今天聊聊濟南樓市的未來趨勢，這也算是對于前一階段濟南新聞的總結。

其實很多新聞拿出來單看沒什么東西，但是結合其他城市的動作，卻總能感受出一絲不尋常。

01

保障房大家都看到過新聞，包括彭家莊社區已經開始對外招租，了解過的朋友都知道，這種舉措不但能將周邊的租金拉下來，更會加劇房東處理多余房產的動作。

畢竟對于唐冶雪山等剛需板塊來說，炒房客并不在少數。

這種可供租賃的保障房沖擊力度一般，至少對于房價沒有太大的作用。

但是現在，可售型保障房即將登上舞臺，有要整頓濟南剛需房價的感覺。

包括后文你能看到，現在租金已經被租賃房整頓過了...

前段時間有個很細節的新聞：

濟南城發旗下的港溝保障房住房項目和清河新居保障房住房項目開工活動順利舉辦。(同類還有個彩石項目)

按照官方的介紹，項目規劃有70-120平的6種戶型，建成后可提供433套保障性住房房源。

并將按照“保本微利”原則，面相城市戶籍住房有困難的工薪收入群體，以及城市引進人才。

聽起來400多套并不多，但是按照現在的樓盤銷售速度，這400套真是夠周邊新房喝好幾壺的..

如果按照2024年1月份的新聞，濟南將建設配售型保障性住房6000套，這個數量相當于濟南二手房掛牌量的十二分之一。

如果按照70-120平區間來計算，也就是只統計兩室和三室的二手房，這個比例將變成恐怖的20%。

因為二手房網站的數據不算精確，20%的數字有所誤差，但是光看這個套數就夠濟南二手房市場再喝一壺的..

上面所提到的保本微利，大概是要比市場價格低10%-20%的樣子。

我大概查了查清河新居的地理位置，甚至可以觀河，如果真的能做到比市場價低20%的話。

9000多入住濟南主城區，聽起來也不是夢。

而且從產品配置上看，這類房屋不單單對我們腦海中的老破小形成降維打擊。

對很多的次新房也形成了沖擊。

如果大家有印象的話，北湖片區經常出現一些奇怪的事情。

比如前幾年的70平兩室1萬冒頭，這段時間金地明湖樾精裝1萬2..

所以你說便宜還是貴，現在來講還是太早了..

按照70-120平的區間，這類高層以及面積偏小的奇葩房源受到的沖擊應該是最大的，比如剛把房產證辦下來，想賣了換錢的某些安置住房。

因為按照資料顯示，以居住性能看，這批配售型的房子明顯比某些開發商的商品房強太多 ...

兩個配售型保障房項目執行的是綠色建筑二星評價標準，直飲水入戶，掃地機器人充電位，還有高性能隔音措施，寵物空間等等。

單這幾條，有一說一，多少商品房都是做不到的

比如這個隔音效果，我就經常聽到鄰居大晚上的揍孩子….

大家還是密切關注這類保障房的建設名單吧。

如果真的量很大，確實對二手房的售賣有沖擊。

至于老破小，那就不能叫沖擊了，應該叫做直接佛挺了...

我同樣看到了很多其他城市的新聞，比如保障房的價格等等，找出來大家參考下：

像西安，這屬于很激進的，保障房的價格只有同區域商品房的一半，但是嚴禁市場流通，有點像北京的共有產權房。

也有表述很像濟南的這類，會比市場低，至于低多少要看配售時的周邊環境。

這類保障房的建設，在濟南推進的速度應該不會太慢，我甚至嗅到了一絲濟南又要爭當模范標兵的味道...

6月19日，中國人民銀行在濟南召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作，明確要著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

簡單搜了搜，這里的保障房再貸款，指的是地方ZF收購庫存商品房源用于租賃的貸款…

所以好多人講什么去庫存，同樣都是這幾個字，但是意思差距可太大了...

02

一搜租賃房這關鍵詞，城發的軟文就蹦出來了，所幸一起品鑒品鑒，很明顯這東西對于年輕人來說是個好事，避免的黑中介，管理也比較嚴格。

但對于買房投資的房東們，不算是太好的消息。

鑒于很多人對于買房出租這事依然有執念，借著這軟文好好了解一下什么叫做保障性租賃用房，畢竟光聽說“幾萬套租賃用房入市”，確實沒什么感覺。

看看他這個廣度和密度，真是有點麻了…（原文有刪減，括號內是我的點評）

城發成家華山湖畔YOU+的租賃公寓，不僅是城發成家在人民銀行租賃住房貸款支持計劃試點支持下打造的首個大型租賃社區，也是當前城發成家最大的集中式租賃住房項目。房源共計3312套，主力戶型為38-40㎡單間及79㎡一室一廳，租金約為單間850-1100元，一室一廳1350-1550元。針對應屆畢業生，城發成家還推出了“啟航優居計劃”，畢業生可享受專屬多項權益及優惠。

(我看了看設施，城發甚至帶著健身房…還可以月付，兄弟您房子能月付嗎？)

（包括我大概搜了搜同類房源的租金，只能說這是一個讓二房東哭泣，讓一手房東哭笑不得的價格，如果加上補貼，按照實際的租金來算，就沒法提了..）

再比如下面這條：

城發成家還通過強大的國企平臺，打通公積金系統，租客只需要手指“點一點”，即可用公積金支付租金。而對于人才住房補貼，也是按照政府的文件，給予不同層次相應減免。

而且城發的覆蓋面非常之廣泛，前幾天在貝殼上還不多，這幾日房源開始上網了..

目前，已經在濟南市運營翡翠山語、景粼原著、國熙臺、CBD國際中心、匯鑫時代中心、美麗匯、鴻悅華府等項目。下半年，城發成家還將陸續推出陽光新路、和平廣場等多個項目，形成全產品矩陣。

最近，城發城家還會陸續推出不同地段的優勢租賃房源。位于歷城區洪家樓北路北首，七里堡市場西側，地處洪家樓黃金商帶的山鋼鴻悅華府項目擁有184間房源。

位于望岳路與麗康路交匯處，臨近南城核心的魯能美麗匯項目現有211套房源，其中16號樓5-9層160套，產品面積為30-41㎡，17號樓1-6層51套，產品面積為60-83㎡。

（都是好地方你發現了嗎）

（從上面的覆蓋面和套數來說，對房東二房東這個職業形成了巨大挑戰，平心而論以設施和安心程度而言，我會選擇國企租房）

03

前幾日我看了華山御山首府的價格，已經有破萬的成交價了...

住房雙軌制未來對房價營銷幾何，走勢到底會怎么樣，現在還不夠明朗，但是對于手頭依然有空置房源的人來講：

怎么看也不像是個好消息...

買房是用來住的，而不是用來炒的，甚至租也不能租太貴了，對于某些開發量巨大的剛需板塊，保障房出現的概率實在是太高了 。

或許我們在對比二手房成交價的時候，也要把周邊保障房多不多，賣多少錢也考慮進去。

保障房整頓剛需房的時刻，到了..

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