昔日20強房企迎來恒大式結局，險資股東已放棄？

這幾天在翻看上市房企的財報，發現在下行市場中，每個企業都面臨著同樣的問題：大額計提減值、增收不增利、凈利潤下滑嚴重、降債艱難。

但又各自有著不同的問題，比如萬科信用債超融、越秀地產表外負債、招商蛇口不良資產率居高不下，華僑城經營市場化低等。

相比這些房企，遠洋集團面臨的危機更加緊迫，也被很多人忽視了。

2023年財報中，遠洋集團協議銷售額505.3億元，下降50%。營收464.6億元，比上一年多了3億，毛利潤減半到11.83億元，歸母凈利潤虧損擴大到211億元。

先不說毛利率、凈利潤率、歸母凈利潤率這些考核賺錢的核心指標。光是看到歸母凈利潤虧損進一步擴大，就感到十分不可思議，也察覺一個很重要的信號：

遠洋集團可能會是一個“恒大式”結局。

2022年開始，遠洋集團下滑速度出乎意料的快。下滑不只是營收、利潤表現，利潤暴跌531.82%、凈利潤暴跌407%、核心凈利潤暴跌684%，公司應占虧損規模達到了159.3億元。。虧損主要是遠洋集團進行了大規模計提減值和出售附屬公司錄得虧損。

不賺錢是其次。

遠洋集團不斷拋售北京頤緹港、成都太古里等核心資產，不但沒增加現金流，卻越賣越虧。當意識到連頤緹港、太古里這些優質資產都賣，就說明遠洋集團面臨的問題并不簡單。

審計師也給年度財報標志了保留意見，揭開了遠洋集團遮了多年的傷疤。

2023年財報表現，說意外也不意外，說不意外也意外。不意外的是它的業績表現沒有太大改善和經營困境也沒有脫離。而意外的是，

遠洋集團已經準備資不抵債。

近三年，權益資產從2021年447.8億元降到258.6億元，再降到207.9億元。賬面上，遠洋集團還有200多億元的凈資產，但剔除少數股東權益，自身持有的資產規模僅有70.3億元。

占比上，遠洋集團持有人應占權益從2021年63.96%降到49.27%，再降到33.81%。

凈資產減少那么多，跟這兩年計提減值有關，分別減值虧損65.36億元、112.83億元，總額達到178.2億元。

按照這種減值資產速度，遠洋集團歸屬公司凈資產很快會清零，甚至為虧損。有業內人士告訴我們，遠洋集團最近開了一個高層會議，會上承認了公司目前資不抵債。

現在，手中現金只有50億元，而且還包括受限制部分的，有息且有961.43億元，只比2022年少了不到10億元，其中有697.5億元、占比73%是一年內要到期的。凈借貸比率已經高達438%。

遠洋集團現在面臨就是存亡問題。

2023年末，遠洋集團全口徑土地儲備有3621.3萬㎡，權益面積為1907.3萬㎡，權益比僅有52.67%，平均土地成本為6500元。

光看手中土地儲備沒有太大意義，而是要看這些土地是不是都被進行抵押貸款了。2022年11月，遠洋集團鄭州全資子公司應收賬款保理融資違約消息，已經扯開他的遮羞布。

隨后，股東中國人壽伸出援手買下了成都太古里、北京頤緹港項目。市場下行加上窟窿太大，即使世界500強排名第89名的中國人壽也根本沒辦法持續提供資金“補洞”。

后面，中國人壽、大家保險聯合工作組進駐了遠洋集團董事局，隨著對于企業真實情況的了解。兩大險資股東或許也明白兩點：無力回天、趨勢難逆。其中，中國人壽在2023年中期財報上就直接對遠洋集團的長期股權投資清零。

在今年年初，遠洋集團境內信用債券展期方案，9只債券余額182.7億元全部展期30個月，從第15個月開始按照本金5%、10%、15%、15%、20%、35%的節奏，每個季度分期攤還本金。

