核心摘要

2026年是“十五五”開局之年，房地產政策重心從“推動止跌回穩”轉向“著力穩定房地產市場”，圍繞“因城施策控增量、去庫存、優供給”的施政體系持續深化。

2026年上半年，全國房地產市場整體延續“L型觸底、跌幅收窄”的筑底行情，市場呈現“弱復蘇、強分化”格局。一方面，新房供應持續收縮，上半年50個典型城市累計新增供應4697萬平方米，同比下降23.1%，供給約束進一步強化；另一方面，新房成交在二季度出現明顯的邊際修復，其中4月成交同比轉正至1.6%，6月成交環比微降0.3%，北京、上海、深圳等核心城市引領復蘇，城市能級間分化顯著。二手住房市場表現明顯優于新房，多數城市同比保持增長，置換鏈條暢通成為激活市場循環的關鍵。

從庫存端來看，“以銷定產”策略下，供應收縮力度大于成交，推動狹義庫存持續回落。截至2026年6月末，50城狹義庫存規模降至約3億平方米，回歸至三年來低位，但去化周期仍處26個月高位，三四線城市去化壓力尤為突出。

展望下半年，我們認為，在供給端持續收縮的行業慣性下，新房供應仍將維持低位，成交大概率延續筑底行情，市場分化格局大概率進一步加深。據當前市場基本面研判，一線及核心二線城市（上海、北京、杭州、深圳等）在“好房子”優質項目入市與二手房供需關系改善的雙重支撐下，新房、二手房成交有望保持較高活躍度，在2025年同期低基數效應下，新房成交同比降幅有望進一步收窄甚至轉正。二手房市場預期繼續引領修復，核心城市成交活躍度延續。相比之下，多數三四線城市仍將處于去庫存與價格調整過程中，弱勢磨底態勢難改。

一、整體綜述：一二手分化加劇，二手房主導地位強化

2026年上半年，房地產市場一二手成交結構持續分化，二手房在重點城市住房交易中的占比穩步提升，“二手房主導”的格局進一步強化。

從成交總量來看，一二手住宅合計成交規模在二季度迎來階段性修復，其中二手房成交表現明顯優于新房。上半年新房成交規模同比有所回落，二手房成交規模同環比雙升，上半年成交總量更是創近四年新高。

從月度變化來看，2026年上半年二手房占比呈現“一季度走高、二季度小幅回落”的態勢：1月占比高達71.8%，2月受春節因素回落，3-4月小幅回升，5月明顯回落，6月微幅企穩在65.3%左右。新房成交規模在二季度也迎來階段性修復，“賣舊買新”的改善需求傳導帶動新房成交占比提升。

圖1 2023年1月-2026年6月20個重點城市一二手住宅成交面積走勢

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

注：20個重點城市包含北京、成都、大連、東莞、佛山、廣州、杭州、惠州、南京、寧波、青島、廈門、上海、深圳、蘇州、天津、武漢、西安、揚州、重慶，與二手房同口徑。

從一二手占比及分化趨勢來看，一二手占比剪刀差呈現長期走闊態勢，而短期（2026年上半年）則表現為“高位波動、二季度收斂”的特征。在新房供應持續收縮的背景下，二手房憑借其現房屬性、區位成熟度及價格彈性，成為承接市場需求的主要載體，二手房交易占比整體走高，一二手剪刀差持續擴大；進入二季度后，隨著核心城市優質項目集中入市，新房成交同比轉正，一二手剪刀差呈現階段性收斂現象。

圖2 2023年1月-2026年6月重點20個城市一二手住宅成交面積占比月度變動情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

二、新建商品住宅市場：成交同比回落，庫存壓力結構性凸顯

1、供應：上半年累計同比下降23.1%，各能級全面縮量，核心城市供給結構性分化

2026年上半年，新房供應延續了自2023年以來的縮量態勢，且降幅進一步擴大。據CRIC監測，全國50個典型城市上半年累計新增供應4697萬平方米，同比下降23.1%。從絕對量來看，僅為2023年同期的約43%，供給收縮幅度為近年之最。

