這幾天，姚家新村、北山片區(qū)拆遷的消息再次引爆關(guān)注，這兩個都是濟南核心位置的城中村，拆遷力度之大，拆遷速度之快令人咋舌。

隨著姚家拆遷的加速，CBD西片區(qū)成為輿論的話題熱點。CBD西片區(qū)A5地塊即將入市，大家的關(guān)注度更高了。

這個地塊的三個優(yōu)勢比較引人注目：
地段夠獨特，僅有的能在主城區(qū)和CBD之間左右逢源的地塊；

開發(fā)商在豪宅市場頗有口碑，保利將與金茂合作;

綁定學校建設(shè)，附近就是甸柳一小，甸柳中學，大概率會打出學區(qū)賣點。

越是競爭激烈的市場，越適合有差異化的產(chǎn)品突出重圍。下半年是濟南眾多改善樓盤的一場大考，也是考驗濟南改善購房者眼光的時刻。

今天就先來全面分析一下，CBD西片區(qū)A5地塊的產(chǎn)品特點。

先看土拍，今年上半年土拍市場沒有太多驚喜，中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項目（一期）DMLX-02-05地塊算是難得的亮點。

現(xiàn)在開發(fā)商是輕易不下場，下場必搶核心區(qū)改善地塊。CBD西片區(qū)A5地塊吸引了瑞馬、保利置業(yè)、金茂報名參與，最終保利置業(yè)拿地，溢價率0.42%，樓面價14059元/㎡，樓面價堪稱2024年年度地王。

爭奪的原因不只是看到核心區(qū)土地的稀缺性，更是因為看到了CBD西片區(qū)的發(fā)展?jié)摿歪绕鹚俣取?/p>

濟南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項目幾乎從誕生之日起，就是輿論關(guān)注的頂流。這個片區(qū)的價值一目了然：它的出現(xiàn)，緩解了CBD歷經(jīng)多年發(fā)展，土地開發(fā)殆盡的窘迫。又因為其獨特的地理位置，向西連接著老城區(qū)的豐富資源，向東享受著新城的發(fā)展紅利，勢必成為濟南未來的發(fā)展熱點。

從進度來看，CBD西片區(qū)大概是濟南推進速度最快的城市更新片區(qū)：

齊魯工業(yè)大學南校區(qū)、山東物業(yè)管理專修學院已經(jīng)全部遷移完成；
B-1地塊——國際咨詢中心規(guī)劃公示，要建設(shè)大型商業(yè)綜合體；
B4地塊——數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)中心招標完成；

以前經(jīng)常聽人感嘆CBD西片區(qū)緊挨著CBD的高樓大廈卻一片破舊，和濟南的都市化形象十分割裂。現(xiàn)在再去走一趟，大片土地被騰空，覆蓋著綠網(wǎng)，只等著高端寫字樓、住宅崛起，兌現(xiàn)發(fā)展藍圖，與CBD連接成片。

這樣的發(fā)展決心和發(fā)展力度，讓CBD西片區(qū)A5地塊成為不少購房者頭號關(guān)注對象。從土拍到規(guī)劃公示，后臺詢問的粉絲都不少。

也難怪，現(xiàn)在樓市分化嚴重，別說二八定律了，保值增值的房子能占比一成都不錯了。從濟南二手房市場的成交價格來看，保值增值的大多是核心地段的稀缺豪宅。現(xiàn)在改善購房者早已形成默契：

只有核心地段的豪宅才是穿越周期的不二法寶。

關(guān)注CBD西片區(qū)A5地塊的，不只有濟南東部的購房者，還有不少是來自老城區(qū)置換的粉絲。濟南下半年那么多改善項目，這個能一開始就吸引關(guān)注，主要還是因為獨特的地理位置。

