作者|kangins

債務(wù)到期前，在上周末瘋狂的小作文后，市場信心極度脆弱之際，萬科如有神助！

僅僅五日之后，真金白銀46.5億（6.47億美金）到賬！

3月8日晚間，萬科公告：針對3月11日到期的美元債“VNKRLE 5.35 03/11/24”，公司已在到期前提前將本金及累計(jì)至到期日的利息共計(jì)約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶。

3月8日晚的這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，頗有些看點(diǎn)：

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是周五的晚上，緊接著的就是周末，從股票和債券交易的這個(gè)角度來看，周五晚發(fā)布的療效和周日晚發(fā)布的療效是一樣的。

但是為何選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)布？康哥認(rèn)為這有兩個(gè)玄機(jī)：

1、這么迫不及待，顯然說明這筆來自神秘力量支持下的資金剛剛到賬；

2、周五晚上雖然是非交易時(shí)間，但是對于一向神通廣大的債券市場而言，周五晚乃至周六上午的消息通常會(huì)反映在下午的交易時(shí)段。

多只萬科債券價(jià)格在午后發(fā)生異動(dòng)，其中，“20萬科08”盤中最大漲幅接近夸張的37.10%，收盤漲23.11%。“22萬科06”/“21萬科02”/“20萬科06”亦有不錯(cuò)的漲幅，均超過10%。

從事后諸葛亮的角度來看，萬科董事長郁亮帶領(lǐng)高管團(tuán)隊(duì)密集公關(guān)發(fā)揮了重要的作用。周五晚上發(fā)布的消息達(dá)到了這一目的：

既拿到了錢，又穩(wěn)住了股債。

01 萬科資產(chǎn)負(fù)債表分析

截至2023年Q3季度，根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，萬科總負(fù)債1.24萬億元，總資產(chǎn)1.65萬億元，負(fù)債率75.28%。這一負(fù)債率在其他行業(yè)看來已然屬于高的了，但是在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的橫向比較中，顯然是優(yōu)秀的頭部。

但是，這只是披露的表內(nèi)數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)通常還會(huì)將一部分負(fù)債轉(zhuǎn)移到表外的做法，萬科雖然可能較為收斂，但是估計(jì)也有相當(dāng)一部分，因此，加上表外負(fù)債，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率顯然不低：

比上不足，比下有余。

如果說，負(fù)債體現(xiàn)了經(jīng)營的中長期債務(wù)的管理壓力，那么流動(dòng)性負(fù)債和經(jīng)營現(xiàn)金流則體現(xiàn)了企業(yè)短期所面臨的現(xiàn)實(shí)壓力。截止至2023年Q3,萬科的流動(dòng)負(fù)債9405億，其中：合同負(fù)債4075億（大部分是預(yù)售房款）/應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款2489億/衍生金融負(fù)債2489億。

而體現(xiàn)短期償債能力的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流，則明顯不樂觀：

從財(cái)報(bào)橫向?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來看，萬科Q3的每股經(jīng)營現(xiàn)金流同比下降約40%，而這數(shù)據(jù)還是在萬科2023年基本上保持了月均300億的銷售規(guī)模的基礎(chǔ)上。

如果結(jié)合2024年1-2月的銷售收入來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬科前兩個(gè)月的銷售額分別是194.5億、117.8億，合計(jì)銷售剛好勉強(qiáng)超過300億，兩個(gè)月折抵2023年的1個(gè)月。顯然：

萬科2024年Q1的現(xiàn)金流的管理壓力已經(jīng)瀕臨極限。

02 萬科在行動(dòng)

這次由萬科董事長郁亮帶領(lǐng)的高管團(tuán)隊(duì)除了與債務(wù)人進(jìn)行緊急磋商外，顯然還在爭取高層的政策空間，債務(wù)人方面吃了一鼻子灰，但是好在高層對于優(yōu)秀房企萬科支持的態(tài)度還是非常明顯的，幾乎同一時(shí)間，萬科公告：

擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個(gè)倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)發(fā)行工作，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于……的在建項(xiàng)目或前期成熟的新項(xiàng)目。

這里劃重點(diǎn)：

1、這次募集的錢是在建項(xiàng)目或前期成熟的新項(xiàng)目，翻譯一下，就是救急的；

2、公司于3月1日收到證監(jiān)會(huì)的受理通知書，顯然，這效率也是沒誰了；

當(dāng)然，萬科能尋求高層的定向紓困，既與自身作為房企中的標(biāo)桿地位密切相關(guān)，又與其自身的清晰認(rèn)知密切相關(guān)：

自助者天助之

與萬達(dá)的老王是從最不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣賣賣模式不同，萬科是一出手就將最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)直接甩賣：

除夕當(dāng)天，萬科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬科廣場剩余的50%股權(quán)以23.83億賣給亞洲最大的不動(dòng)產(chǎn)基金：領(lǐng)展基金，這一價(jià)格不僅低于評估的35%，而且還較此前2021年4月當(dāng)時(shí)50%股權(quán)的出售價(jià)27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬科廣場在萬科體系內(nèi)那掙錢的能力幾乎就是一哥級別的存在，長期霸榜。

即使在疫情最嚴(yán)重的2022年，項(xiàng)目收入依然是神一般的存在，遠(yuǎn)高于第二名深圳印力中心。

都是賣賣賣模式，都是江湖救急，但是從最差的資產(chǎn)開始賣還是從最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣，顯然說明了另一個(gè)深層次的問題：

救急的程度不同。

寫在最后

當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對現(xiàn)在的房企來說，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務(wù)壓力，只是把風(fēng)險(xiǎn)推向未來，期待未來市場好轉(zhuǎn)來化解債務(wù)，以時(shí)間換空間。

2022年以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)了大量支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策：

1、去年雙十一出臺(tái)的“金融16條”：對房地產(chǎn)企業(yè)融資，國有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。”

3、11月底，“三個(gè)不低于”+傳說中的“50房企白名單”+“向房企提供無抵押的流動(dòng)性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》；

2、1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項(xiàng)目“白名單”；

3、截至2月28日，全國有276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，約6000個(gè)項(xiàng)目入圍地產(chǎn)“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預(yù)計(jì)將超萬億；

4、一線城市房地產(chǎn)紛紛“松綁”限購限售，到房貸利率下調(diào)……

俗話說，信心比黃金更重要。對于當(dāng)下眾多嗷嗷叫的房地產(chǎn)企業(yè)們而言，比信心更重要的是：

黃金。