從月度走勢來看，1-2月受春節假期與市場預期偏弱疊加影響，供應處于年度谷底，單月規模均不足600萬平方米；3月隨“小陽春”季節性放量至911萬平方米，環比增長121.9%，但同比仍下降22%；4月進一步上行至1136萬平方米，形成上半年供應小高峰；5-6月供應先降后升，5月供應回落至746萬平方米，環比下降34.3%，6月供應回升至915萬平方米，環比增長22.6%，但同比仍下降22.9%。整體來看，上半年供應呈“一季度低位開局、二季度沖高回落”的特征，房企推盤積極性整體偏弱。

圖3 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市新建商品住宅月度供應情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

備注：50個代表城市包含北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、蘇州、武漢、西安、南京、長沙、天津、鄭州、東莞、青島、寧波、合肥、佛山、沈陽、無錫、濟南、廈門、福州、溫州、長春、哈爾濱、南寧、常州、南昌、南通、珠海、惠州、徐州、中山、蘭州、大連、東營、淮南、景德鎮、昆山、拉薩、汕頭、西寧、揚州、運城、漳州、肇慶、鎮江、淄博，下同。

分能級來看，上半年各能級城市供應均同比下滑，其中一線城市收縮幅度最為顯著。4個一線城市上半年累計供應715萬平方米，同比下降25.5%，其中北京供應同比降幅超40%，廣州降幅超30%；23個二線城市累計供應約2880萬平方米，同比下降約25.0%，其中長沙、濟南等城市供應同比降幅超50%，僅福州（+20.7%）、南昌（+7.0%）供應實現同比正增長；23個三四線城市累計供應約1102萬平方米，同比下降約15.8%，降幅相對較小，但絕對規模已處于歷史低位。

表1 2026年6月和上半年50個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）

數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統。

2、成交：上半年累計同比下降11.8%，二季度環比大增40.1%，城市能級間分化顯著

2026年上半年，新房成交呈現“筑底企穩、二季度邊際修復”的運行特征。上半年50城新建商品住宅累計成交7220萬平方米，同比下降約11.8%。從季度動能看，一季度受春節及低基數擾動降幅較大，成交約3007萬平方米，同比下降24.2%；二季度得益于政策累積效應及部分核心城市需求的逐步釋放，成交面積回升至約4213萬平方米，環比增長40.1%，同比降幅大幅收窄至0.2%。

從月度走勢來看，1-2月受春節因素擾動成交低迷，2月單月成交僅661萬平方米；3月隨著“小陽春”的到來市場迎來階段性修復，成交規模回升至1402萬平方米，環比增長112.0%；4-5月市場熱度慣性延續，其中4月成交同比實現1.6%的正增長，5月則環比增長4.0%，成交量更是創年內新高；6月受市場預期轉弱影響，成交環比微降0.3%至1420萬平方米，同比降幅擴大至3.3%，但仍在相對高位持穩，顯示市場具備一定的底部支撐。

圖4 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市新建商品住宅月度成交情況

數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統。

分能級來看，一線城市韌性凸顯，跌幅小于整體均線。一線城市上半年累計成交1043萬平方米，同比下降8.9%，降幅在各能級中最小。其中，深圳上半年累計成交225萬平方米，同比僅降5.7%，5月單月成交59萬平方米，環比大增46%、同比增65%，政策松綁疊加改善需求釋放，表現最為突出；廣州上半年累計成交359萬平方米，同比基本持平（-0.3%），市場筑底跡象明顯；北京上半年累計成交235萬平方米，同比下降1.9%；上海受去年同期高基數影響，上半年累計成交223萬平方米，同比下降27.1%，降幅在四城中最大。

二線城市整體承壓，單城表現冷熱不均。二線城市上半年累計成交4335萬平方米，同比降幅為15.6%，降幅相對居前。其中成都、長沙等城市同比降幅超30%，僅沈陽（+15.8%）、廈門（+16.4%）保持正增長。成交規模上，重慶上半年累計成交470萬平方米，為二線城市最高；成都、天津、武漢等城市也維持了較大的市場規模，整體規模在300-400萬平方米左右。