濟南的改善市場在地段上有些兩極分化。要么聚集在CBD東部，科技城片區(qū)、長嶺山片區(qū)乃至港溝片區(qū)，去一趟趵突泉、大明湖要穿越半個城區(qū)。要么是大明湖周邊、洪樓周邊的一個小地塊，或高層為主，或含大量回遷，周邊城市環(huán)境破舊，和濟南現(xiàn)代都市的風格截然不同。

CBD西片區(qū)A5地塊是難得能夠在老城區(qū)和新城區(qū)之間左右逢源的地塊。

家門口就是解放東路，連通泉城路為核心的主城區(qū)，濟南的頂級城市IP，大明湖、趵突泉、泉城路商圈都在日常活動范圍內(nèi)。

西側(cè)的二環(huán)東路是貫穿濟南南北的城市中軸線，向北直達華山片區(qū)，向南直達千佛山腳下。CBD西片區(qū)A5地塊正是在這個中軸線上左右逢源。一邊是老城區(qū)的繁華核心，老濟南的精華所在，一邊是CBD的高樓林立，是全面崛起的新城區(qū)。

如果要選擇一個能薈萃濟南老城與新城頂級資源的樓盤，非CBD西A5地塊莫屬。

家門口就是CBD核心區(qū)，城市頂級繁華資源的優(yōu)勢自是不必多說。五指山是常看常新的風景；萬象城、博物館、美術(shù)館都在家門口；CBD未來將入駐超20萬高端商務(wù)、居住人群，將帶來巨大的集聚效應(yīng)。

地塊的交通優(yōu)勢，甚至比CBD還要再勝一籌。西側(cè)是二環(huán)東路，北側(cè)是城市主干道解放東路，整座城市的關(guān)鍵資源在道路兩側(cè)星羅棋布。

另一個比較突出的優(yōu)勢就是，項目位于歷下區(qū)政府正南約300米。東北側(cè)是茂嶺山、東南側(cè)是燕翅山，可以說推窗即山景。這種南北皆山景的地塊，在核心區(qū)可以說屈指可數(shù)。

改善購房者看重核心地段，看重的就是對頂級資源的占有。CBD西片區(qū)A5地塊，幾乎薈萃了濟南優(yōu)質(zhì)的金融、商業(yè)、人文、交通資源，把核心地段的資源優(yōu)勢演繹得淋漓盡致。

這個地塊還有個特點很少有人注意到，它很有可能成為濟南學區(qū)最好的改善樓盤。

濟南的改善樓盤很少有重視學區(qū)的，原因有很多種。有的是戶數(shù)少，不舍得為學區(qū)多花錢；有的是多個新地塊一起出讓，樓盤多了，對應(yīng)的新學校開始上演“三個和尚沒水喝”的故事。現(xiàn)在也就只有長嶺山片區(qū)簽約了燕山教育集團。直接結(jié)果就是改善客戶在學區(qū)上的選擇比較少。

之前甸柳一小旁出個新樓盤的消息吸引了不少改善客戶關(guān)注，結(jié)果翰林府拿出來的多是小戶型。學區(qū)好了，產(chǎn)品又配不上改善的需求了，失望的客戶不少。

之所以猜測CBD西片區(qū)A5地塊會以學區(qū)為賣點，主要是出于以下三個原因：

（1）土拍條件捆綁一所九年制學校

根據(jù)掛牌條件，競得人須無償代建 X-2 地塊內(nèi)教育設(shè)施18 班九年一貫制學校、9 班幼兒園。

在交付時間上，監(jiān)管文件明確要求“乙方須與歷下區(qū)教育主管部門簽訂教育設(shè)施代建移交協(xié)議并優(yōu)先交付”。

歷下區(qū)的教育水準在濟南一向享有很好的口碑，很多購房者會更偏愛歷下區(qū)的教育。再加上地塊自建九年制學校、幼兒園的這個先天優(yōu)勢，完全可以在學校上做大文章。

