比上漲1.46%；平均溢價率為32.01%，較去年同期下降5.03個百分點；住宅用地出讓金達263.7億元，同比下降73.47%。

（三）商辦用地

1、土地供求

2026年1—5月，杭州共推出商辦用地規劃建筑面積94.36萬㎡，同比下降44.84%；杭州成交規劃建筑面積101.63萬㎡，同比下降47.1%。

2、土地價格

2026年1—5月，杭州成交樓面均價為3392元/㎡，同比下跌4.67%；平均溢價率為7.62%，較去年同期增長7.15個百分點；商辦用地出讓金達34.48億元，同比下降49.57%。

二、房地產市場分析

（一）住宅市場

1、價格水平-新房

2026年1—5月，杭州新建住宅價格累計上漲2.40%，漲幅較去年同期擴大0.80個百分點。

2026年1—5月，濱江區、上城區、西湖區等區域為杭州商品住宅（不含保障性住房）成交均價最高區域。其中，成交均價同比上漲的區域有蕭山區、西湖區、上城區等，同比分別上漲49.9%、30.1%、28.0%；成交均價同比下跌的區域有錢塘區、臨安區、拱墅區等，同比分別下跌10.5%、4.9%、2.2%。

2、價格水平-二手房

2026年1—5月，杭州二手住宅價格累計下跌2.20%，跌幅較去年同期擴大0.60個百分點。

3、成交規模-新房

2026年1—5月，杭州商品住宅（不含保障性住房）成交面積為201.3萬㎡，同比下降18.1%；商品住宅（不含保障性住房）成交套數為13323套，同比下降27.5%。

2026年1—5月，蕭山區、余杭區、錢塘區等區域為杭州商品住宅（不含保障性住房）成交主力區域，共成交97.69萬㎡，占城市成交面積的48.5%.其中，成交面積同比增長的區域有蕭山區、上城區等，同比分別增長87.3%、16.8%；成交面積同比下降的區域有臨平區、拱墅區 、余杭區等，同比分別下降51.3%、48.2%、32.7%。

4、成交規模-二手房

2026年1—5月，杭州商品住宅成交面積為317.4萬㎡，同比下降20.0%；商品住宅成交套數為31775套，同比下降18.2%。

2026年1—5月，余杭區、拱墅區、蕭山區等區域為杭州商品住宅成交主力區域，共成交15442套，占城市成交套數的48.6%。成交套數同比下降的區域有濱江區、西湖區、上城區等，同比分別下降72.6%、70.5%、69.6%。

5、供求關系-供應

2026年1—5月，杭州商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面積為33.6萬㎡，同比下降27.1%。

2026年1—5月，蕭山區、余杭區、錢塘區等區域為杭州商品住宅（不含保障性住房）供應主力區域，共供應90.28萬㎡，占城市供應面積的53.7%.其中，新批上市面積同比增長的區域有濱江區、蕭山區、西湖區等，同比分別增長79.6%、47.9%、29.2%；新批上市面積同比下降的區域有臨安區、富陽區、臨平區等，同比分別下降80.1%、62.1%、57.0%。

（二）商業市場

1、價格水平

2026年1—5月，杭州商業成交均價為19976元/㎡，同比上漲9.3%。5月，杭州商業成交均價為21526元/㎡，同比下跌17.1%。

2、成交規模

2026年1—5月，杭州商業成交面積為14.4萬㎡，同比增長30.9%；商業成交套數為1262套，同比增長19.6%。

2026年1—5月，余杭區、富陽區、西湖區等區域為杭州商業成交主力區域，共成交7.22萬㎡，占城市成交面積的50.2%。其中，成交面積同比增長的區域有濱江區、錢塘區、富陽區等，同比分別增長2487.1%、546.0%、493.7%；成交面積同比下降的區域有臨安區、蕭山區、上城區等，同比分別下降72.4%、44.8%、42.4%。

3、供求關系-供應

2026年1—5月，杭州商業月均新批上市面積為2.54萬㎡，同比下降18.5%。

（三）辦公市場

1、價格水平

2026年1—5月，杭州寫字樓成交均價為23642元/㎡， 同比上漲5.5%。

2、成交規模

2026年1—5月，杭州寫字樓成交面積為58.8萬㎡， 同比增長8.0%；寫字樓成交套數為2311套，同比下降9.1%。

2026年1—5月，蕭山區、余杭區、上城區等區域為杭州寫字樓成交主力區域，共成交42.08萬㎡，占城市成交面積的71.5%。其中，成交面積同比增長的區域有余杭區、臨安區、蕭山區等， 同比分別增長167.3%、109.7%、62.1%；成交面積同比下降的區域有富陽區、西湖區、拱墅區等，同比分別下降89.4%、63.8%、51.9%。

3、供求關系-供應

2026年1—5月，杭州寫字樓月均新批上市面積為7.2萬㎡，同比下降34.0%。

三、總結與展望

過去的五個月，杭州樓市調控全面寬松，限購、限價取消，商貸首付統一降至15%，限售僅差異化約束熱點項目，政策全面降低購房交易門檻。土地市場整體大幅縮量，各類用地出讓建面、出讓金同比顯著下滑，供地重心向工業產業傾斜；住宅用地供應、成交腰斬，但核心地塊樓面價微漲、溢價維持高位，房企集中爭搶主城優質宅地，遠郊地塊熱度低迷。住宅市場呈現鮮明冷熱分化：新房供應收縮、量縮價漲，改善型三房、500-1000萬房源成交占比最高，濱江、蕭山、上城等核心區域房價漲幅突出；二手房持續量價雙跌，各區域成交套數普遍大幅下滑，與新房形成明顯行情剪刀差。商辦市場結構性分化顯著，寫字樓依托科創產業小幅回暖，商業僅產業新區社區底商成交亮眼，傳統商圈物業去化承壓，且商辦新增供應大幅縮減。整體市場痛點突出，板塊價值割裂、二手房流通不暢、剛需新房供給不足、土地財政承壓等問題并存。

后市寬松政策基調保持不變，后續調控將側重激活二手房置換鏈條、優化土地供給結構，持續壓縮遠郊住宅用地出讓，強化主城地塊稀缺性。土地市場全年宅地供應維持低位，國央企、頭部房企持續壟斷核心地塊，中小房企開發空間持續收窄。住宅市場分化行情將延續，下半年核心板塊改善新盤入市帶動成交小幅修復，新房價格穩中有升；二手房短期處于底部震蕩，僅核心優質次新房流動性改善，遠郊剛需房源仍存降價壓力。商辦無整體復蘇行情，僅產業配套寫字樓、社區商鋪具備持有價值。中長期杭州樓市徹底告別普漲時代，進入存量主導、改善需求為主的新階段，資產價值高度綁定地段、產業與配套，同時需警惕遠郊物業貶值、剛需購房成本抬升、房企現金流承壓等市場風險。

（國策杭州分公司 劉素芬）

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