三四線城市低位運行，修復基礎薄弱。三四線城市上半年累計成交1842萬平方米，同比下降3.3%，降幅在各能級中最低，但其主要建立在前幾年基數已大幅縮減的背景上，并非市場真實回暖的體現。其中昆山（+56.0%）、南通（+41.5%）、漳州（+49.9%）等城市成交實現同比正增長，反映了部分三四線城市在低基數下的企穩態勢，但絕對規模仍然有限。

表2 2026年6月和上半年50個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）

數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統。

從成交面積段結構來看，改善型需求成交占比持續提升，產品升級趨勢明確。2026年上半年，90平方米以下小戶型成交占比僅19%，較2023年下降3個百分點；110-130平方米剛改戶型占比提升至26%，較2023年提升2個百分點；150平方米以上大戶型占比維持14%的高位，較2023年提升約3個百分點，改善型需求已成為支撐市場成交的核心力量。

圖5 2023年-2026年上半年全國50個典型城市新建商品住宅各面積段成交套數占比

數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統。

3、供求關系：上半年供求比降至0.65，供求比走低，市場供需關系持續改善

從供求關系來看，2020年以來50城商品住宅供求比持續下行，2026年上半年供求比降至0.65，為近年最低水平。一方面，土地成交連續數年保持低位，房企開工意愿低迷，使得新入市供應規模急劇收縮；另一方面，去庫存導向明顯，嚴控增量背景下，地方政府通過暫停或減少新增住宅用地出讓、推進城市更新與收儲等方式主動壓降供應，從而推動供求關系向去庫存方向優化，市場整體供需關系持續改善。

圖6 2020年以來全國50個典型城市新建商品住宅供求比變化

數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統。

4、價格表現：上半年整體同比微降1.6%，一線降幅居前，結構性因素主導漲跌

從CRIC監測的2026年上半年50城新建商品住宅成交統計均價看，50城整體房價環比增長2.7%、同比下降1.6%。其中一線房價環比下降2.2%、同比下降4.6%。二線房價整體穩中有升，環比增長3.5%、同比基本持平，三四線房價仍存下行壓力，同比下跌3.5%。

表3 2026年上半年各能級城市商品住宅成交均價（單位：元/平方米）

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

從月度價格走勢來看，一線城市均價維持高位波動，二線和三四線城市均價走勢相對平穩，結構性因素主導價格漲跌。從單月來看，6月一線城市成交均價57140元/平方米，較年初上漲3.8%；二線城市成交均價18573元/平方米，較年初上漲9.3%，漲幅最為顯著；三四線城市成交均價13554元/平方米，較年初下跌4.4%，價格走勢相對平穩但整體承壓。

圖7 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市分能級新建商品住宅成交價格走勢

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

從城市表現來看，50個典型城市中，成交均價同比上漲的城市有14個，同比基本持平（漲幅在±2%區間內）的城市有11個，下跌城市共25個，下跌城市數量仍占半數以上，市場整體價格仍處調整周期，結構性上漲特征明顯。

圖8 2026年上半年全國50個典型城市新建商品住宅成交價格同比表現

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

具體來看，成交均價TOP10城市仍以一線及強二線城市為主，上海、深圳、北京穩居前三，杭州、廈門、東莞等長三角、珠三角核心城市位列前十。價格漲幅TOP10城市分化顯著，杭州以18.6%的同比漲幅居首，青島（11.2%）、深圳（10.3%）、拉薩（9.0%）、惠州（8.3%）等城市因本地市場結構變化或需求釋放漲幅靠前；寧波（-11.2%）、東莞等城市價格同比降幅超11%，價格調整壓力依然較大。