（2）下半年改善市場競爭激烈，好學區(qū)+核心區(qū)小高層能在市場走出差異化路線

濟南下半年十幾個改善樓盤同臺競技，正是八仙過海，各顯神通的時候。想在競爭紅海中殺出重圍，除了產(chǎn)品上做加法，還得在差異化上做文章。在都喊著自己是濟南豪宅的時候，拿出學區(qū)這個王牌，差異化立馬突出了。

（3）項目附近有甸柳一小、甸柳中學，引入名校資源的先天優(yōu)勢

項目西側(cè)不遠處就是甸柳一小、甸柳中學，都是濟南老牌名校中的王者。緊鄰名校、自建校區(qū)兩大先天優(yōu)勢，感覺未來有很大可能會簽約頂級名校的資源。

這純粹屬于“老天爺賞飯吃”的項目，至于未來會不會簽約名校資源，就看項目的魄力了。

從業(yè)內(nèi)消息來看，保利將和金茂合作，保利負責產(chǎn)品、工程，金茂將提供物業(yè)服務(wù)。

據(jù)說這一次保利要在CBD西片區(qū)打造濟南第四個譽系產(chǎn)品。這幾年，保利臻譽、瓏譽在濟南豪宅市場基本是獨占鰲頭，不僅在于不斷刷新預(yù)期的開盤喜報，在產(chǎn)品力上，同樣收獲了不少口碑。

從目前公示的規(guī)劃來看，CBD西片區(qū)A5地塊又是一次保利展示豪宅功底的舞臺。

地塊一共規(guī)劃了4棟樓，包括3棟17F小高和1棟26F高層，共238戶。CBD西的17層小高層，僅憑這一個點就能吸引不少客戶，核心區(qū)的小高層含金量更高。

外立面是香檳金鋁板+落地玻璃窗設(shè)計。保利譽系產(chǎn)品在顏值上一向走在行業(yè)前列，這次香檳金鋁板，不知道又會呈現(xiàn)什么樣的效果？

標準層層高3m或3.15m，部分樓棟部分戶型最高層高達到3.30m。搭配上大面寬客廳、落地窗，更顯空間感。

戶均面積138㎡，目前還沒有具體的戶型資料。根據(jù)開發(fā)商一貫的戶型配比來看，26F大概會偏向入門戶型，17F小高層大概會做出140㎡左右的四室和大平層產(chǎn)品。具體如何，還要看后續(xù)的信息。

圈層的純粹性，同樣是這個地塊的亮點。一共238戶，是難得的不含回遷房的居住用地。之前供應(yīng)的06、07、08、09地塊，一多半都是回遷房，僅有少量房源可以對外出售，圈層的純粹性根本無法保證。

CBD西片區(qū)早在城市更新時就說明將包含大量回遷房，可見不含回遷房的A5地塊有多難得。

很多人還沒意識到，下半年百花齊放的改善市場，不只是開發(fā)商的一場大考，也是對改善購房者眼光的一場考驗。不只是在眾多產(chǎn)品中挑選出滿足自身需求的豪宅，更需要它能穿越樓市周期，讓家庭的財富多一個籌碼。

能穿越周期的，往往是極致+差異化的組合拳。比如最好的產(chǎn)品、最好的地段、最獨特的亮點，這樣才能在未來市場流通中占據(jù)不敗之地。

綜合來看，CBD西片區(qū)A5地塊占據(jù)了核心地段純豪宅優(yōu)勢，又有保利+金茂的豪宅基因加持，在下半年的市場中有不小競爭力。如果能加上學區(qū)的優(yōu)勢，比如打出學區(qū)最好的豪宅旗號，估計能吸引不少看重學區(qū)的改善購房者。

畢竟，說自己是豪宅的樓盤多了，敢真材實料打出地段+品牌+學區(qū)三張王牌的鳳毛麟角。據(jù)了解，燕山銀座城市會客廳將于8月3日開放，CBD西片區(qū)A5地塊能不能給出驚喜，拭目以待。