雖然這種強硬的化債方式讓一些債權人倍感不適，但至少表明遠洋集團不逃廢債的決心。

在2023年度財報業績會上，中國人壽高管也直接表明了態度，“投資策略始終保持審慎穩健的投資風格，將從嚴把控投資項目的信用風險和資產質量。公司對遠洋集團的投資敞口非常小，去年已經開展完了減值工作，不會對公司未來產生任何不利的新增影響?！?/p>

也就是，遠洋集團首要任務就是完成化債和現有項目的“保交樓”，股東做完能做的就“棄療了”。

如果從這個角度去看待遠洋集團，它能夠做的事情就是成為：一個承建商。

現實中，遠洋代建業務雖然早在2005年已經布局，但是一直沒有作為主要業務推進，也沒有形成一套完整的鏈條，到了2018年左右通過處置安邦保險下面不動產項目才成立專門的代建平臺，有了初步框架。

直到公司“爆雷”之后，遠洋集團才全力發展代建業務。最近幾個月，遠洋代建的宣傳也是鋪天蓋地?，F在代建業務中，綠城集團、藍城集團、旭輝建管已經形成了頭部優勢，腹背還有招商蛇口、龍湖、融創。

所以，它還是老樣子：踩錯節奏。

在房地產行業中，談混合制企業，很多人都會直接想到萬科，但其實遠洋集團應該算是首家完成混合制改革的房企，也被稱為“紅籌第一股”。

所有制改革+成功上市，幫助遠洋集團快速實現規模膨脹，也是國內最早一批實現銷售百億的企業，2009年規模進入了行業前20名。

這一年，也是遠洋集團發展歷程的巔峰，巔峰過后往往就是下坡路。后面幾年，它一邊拿著高價地，一邊發展養老、物流、商業地產、長租公寓等業務。

導致這種局面的原因主要有點：

第一、三大股東中國人壽、南豐集團、安邦保險的輪番斗爭，不同險資對于不同資產有偏好，直到南豐、安邦退出后才平靜下來；第二、李明著力打造了金融投資平臺遠洋資本，其中隱藏了很多表外負債。

債務出現違約后，李明卻成為了“背鍋俠”，被指“經營策略猜錯節點”。但是，險資股東本身也有至少30%責任。成為“背鍋俠”，李明最好的結局就是榮退。

在去年9月，李明已經很少出現在公開活動中，無邏輯觀察當時推測，準備離任。不過這篇文章卻被和諧了。

直到今年3月底，李明辭去了遠洋控股集團董事長一職，已經一個信號。但官方給出理由是：李明將更聚焦于上市公司經營管理工作。

這個時候忍不住想問：遠洋集團已經準備資不抵債，還需要聚焦經營管理哪些業務？按照這個理由也可以推測：

遠洋集團最后的結局會是怎么樣的？

一是進入破產清算。因為房地產行業結算存在2-3年的時間差，現在賬面還有70.3億元的凈資產，且有670多億是短期有息債務，所以也要看遠洋集團能不能加快完成結算回款，當下形勢知易行難。

其次就要看債權人會不會依法進行強制清算，還有存在多少表外負債。

前面提到了，險資股東聯合工作組進場之后，化債上強硬且有決心。破產清算概率比較小。

二是私有化退市。這是一個相對比較好的結果，并且可行性更大，關鍵則是在于股東的意愿。

以2023年6月底公布股東持股情況來看，中國人壽、大家保險和遠洋集團高層持股比例達到了近63%，這是一個相對高度集中持股情況。

如果想要完成私有化退市只需要完成剩余37%股份的收購，目前遠洋集團總市值為20.56億港元，完成收購只需要不到8億港元的代價。

對于中國人壽、大家保險來說，這只是一筆小錢?；ㄐ″X，就能“保住面子”，何樂而不為呢？