表4 2026年上半年商品住宅成交均價和價格漲幅TOP10城市（單位：元/平方米）

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

5、庫存及去化：總量持續回落，去化周期仍處26.1個月高位

2026年上半年，在供給持續收縮的背景下，全國50個典型城市商品住宅狹義庫存總量下降至3億平方米，較2023年初的約3.9億平方米累計下降約23.3%，整體庫存規模已回落至三年來的低位。值得注意的是，盡管庫存總量下降，但受成交規模整體偏低制約，去化壓力并未得到根本緩解。

(1)庫存：狹義庫存總量持續回落，二線城市為庫存去化核心承載區

2026年以來，重點城市狹義庫存持續處于去化通道。截至2026年6月末，全國50個典型城市商品住宅狹義庫存總量約30004萬平方米，延續下降態勢。其中6月環比下降約1.3%，同比下降約7.3%。究其原因，房企“以銷定產”的審慎經營策略持續深化，供應端收縮幅度顯著大于成交端調整幅度，被動去庫存進程穩步推進。

分能級來看，6月各能級城市庫存環比均有所回落，降幅在1%-2%之內不等。從同比來看，一線城市庫存規模較去年6月基本持平（-1.6%），二線、三四線城市庫存規模較去年6月均呈現明顯收縮態勢，分別下降8.5%、7.3%，去庫存成效顯著。

圖9 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市商品住宅狹義庫存量變動情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

具體來看，一線城市內部庫存走勢分化。北京（-5.7%）、廣州（-7.4%）供應端收縮力度顯著，疊加成交端改善需求持續支撐，庫存規模同環比雙降，但庫存規模仍在1000萬平方米以上。上海、深圳庫存同比仍處上漲通道，其中深圳漲幅達14.2%，供需同步收縮下庫存尚未有效去化，庫存小幅積壓。

二線城市庫存整體呈下行趨勢，城市間存量體量差異顯著。成都、沈陽、武漢位列6月末狹義庫存量TOP3，三城合計占二線城市庫存總量約29.4%。同比維度，超三分之二二線城市庫存處于下降通道，多數城市庫存下降主要源于供應收縮幅度超過成交降幅，如鄭州（-27.5%）、長春（-27.1%）、寧波（-14.4%）等，其中大連庫存降幅超49%，去庫存成效突出；僅成都（+7.6%）、西安（+8.9%）、濟南（+6.6%）等少數城市受前期供貨集中傳導影響，庫存同比呈現正增長。

三四線城市中，超八成城市庫存同比下降，整體積壓狀況較去年同期明顯改善。溫州（-19.8%）、南通（-20.7%）庫存同比降幅居前，庫存加速去化。但佛山、徐州、珠海、東莞等城市庫存絕對量仍處高位，去化壓力較大。僅東莞（+19.0%）、漳州（+11.0%）、淮南（+7.0%）等少數城市庫存規模同比上漲，其中東莞庫存漲幅接近20%，主要源于供應增速遠超成交，庫存被動上升。

圖10 2026年6月末全國50個典型城市狹義庫存及其同比變化

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

備注：部分城市按照6月末庫存面積=5月末庫存面積+6月供應-6月成交計算得出

(2)去化：去化周期處于26.1個月高位，三四線去化壓力最為突出

伴隨著供應端持續收縮及二季度成交走強帶動，截至2026年6月末，50個典型城市商品住宅去化周期較5月小幅回落，但仍處于26.1個月的高位區間。分能級來看，一線城市去化周期25.3個月，二線城市24.4個月，三四線城市31.6個月，三四線城市去化壓力最為突出。

圖11 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市商品住宅庫存量去化周期變動情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

備注：去化周期=庫存面積/近12個月月均去化

具體來看，深圳去化周期24.3個月，同比增幅超68%，絕對水平處于階段性高位，庫存壓力持續累積；上海去化周期為19.7個月，同比增幅超51%，主要受成交規模縮量影響。北京、廣州雖庫存規模同比回落，但受整體成交規模收縮制約，去化周期仍維持高位運行，庫存風險尚未得到根本緩解。

