【TechWeb】7月7日消息，香港老牌地產(chǎn)商遠東發(fā)展（00035.HK）與內(nèi)地電商巨頭京東集團（09618.HK）近日達成一筆重量級資產(chǎn)交易。遠東發(fā)展7月6日公告披露，公司已于7月3日與京東旗下子公司JD Fabulous Development XI Limited訂立買賣協(xié)議，擬以7.5億港元的初步代價出售捷彩有限公司全部已發(fā)行股份，該公司持有位于油麻地的海景絲麗酒店物業(yè)。

268間客房變身學生宿舍 交易設保底收益條款

本次交易的標的物業(yè)位于香港油麻地上海街268號，前身為海景絲麗酒店，歸屬帝盛酒店集團。該物業(yè)合計擁有268間客房，目前正進行客房翻新改造，批量將酒店客房調(diào)整適配為學生住宿標準，全部改造工程預計2026年下半年完工交付。按7.5億港元計算，每間宿舍折合約280萬港元。

交易采用“所有權(quán)與運營權(quán)拆分”的創(chuàng)新模式。京東完成股權(quán)交割、拿下物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)后，遠東發(fā)展旗下酒店管理子公司DHI Hotel Management HK Limited將同步簽訂三年托管運營協(xié)議，全權(quán)負責該學生宿舍的日常招商、物業(yè)管理及住宿配套服務。

協(xié)議設置了剛性收益保底條款：三年托管周期內(nèi)，運營方每年向物業(yè)持有方（京東旗下標的公司）提供4500萬港元保底營業(yè)收入。以7.5億港元交易對價測算，每年4500萬港元保底收入對應穩(wěn)定年化收益率約6%。遠東發(fā)展則無條件為管理人履行責任提供最高不超過三年保證收入總額的擔保。

截至2026年3月31日，該物業(yè)經(jīng)審核賬面凈值僅2.659億港元。初步購買價7.5億港元較賬面凈值溢價約4.84億港元，溢價幅度近2.82倍。遠東發(fā)展預計，交易交割完成后將確認約4.23億港元出售收益。

這筆交易的背后，是香港學生公寓市場供需缺口的持續(xù)擴大。據(jù)香港教育局及仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2024/25學年香港非本地學生規(guī)模已增至9.2萬人，八大院校平均床位比約為2.55:1，對應宿位缺口約4萬個；預計到2028年，香港高校宿位缺口或突破10萬個。

在供需錯配下，大量存量酒店、整幢住宅被改造為學生宿舍。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計，2025年至2026年一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改作學生宿舍的成交約27宗，金額逾85億港元。

京東香港“掃貨”

從京東的角度來看，此次收購油麻地項目，正是其布局香港學生宿舍市場的重要一步。包含該交易，過去20個月，京東在港已公開收購三宗物業(yè)，累計耗資約60億港元。

2024年底，京東以18億港元收購位于香港沙田的物流地產(chǎn)利豐中心，項目建筑面積48.7萬平方英尺（約4.53萬平方米），是當年香港最大的整棟工業(yè)交易之一。

2025年12月，京東以約35億港元收購香港中環(huán)中國建設銀行大廈50%股權(quán)，獲得約1.12萬平方米的寫字樓空間。該物業(yè)位于中環(huán)金融核心區(qū)，地下通道直通港鐵中環(huán)站，前身為香港麗嘉酒店。京東表示，此次收購目的為自用，始終看好在香港的發(fā)展。

除了地產(chǎn)外，2025年8月，京東還耗資約40億港元收購香港連鎖食品超市佳寶，將其納入其本地零售體系。

京東地產(chǎn)版圖，從物流倉儲到學生公寓

京東的地產(chǎn)投資并非局限于香港。近年來，其通過旗下京東產(chǎn)發(fā)（JD Property）等專業(yè)平臺，在全球范圍內(nèi)構(gòu)建起多元化地產(chǎn)版圖。

中國內(nèi)地方面，2026年4月，京東以6.63億元競得杭州錢江世紀城核心區(qū)一宗沿江商業(yè)用地，計劃建設京東集團浙江區(qū)域中心總部，項目計劃總投資約20億元，將打造集辦公、科技、京東MALL等功能于一體的區(qū)域中心，預計入駐員工超4000人。此外，京東通過倉儲物流REITs持續(xù)擴募，2026年3月第二次擴募擬購入北京大興空港、昆明空港、廣州花都空港三大高標準倉儲項目。

海外市場方面，2025年12月京東產(chǎn)發(fā)攜手EZA Hill及一家全球領(lǐng)先房地產(chǎn)私募投資機構(gòu)，以約3億新元聯(lián)合收購新加坡4座高標倉，總面積約17.5萬平方米。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個國家和地區(qū)擁有53個基礎(chǔ)設施項目。

新加坡物流倉儲基礎(chǔ)設施（圖片來自京東產(chǎn)發(fā)官網(wǎng)）