二線城市去化周期風險分層清晰，核心與弱二線表現分化加劇。截至6月末，哈爾濱（71.8個月）、大連（65.5個月）、沈陽（56.7個月）等弱二線城市去化周期超56個月，大幅突破18個月警戒線，庫存積壓風險突出；與之相對應的是，杭州（10.3個月）、合肥（11.5個月）、重慶（10.1個月）等核心強二線城市去化周期處于10-12個月的安全區間，供需相對均衡。從同比變化來看，6月伴隨成交窄幅修復，多數城市去化周期邊際改善，其中鄭州、長春等供應收縮力度較大的城市，去化周期同比顯著縮短，去庫存成效相對明顯；成都、蘭州等城市去化周期同比增幅超60%，去化壓力持續回升。整體來看，多數二線城市去化壓力較上年同期有所上升。

三四線城市整體庫存形勢較為嚴峻，其中珠海（46.9個月）、東莞（41.4個月）、汕頭（49.6個月）、昆山（45.2個月）等城市去化周期超40個月，部分城市如西寧去化周期達53.1個月，同比激增93.5%。同比來看，多數城市去化壓力較上年同期有所上升，僅南通（-26.1%）、徐州（-12.5%）、拉薩（-15.7%）等少數城市去化周期有所緩解。整體來看，三四線城市去化周期的普遍高位，與市場需求疲軟、成交活躍度不足密切相關，未來去庫存仍是這些城市面臨的長期挑戰。

圖12 2026年6月末全國50個典型城市去化周期及其同比變化

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

三、二手住宅市場：成交韌性優于新房，上半年成交創近四年新高

2026年上半年，與新房市場持續縮量調整形成鮮明對比的，是二手住房市場表現出的較強韌性。在“以價換量”的主基調下，核心城市二手房成交規模逆勢攀升，成為穩定整體住房需求的堅實底座。

從總量來看，基于對20個重點監測城市的統計，2026年上半年二手住房市場累計成交規模創下近四年來新高。1-6月，20城二手房累計成交9500萬平方米，同比增長2.6%，表現優于新房。成交量的顯著增長，一方面源于部分城市“賣舊買新”置換鏈條加速打通，釋放了大量存量房源；另一方面，二手房更具競爭力的價格優勢吸納了剛需及部分改善型客群的持續流入。

圖13 2023年-2026年上半年全國20個重點城市二手住宅半年度成交走勢

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

從成交走勢來看，“一二季度冷熱分明”特征顯著。一季度市場即延續了上年末的“弱復蘇、強分化”格局，市場底部支撐逐步形成。其中1月成交1495萬平方米，處于相對高位；2月受春節影響回落至839萬平方米。春節后，積壓的剛性購房需求快速釋放，3月成交規模沖高至1812萬平方米，環比上漲116.1%，部分一二線城市二手房成交量率先實現同比正增長。進入二季度，市場活躍度顯著提升，其中4月成交1921萬平方米，環比上漲6.0%，達到上半年峰值。5-6月成交雖有所回落但維持高位，分別為1737萬、1697萬平方米。隨著預期和信心的改善，“賣舊買新”的置換需求集中釋放，成為縮短二手房成交周期、加快市場輪動的核心驅動力，最終推動上半年整體成交規模創近年新高。

圖14 2023年1月-2026年6月全國20個重點城市二手住宅成交面積及環比

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

多數城市同比保持增長。分能級來看，一線城市韌性更強。上半年累計成交2751萬平方米，同比增長4.4%，其中上海成交同比增長9.9%，表現最為突出。二三線城市累計成交6749萬平方米，同比增長7.5%，其中成都（+10.6%）、廈門（+14.2%）、揚州（+26.9%）等城市成交同比增幅超10%，增長勢頭甚至超越一線城市，置換需求釋放較為充分，但除成都外，其他城市整體基數偏低；杭州（-9.6%）、重慶（-1.6%）成交同比則出現不同程度下滑，城市間分化顯著。

表5 2026年6月和上半年20個重點城市分能級二手房成交量（單位：萬平方米）

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

備注：成都、上海、廣州、深圳、杭州、重慶、蘇州、武漢、西安、南京6月數據依前25日數據預估所得，與實際數據不一致。

四、下半年展望

1、新房供應：持續收縮，核心城市仍是推盤重點

展望下半年，新房供應預計將延續低位運行態勢。從上半年走勢看，6月供應雖環比回升22.6%，但同比下降22.9%，且二季度各月供應環比波動較大，4月沖高后5月大幅回落，顯示房企推盤信心不足。在當前市場環境下，供給端將延續“量入為出”的策略，根據各城市去化表現動態調整供貨節奏。多數城市供應將隨成交活躍度同步收縮。

分城市看，核心一二線城市（杭州、合肥等）因庫存去化周期相對較短（杭州10.3個月、合肥11.5個月、南昌12.1個月），且改善型需求仍有釋放空間，房企推盤積極性有望維持，但推盤量難有大幅增長，新增供應將以優質地段、高品質項目為主。弱二三線城市（如鄭州、天津、南寧等）庫存高企、成交低迷，預計供應將進一步縮量，市場重心將轉向存量去化。

2、新房成交：低位持穩，季節性環比走弱

展望下半年，新房成交大概率延續“低位持穩”格局。從上半年成交走勢來看，6月成交雖同比下降3.3%，但環比降幅僅0.3%，顯示市場在經歷5月高點后仍具一定韌性。若無重大政策利好提振，三季度成交環比可能小幅回落，但同比降幅有望進一步收窄（去年三季度低基數影響）。

核心城市中，一線城市受優質供給和剛性需求雙重支撐，成交有望保持相對穩定，但“點狀熱”與“面狀冷”并存的結構性特征將更加明顯。杭州、成都等前期熱點城市，隨著改善項目集中入市、客戶分流加劇，市場熱度或有所回落。基本面較好的二線城市如廣州、南京、蘇州、武漢等，若優質改善盤供應增加、剛需項目維持合理定價，成交仍有小幅放量空間。內陸弱二線城市及多數三四線城市（如鄭州、天津、南寧等），剛需購買力受限，庫存去化壓力較大，預計延續筑底行情，成交難有明顯起色。

3、新房價格：整體承壓，結構性分化延續

展望下半年，新房價格預計延續“穩中微調、結構性上行”格局，各能級城市價格走勢繼續分化。一線城市在優質項目集中入市帶動下，成交均價有望維持高位。二線城市內部價格分化將持續，杭州、合肥等熱點城市改善盤主導均價仍有上行空間，但鄭州、天津等去化壓力較大的城市價格仍面臨調整壓力。三四線城市整體價格仍處于探底過程中，“以價換量”仍是主流策略。

4、庫存及去化：去化周期或進一步拉長，三四線壓力持續

展望下半年，整體庫存預計延續微降或低位持穩態勢，但去化周期存在進一步拉長的風險。當前50城去化周期已達26.1個月，若三季度成交環比繼續回落，而去化速度同步放緩，則去化周期可能再度上行。

核心一二線城市去化周期基本在10-26個月之間，整體風險可控。三四線城市庫存壓力依然嚴峻，尤其是去化周期超過40個月的城市（東莞、珠海、昆山、西寧、汕頭等），即便供應不再增加，以當前成交節奏，去化周期仍需3-4年以上，中長期庫存風險不容忽視。部分人口持續流出、產業基礎薄弱的城市，去化壓力將進一步加大。

5、二手房成交：高位持穩，增長動能邊際減弱

下半年二手房市場預計仍將維持對新建商品住宅的相對優勢，但增長動能較二季度將邊際減弱。

成交量方面，上半年二手房成交已處于較高水位。三季度作為傳統交易淡季，疊加前期積壓需求逐步釋放完畢，成交量可能出現環比小幅回落，但在低基數支撐下，同比仍有望保持正增長。核心城市如上海、深圳、天津、重慶等，剛需基數較大、價格調整相對充分，成交活躍度有望維持高位；蘇州、揚州等前期需求釋放較多的城市，成交回調壓力相對更大。

附表1 2026年6月和上半年全國50個典型城市分能級新建商品住宅成交均價（單位：元/平方米）